Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Érzékelhetően az Európai Unióban mind az ingatlanok, mind az albérletek árai folyamatosan felfelé íveltek az elmúlt években; a magyarországi drágulás mértéke mérséklődött ugyan, de mindmáig kitart.
Az Eurostat adataiból merítve vetjük össze az egyes tagországok közötti eltéréseket; valamint szakértővel járjuk körbe a hazai lakáspiac jelenlegi és várható jövőbeli alakulását.
Nem csillapodtak a lakásárak és a bérleti díjak
Az idei év első negyedévében az EU-ban az ingatlanárak 5,1 százalékkal, a bérleti díjak pedig kerek 3 százalékkal emelkedtek 2025 első negyedévéhez képest – erre derül fény az uniós statisztikai hivatal friss adathalmazából. A tavalyi negyedik negyedévhez mérten a lakásárak 1,2 százalékkal, a bérleti díjak pedig 0,7 százalékkal szöktek feljebb.
Ám egy év viszonylatában, 2025 és 2026 első negyedéve között az EU-ban az ingatlanárak 2,9 százalékkal, a bérleti díjak pedig 1,8 százalékkal nőttek.
A nemzeti adatokat vizsgálva látni, hogy túlnyomórészt áremelkedés söpört végig, pár kivétellel: a 2026-os első negyedév és a 2025-ös éves átlag összehasonlításában az ingatlanárak 19 uniós országban – melyekről rendelkezésre álló adatok vannak – jobban emelkedtek, mint a bérleti díjak. Ebben az időszakban a legkiugróbb ingatlanár-emelkedést Portugáliában (+10,3%), Bulgáriában (+9,4%) és Szlovákiában (+9,1%) regisztrálták. Csupán Franciaország (-0,5%) és Finnország (-1,8%) volt az a két ország, ahol az ingatlanárak enyhültek.
Ugyanezen időszakban a bérleti díjak minden uniós országban emelkedtek, kivéve Szlovéniát, ahol 0,9 százalékkal apadtak, és Finnországot, ahol változatlanok maradtak. A többi uniós ország közül a legnagyobb áremelkedés Horvátországban (+21,9%) történt, ezt követte Bulgária (+6,4%) és Görögország (+5,0%) a sorban.
Az uniós mezőnyben Magyarország is valamivel az átlag fölötti áremelkedést produkálta:
5,6 százalékos aránnyal hazánk a kilencedik lett a tagállami rangsorban,
már ami az éves alapon mért drágulási ütemet illeti.
Szintén eurostatos adatok rántják le a leplet arról, hogy 2025-ben az EU-ban a legtöbb olyan országban, amelyről adatok állnak rendelkezésre, megszaladtak az ingatlaneladások a 2024-es évhez képest.
A rendelkezésre álló adatok által lefedett 18 uniós ország közül mindössze háromban csökkent az eladott lakások száma. Csökkenést konkrétan Horvátországban (-4,1%), Bulgáriában (-2,5%) és Lengyelországban (-1,1%) figyeltek meg. A legnagyobb árnövekedést Szlovéniában (+29,9%), Litvániában (+22,8%) és Ausztriában (+21,4%) mérték.
Mi vár a magyarokra lakásfronton?
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az Economxnak elmondta, az uniós átlag és a magyar áremelkedési tempó hasonló, „ez pedig azért érdekes, mert az EU-s árindexek jelentős része az euróalapú árazással operál, és nyilván ezek az árindexek sokkal kiegyensúlyozottabbak. Ha nem a nagyon turbulens időszakokat vizsgáljuk, mint a Covid vagy a háború kitörésének az időszaka, az jellemzően 3-4-5 százalékos éves áremelkedés ütem. Magyarországon az idei első negyedévben az előző negyedévhez képest 2 százalékos árcsökkenés történt”.
Az éves áremelkedési tempó szavai alapján ezért tért át erre az európai szintre, mert 2025 egészében viszont nagyon jelentős, 15-20 százalékos áremelkedés ment végbe.
Az ingatlanpiaci szakértő szerint most már főként a második és harmadik negyedév adatai azok, amiket már jobban tükröz az éves átlag, akkor pedig már nem volt olyan erős az áremelkedési tempó, ezért konszolidálódott a lakásdrágulás üteme.
Emlékeztetett, az ingatlan.com-nak van egy havonta kiadott lakásárindexe, ami ezt a konszolidációt már jó előre jelezte. „Nálunk az elmúlt hat hónapban a havi szinten publikált lakásárindexünk négy alkalommal Budapesten már csökkenést mutatott, még akkor is, ha ezek csak szerény mértékűek, fél, de maximum egy százalékos mértékűek voltak, s országos szinten is inkább csak stagnáltak a lakásárak.
Most ezek azok a tendenciák, amiket a KSH teljesen más adatok alapján, de megerősített”.
Mint folytatta, a piacon azóta azt látják, hogy továbbra is tart ez a fajta konszolidáció. Jelezte viszont, hogy „nyilván nem beszélhetünk jelentős árcsökkenésről, de itt már az is egy reálértelemben vett árcsökkenést jelent, ha a lakásárak stagnálnak, a jövedelemszintek meg nőnek, akkor az a lakáshitelezésen keresztül növeli a lakásvásárlók erejét a piacon. A megfizethetőség egy nagyon fontos és kritikus szempont, és ez az, ami megbillent a hazai ingatlanpiacon”, fűzte hozzá.
