Budapesten az elmúlt hónapokban megtorpant a lakásárak korábbi látványos emelkedése, a négyzetméterárak valamivel 1,5 millió forint felett stabilizálódtak. Közben az éves árnövekedési ütem nemcsak a fővárosban, hanem országosan is lassuló trendet mutat. A piacot jelenleg visszafogottabb kereslet, folyamatosan bővülő kínálat és továbbra is magas árszintek jellemzik, az Otthon Start program (OSP) hatására pedig nőtt a fiatalok hitelfelvételi hajlandósága – derül ki a zenga.hu, az OTP Ingatlanpont és az OTP Bank szakmai közreműködésével készített Zenga Ingatlan Radar kiadványból.
A gyorsan változó piaci környezetben az adatok és azok helyes értelmezése kulcsszerepet játszik – hangzott el a Zenga Ingatlan Radar bemutatkozó sajtótájékoztatóján. „Az ingatlanpiac egyre összetettebb folyamatait egyetlen, rendszeres kiadványban kívánjuk átláthatóvá tenni. A zenga.hu, az OTP Ingatlanpont és az OTP Bank szakmai közreműködésével minden hónapban ökoszisztéma-szintű képet ad a lakáspiacról” – fogalmazott Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője. A kiadvány fókuszában a kereslet, a kínálat és az árak alakulása áll, de kiemelt figyelmet fordítanak a lakáshitelezés trendjeire, az értékesítési idők változására és az alku mértékére is.
Lassuló kereslet
A Zenga Ingatlan Radar adatai szerint áprilisban a kereslet tovább lassult: a csökkenés mértéke 2025 átlagához képest 25 százalékos, márciushoz képest pedig 29 százalékos. „Ez leginkább az alacsony befektetői érdeklődéssel, az otthon startos vásárlók számának fokozatos csökkenésével és a továbbra is magas reálárakkal magyarázható” – jelezte Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője. A kínálat eközben folyamatosan bővül, ami különösen a panellakások piacán látványos.
Az árakkal kapcsolatban Futó Péter megjegyezte, hogy bár hónapról hónapra országosan még mindig emelkednek az ingatlanárak, az éves árnövekedési ütem Budapesten (12%) és országosan (18%) is lassuló trendet mutat. A fővárosban az utóbbi hónapokban szinte teljesen megállt az áremelkedés, kicsivel 1,5 millió forintos négyzetméterár felett van az aktuális átlagár.
„A zenga.hu adatai szerint a legtöbb új ingatlant Budapesten és Pest megyében kínálják eladásra, amiket a fővárosban átlagosan 1,86 millió forintos négyzetméteráron hirdetnek meg. Ugyanakkor a legolcsóbb megyékben 800-900 ezer forint között alakult az új lakások átlagos hirdetési négyzetméterára”
– emelte ki Futó Péter.
Növekvő alkulehetőség
Az árak magasak, de a csökkenő kereslet hatására az alku mértéke növekedett a téli hónapokban. „December és február között Budapesten átlagosan 2,9 százalék, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 4,1 százalék, az egyéb városokban 6,6 százalék, a községekben pedig 8,4 százalékkal lehetett csökkenteni a meghirdetett ingatlanárat. Az 5,9 százalékos országos átlagszint az elmúlt két hónapban sem változott érdemben” – állapította meg Valkó Dávid. Az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont vezető elemzője kiemelte azt is, hogy az átlagos alku hagyományosan a házaknál a legnagyobb (7,6%), míg a téglalakásoknál 3,9 százalék, a panellakásoknál 2,3 százalék.
2025-höz képest az idei év az értékesítési időben is változást hozott. Mint Pélyi András, az OTP Ingatlanpont és az OTP Pénzügyi Pont vezérigazgatója elmondta, a közvetítői tapasztalatok szerint az egy évvel ezelőttihez képest csökkent az 1 hónapon belüli és a 6 hónapon túli értékesítések aránya, míg az 1-6 hónap közöttieké növekedett. „Márciusban a hálózatunkban az ingatlanok felét 3 hónapon belül értékesítették, míg valamivel több mint a negyedét 3-6 hónap között. A tavaly márciussal összehasonlítva az átlagos értékesítési idő 138 napról 129 napra rövidült” – hangsúlyozta Pélyi András.
Több fiatal vett fel ingatlanhitelt
A Zenga Ingatlan Radarból kiderül, hogy a lakáshitelezésben az Otthon Start program 2025 szeptemberi elindulása nagy változásokat hozott: a támogatott lakáshitelek részesedése darabszám-arányosan az augusztusi 34 százalékról 2026 áprilisára 75 százalékra emelkedett.
Az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztéséért felelős szakmai vezetője, Kasziba Erika az elemzésben kifejtette, hogy a kedvezményes hitelprogram indulásával egy hónap alatt 19 százalékról 32 százalékra nőtt a 30 év alattiak aránya, de még most áprilisban is 28 százalékot tesz ki ez a korcsoport, míg a legnagyobb réteget a 30-34 éves hitelfelvevők teszik ki. Az adatok szerint 2026 áprilisában a lakáshitelek 40 százaléka mögött egy adós volt (20% nő, 20% férfi) 60 százaléka mögött pedig több adós.
