Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Kezdjük az elején! A rendszerváltás évében az 1990-es önkormányzati törvény az állami lakásvagyont a frissen létrejött helyi önkormányzatok tulajdonába adta. Ezzel az állam gyakorlatilag kivonult a lakásszektorból, a felelősséget és a fenntartás terheit pedig a gyakran forráshiányos települési önkormányzatokra hárította. Valamint az életképtelen nagyvállalatok lakásállományának jelentős része szintén az önkormányzatok vagyonkezelésébe került.
Az 1993-as lakástörvény lehetőséget adott az önkormányzatoknak, hogy a bérlakásokat rendkívül kedvezményes áron – gyakran a piaci érték 10-15 százalékáért – eladják a lakóknak. Akkor már a hírhedt IKV-k, azaz az ingatlankezelő vállalatok is a halálsoron voltak, de már a szocialista rendszer utolsó két évtizedében is paródiába illően nem értettek semmihez, miközben forrás sem állt a rendelkezésükre, hogy minőségi szinten kezeljék, karbantartsák és megújítsák a rájuk bízott lakásállományt.
A privatizációs hullám eredményeként Magyarország Európa egyik legmagasabb saját tulajdonú lakásarányával rendelkező országa lett (90 százalék felett), miközben az önkormányzati bérlakásszektor marginálissá vált. 1980 körül Magyarországon kb. 800 ezer tanácsi bérlakás létezett, majd a tömeges privatizáció után az ezredfordulóra az állomány 150 ezer darabra zsugorodott. Jelenleg a KSH adatai szerint a teljes lakásállomány (kb. 4,5 millió ingatlan) csupán 1,5–2 százaléka van az önkormányzatok tulajdonában (kb. 75-80 ezer lakás).
Nagy az igény
Jelenleg egész Európát és Magyarországot lakhatási válság jellemzi, az okokról már számos elemzésben beszámoltunk (dráguló árak, mérsékelt fizetésemelés, airbnb, hiányzó lakásépítések, növekvő anyag- és munkaerő-költségek, emelkedő energiaárak, infláció) ami miatt nálunk is felmerül a bérlakásprogramok indításának igénye, de ahhoz átfogó, országos stratégia szükséges. Mint korábban mi is beszámoltunk róla, a PwC Magyarország és az Óbuda Group a minap hiánypótló jelleggel közös konferenciát szervezett, ahol körbejárták egy új rendszer kiépítésének akadályait.
Abban a résztvevők is egyetértettek, hogy teljesen új keretekre van szükség, hiszen a lakhatás kérdése egyszerre társadalmi, gazdasági és versenyképességi tényező. A változó környezetben egyre nagyobb szerepet kapnak azok a lakhatási megoldások, amelyek képesek fenntartható és kiszámítható kereteket biztosítani. Napjainkban a feltételek Magyarországon is kialakulóban vannak ahhoz, hogy intézményi alapokon működő, megfizethető bérlakásszektor alakuljon ki.
A Tisza Párt szerint a lakhatás alapfilozófiája nem a saját lakás szerzésének mindenhatóságára épül, vagyis a bérlés nem csupán átmeneti túlélési forma lehet, amíg nem tudunk saját ingatlan vásárolni, hanem életpálya-opcióként is értelmezhető. Azonban az intézményesített bérlakásrendszerhez alapvető jogi, pénzügyi és politikai mechanizmusok hiányoznak.
Ráadásul a pénzügyi feltételek mellett a jogi környezet is alapvető, hiszen a fenntartható bérlakásrendszer alapja a kiszámíthatóság: olyan keretrendszerre van szükség, amely a bérlőknek és a bérbeadóknak is ugyanolyan hosszú távú biztonságot ad, mint a saját tulajdonú lakás. Általánosságban pedig a sikeres bérlakásprogramok nem csak új lakások létrehozását jelentik, hanem a városi szövetbe illeszkedő lakókörnyezetek kialakítását, amelyek a különböző élethelyzetekhez igazodó lakásmixet és valódi közösségi funkciókat is kínálnak.