„Ezeken az árszinteken már nagyon kevesen tudnak és akarnak ingatlant vásárolni, főleg a nagyobb városokban”
– mutatott rá Balogh László, aki szerint „a vidéki kisebb települések piaca persze mondhatni, tovább pörög, főleg a 3 százalékos hitel segítségével, bár a nagyvárosi tranzakcióknál már abszolút nem látszik ez a fajta hurráoptimizmus, ami az áremelkedést illeti”.
Arra számítunk, hogy még tovább folytatódhat ez a fajta konszolidáció, sőt, ugye mivel eddig az európai uniós lakásárindexekhez képest jóval fölülteljesítő volt a magyar áremelkedés tempója, ezért szükségszerűen lesz olyan időszak is, amikor ezt alul fogja múlni, és ez lehet, hogy most következik be
– összegezte a lakáspiaci szakértő, aki szerint ennek az az oka, hogy amikor felülteljesítő volt, tehát az uniós átlagot jelentősen meghaladta a lakások drágulása, akkor ott mindig volt valami olyan faktor, ami hajtotta a keresletet, és a magasabb kereslet pedig nagyobb árnövekedést is idézett elő.
Kifejtette, jelenleg nem lát arra utaló tényezőt, hogy a lakáspiacon egy újabb keresleti hullám bontakozna ki. Szerinte „nincs ilyen a láthatáron, szóval könnyen elképzelhető, hogy ahogy haladunk előre az időben, a lakásárak inkább csak a stagnálást, a minimális, pár százalékos vagy pár tizedszázalékos árcsökkenést vetítik előre”.
Leszögezte, nem gondolja, hogy a következő hónapokban vagy év során az uniós átlagot jelentősen meghaladó ingatlandrágulás következzen be Magyarországon.
A kontinens viszonyait megemlítve hozzátette, a magyar lakásárakat persze forintban denominálják, a legtöbb tagállamban viszont euróban.
Arra is kitért, az inflációs ráta is eltérő lehet az EU tagállamaiban, ahogy a kamatkörnyezet is. Ha egy intenzív időszak után konszolidálódás jön, az inga visszabillen a másik irányba, míg egyensúlyba nem kerül, jelezte.
Hogyan hatnak az adásvételek a bérleti piacra?
Balogh László a várható lakáspiaci forgalomról lapunknak kifejtette, „az adásvételek száma biztos, hogy visszaesést fog mutatni 2025-höz képest, hiszen a tavalyi év rendkívül intenzív időszak volt az ingatlanpiacon, tehát 150-160 ezer körüli transzakciószámra számítunk, ha majd véglegessé válnak a számok, amire még pár hónapot várni kell”.
2026-ban viszont könnyen lehet, hogy 120-140 ezer adásvétel lesz, vagy még alacsonyabb volumen
– prognosztizálta a szakértő, aki szerint ez is arra világít rá, hogy ha kevesebb az adásvétel, nincs akkora kereslet, akkor a lakásárak sem tudnak nőni, hiszen ez egyfajta jelzés az eladók számára, hogy ezeken az árszinteken jóval kevesebb adásvétel történik.
Szerinte „ez is egy ingaszerű egyensúly”, avagy ha nincs akkora keresleti szint, úgy években mérhető időtávon nézve, idővel egy új egyensúly megint hozhat élénkülést, mert akkor a reálértelemben megfizethetőbb lakásárak egyértelműen generálhatnak keresleti és tranzakciós volumenbeli élénkülést.
„Olyan időtávokról beszélünk, amikor már mondjuk az euró bevezetése is napirendre kerülhet, az adhat egy lökést a lakáspiaci forgalomnak,
hiszen ugye ez azt jelenti, hogy akkor szükségszerűen nem az euróbevezetés tényétől, hanem az odavezető útból következik az is, hogy a kamatszint valószínűleg jelentősen csökkenhet, márpedig ha csökkennek a kamatok, elsősorban a lakáshitelkamatok, az élénkítően hathat a lakáspiaci forgalomra” – húzta alá.
Balogh László a bérleti piacról úgy fogalmazott, az albérletek árazására gyakorolt hatása az ingatlanáraknak „egy ellentétes előjelű játék”. Most viszont egy speciális helyzet van, mert a 3 százalékos hitellel pont azok a fizetőképes kereslettel rendelkező bérlők tudnak átlépni a bérleti oldalról az adásvételi oldalra, akiknek legszívesebben a bérbeadók is bérbe adnák az ingatlanjaikat.
Felelevenítette, „az elmúlt egy évben az albérletpiac is eléggé döcögött pont emiatt, hogy nagyon nagy keresleti volument szippantott el a 3 százalékos hitel az albérletpiacról, és ez pedig ugyanezt eredményezte az albérletárak tekintetében”. A KSH ingatlan.com lakbérindex adatai már jó ideje éves összevetésben 4-5 százalékos albérletdrágulási tempót mutatnak országos szinten és Budapesten is. Ez pedig már érvelése szerint tipikusan megfelel mondjuk egy Párizs, Berlin, Róma albérletpiacán megfigyelhető áremelkedési ütemnek. A bérleti piacon „már ez az európai konszolidáció megtörtént”.
A szakértő szerint „kérdés, hogy ez a nagyon dinamikus egyensúly mit hozhat az albérletpiacon”. A felsőoktatási felvételi ponthatárok júliusi kihirdetése általában „lendületbe hozza az albérletpiacot, de 2025 nyarán gyakorlatilag ez elmaradt, 2026-ban pedig bár nem sokkal, de kicsit erősebb lesz, mint amit tavaly láttunk” – zárta gondolatait Balogh László.