A kormányváltás előtt kivárásra játszottak a vevők, zárul az árolló
A csütörtöki tájékoztatón elhangzott, hat fő szempont szerint vizsgálták a piac alakulását: a kereslet, a kínálat, az árak, az újlakáspiac, a hitelpiac és az értékesítési idő alapján.
Lipták Zsuzsa úgy értékelt, hullámvasúton volt a lakáspiac az elmúlt öt évben. A tranzakciószámokból kiderült, 2021-ben volt a virágzás, amikor 160 ezer ingatlan cserélt gazdát; 2022-ben lassulás következett, 138 ezerre olvadt az adásvételek száma; a 2023-as recesszió idején már csak 105 ezret tett ki az eladott lakásszám; a 2024-ben látott kilábalással visszatért 135 ezres volumenhez a piac; 2025-ben pedig (jórészt az OSP miatt) robbanás jellemezte az évet a tranzakciók számát tekintve; ez alapján mintegy 130 ezres adatra számítanak 2026-ban.
Mint a zenga.hu ügyvezetője megállapította, véget ért a panelláz, ugyanakkor 1,5-szer annyian keresnek OSP-s lakást, mint amennyit kínál a piac.
Futó Péter elmondta, a Zenga Ingatlan Radar a gyakorlatban állandó és dinamikusan változó tartalmakkal jelentkezik majd, az adatok havi frissítése mellett. Ebben ingatlantípus és állapot szerinti keresést is le lehet bonyolítani, területi szempontok, megyei bontás szerint is. Ez június közepétől várható. Ismertette, a Balaton partja és a fővárosi agglomeráció átvette a vezetést forgalomban. Az új lakások árának alakulásán túl a vidékre is külön fókuszt helyeznek.
Pélyi András szerint a múlt év végi csúcs után kiszámíthatóbb időszakot várnak volumenben. Megjegyezte, 10-ből 7 ügyfél továbbra is azt keresi, az OSP-nek hogyan felelhet meg az ingatlanpiacon. Szavai szerint egyértelműen a társasházi piac lakásai lettek 2025 sztárjai. Arra is kitért, a minőség és az energetikai szempontok fontosabbak lettek, és eltolódtunk az agglomeráció és a családi házak irányába.
Futó Péter kijelentette, a panelek árai beérték az újépítésű lakásokét, itt meghatározó volt az OSP 1,5 milliós határa a négyzetméterárban. A NAV vonatkozó adatbázisából kiderült, Budapesten egyes budai területeken 1,7 milliós négyzetméterárakkal is találkozhatunk, de már Debrecenben is akadt 1,4 milliós példa. A zenga.hu elemzési vezetője rámutatott, az olcsóbb megyék és kerületek drágulnak áprilisban dinamikusabban nőtt, míg a drágább helyeken lassult az áremelkedés. Azt mondta, most megállt 1,5 milliós szinten a négyzetméterár, decemberig 1-2 százalékos drágulást várnak.
Valkó Dávid arról beszélt,
az áprilisi kereslet megtorpanásában a választások miatti kivárás is szerepet játszott, a számokban is lecsapódott.
Azt is elmondta, az MNB túlértékeltségi mutatója immár 22 százalékon állt múlt év végén, ami óriásinak számít.
Pélyi emlékeztetett, az új kormány egyelőre nem nyúl az otthonteremtési támogatásokhoz. Az várják, a jó elemeket megtartva hoz majd a kabinet új intézkedéseket, például bérlakások, illetve nyugdíjasotthonok létesítése révén. Ám szerinte hosszabb távon a piaci hitelek fognak dominálni.
Az Economx várható ingatlanárakra vonatkozó kérdésére Valkó Dávid elmondta, a 2025-ös évről sincs még végleges statisztika, de novemberben várható a KSH-tól, hogy közzéteszik, mekkora volt az átlagos áremelkedés. A MNB lakáspiaci jelentése szerint 23,5 százalék volt a tavalyi nominális drágulás átlagos aránya Magyarországon, de reálértéken is 19 százalékra rúgott.
Ez nagyon magas, évtizedes rekord
– fűzte hozzá az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont vezető elemzője, aki szerint 10-15 százalékos nominális áremelkedés lehet 2023-hoz képest. Valkó szerint
akár feleakkora áremelkedés is lehet az idei év végéig.
De mint mondta, ezzel a drágulási ütemmel is még Európa összes országa mögöttünk van. A tavalyi rekord után ez a várhatóan 10 százalék feletti áremelkedés is szerinte nagyon jelentős. A szakértő úgy látja, Budapesten már nincs tere komoly drágulásnak, mérséklődhet az áremelkedés üteme, de az ország eddig olcsóbbnak számító területein zárkóznak fel az árak, „talán zárul az országos árolló is ezáltal” – prognosztizálta lapunknak Valkó Dávid.