„A legfontosabb, hogy ne csak újabb lakástámogatásokról, hanem egy ma lényegében hiányzó lakáspolitikai szektor felépítéséről beszéljünk: Magyarországon ugyanis a piaci bérletek és az önkormányzati szociális bérlakások között alig van érdemi kínálat. Ezt a rést tölthetné be egy, akár a bécsi modellhez hasonló, közhasznú vagy nonprofit bérlakásrendszer.
Ez a piacinál olcsóbb, megfizethető lakásokat kínálna, de nem tisztán segélyezési logikával, hanem hosszú távon fenntartható, részben önköltségi működéssel. Ehhez először jogi kategóriát, állami regisztert és átlátható működési keretet kellene teremteni a közhasznú lakásszolgáltatók, lakásügynökségek, nonprofit lakástársaságok és bérlői lakásszövetkezetek számára” – vázolja a lehetőségeket kérdésünkre Párdi Zsófia, a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) projektvezetője.
Hiányzik a finanszírozási háttér
A megvalósíthatóság és a finanszírozhatóság tekintetében egyelőre számos hiányossággal szembesülünk, hiszen a jelenlegi lakáspiaci környezetben az intézményi bérlakásfejlesztéseket finanszírozási, szabályozási és megtérülési feltételek hátráltatják. A kínálat skálázásának egyik fő korlátja, hogy a bérlakás ma nem illeszkedik az intézményi befektetési logikába, vagyis a megvalósíthatóság egyik kulcsa a hatékonyságnövelés lenne.
A hazai magas ingatlanfejlesztési költségek és piaci torzulások miatt a hazai befektetők eddig más lehetőségeket kerestek, és a nemzetközi befektetők távol maradtak. Az intézményi, vállalati befektetői aktivitást az egyéb eszközosztályokhoz képest az alacsonyabb éves hozam és a magas finanszírozási költség is visszafogja, így nehéz hosszú távra elköteleződniük, miközben a rendszer inkább a magánbefektetőket támogatja.
A piaci torzulást tovább erősíti, hogy a szabályozási és támogatási környezet elsősorban a vételi keresletet ösztönzi, nem pedig a kínálatot. A lakossági támogatások jellemzően a tulajdonszerzést segítik, miközben a bérlakásfejlesztések nem kapnak hasonlóan célzott ösztönzést.
„Szintén fontos a finanszírozási oldal kiépítése: hosszú lejáratú, olcsó fejlesztési hitelekre, állami és uniós forrásokra, garanciákra, célzott támogatásokra és olyan lakhatási alapra lenne szükség, amely nem egyszeri akciókat, hanem tartós bérlakásállományt finanszíroz. A kínálatot új építésekkel, állami és önkormányzati telkek bevonásával, rozsdaövezeti fejlesztésekkel, valamint üres vagy alulhasznosított ingatlanok lakáscélú átalakításával lehetne bővíteni” – mondja Párdi Zsófia.
„Ugyanilyen fontos a jogszabályi környezet újradefiniálása, beleértve a bérleti díjak áfáját, a hosszú távú bérbeadás ösztönzését, az egységes szerződési és regisztrációs rendszert, valamint a bérlői és bérbeadói biztonság erősítését. A vásárlásösztönző, keresletet fűtő támogatási logikáról át kell állni egy kínálatbővítő, felújításokat és bérlakásépítést is magában foglaló lakhatáspolitikára, amely kiszámítható szabályokkal, mérhető célokkal és hosszú távú állami felelősségvállalással működik úgy, hogy nem csak a legszegényebbeknek, hanem a piaci lakhatásból kiszoruló, dolgozó, stabil jövedelmű rétegeknek is valós alternatívát ad” – összegez Párdi Zsófia.
