Zentai Péter neve eddig ritkán szerepelt a nyilvánosságban, de az általa irányított több mint 100 cég jelentős szereplője a hazai ingatlanpiacnak és a szállodaiparnak. Az általa vezetett vállalatcsoport – köztük a Nádor Group és az Idom Csoport – az elmúlt években több ezer lakás fejlesztését és sok százmilliárd forintos beruházásokat valósított meg, miközben a piaci környezet korántsem volt kiszámítható. Az építőipar az elmúlt időszakban jelentős hullámzáson ment keresztül: megugró alapanyagárak, finanszírozási nehézségek, változó kereslet.

Zentai szerint a jelenlegi piaci környezet még kedvező lehet az új beruházások számára, s a lakhatási válság továbbra is komoly társadalmi kérdés Magyarországon. Szerinte az állami programok – különösen az Otthon Start konstrukció – már elindítottak egy korrekciós folyamatot a keresleti oldalon. Úgy látja, a következő 5–10 évben globális szinten is jelentős átrendeződés jöhet az alapanyagpiacokon és az erőforrás-gazdálkodásban, ami az építőipari költségek tartós emelkedéséhez vezethet.

Jöhet az újabb drágulási hullám a lakáspiacon?

Ez szerinte azt jelenti, hogy azok az ingatlanok, amelyek ma még 1–2 millió forintos négyzetméteráron építhetők és értékesíthetők, középtávon jóval magasabb árszinten jelenhetnek meg. A beruházások megtérüléséről egyelőre óvatosan nyilatkozott. Mint mondta, a profit nagysága számos tényezőtől függ, különösen attól, hogy a tervezett extra szolgáltatások – sportközpont, közpark, irodai infrastruktúra, vendéglátás – milyen mértékben növelik a projekt hozzáadott értékét.

Az építőipar aktuális állapotát illetően Zentai inkább javuló tendenciát érzékel. Szerinte a következő 3–5 évben érdemben nőhet az új lakások száma Budapesten és országos szinten is, bár ezt jelentősen befolyásolhatják a nemzetközi makrogazdasági tényezők, az alapanyag-ellátás, illetve az esetleges geopolitikai kockázatok. A lakhatási válság kérdésében pedig úgy fogalmazott: 2025 őszétől már látható elmozdulás a keresleti oldalon. Tájékoztatása szerint közel 100 ezer Otthon Start-igény érkezett a bankrendszeren keresztül, ami az építőipari teljesítmény élénkülését vetíti előre.

Arra számít, hogy éves szinten akár meg is duplázódhat az új lakások száma. Ugyanakkor figyelmeztetett: a volumen növekedése nem mehet a minőség rovására. Tapasztalatai szerint több piaci szereplő költségcsökkentési kényszerből a műszaki tartalom visszafogásával próbál reagálni a kihívásokra. Zentai szerint ez hosszú távon rontaná Budapest és Magyarország ingatlanpiaci megítélését. A megoldást nem az alacsonyabb minőségben, hanem a hatékonyabb tervezésben, anyaggazdálkodásban és az optimalizált működési modellekben látja. Célja, hogy az új lakások ára továbbra is másfél és kétmillió forint közötti sávban maradjon, még akkor is, ha egyes projektek már nem férnek bele az állami támogatási plafonokba. Álláspontja szerint az energiahatékonyság és az alacsonyabb üzemeltetési költségek hosszú távon kompenzálhatják a magasabb bekerülési árat.

Példaként a rezsiköltségeket említette: egy korszerű, geotermikus megoldásokkal működő új lakás fenntartása szerinte jelentősen alacsonyabb lehet, mint egy régebbi, használt ingatlané. Ha ezt 10–20 éves időtávon vizsgáljuk, a teljes üzemeltetési költség már kedvezőbb képet mutathat az új építésű ingatlanok esetében. Zentai összességében optimista az ágazat kilátásait illetően. Úgy látja, hogy a modernizáció, az energiahatékonyság és a tudatosabb várostervezés iránti igény a következő években erősödni fog, és azok a fejlesztők maradhatnak versenyképesek, akik a mennyiségi bővülés mellett a minőségi szempontokat is érvényesíteni tudják.

Zentia Péter
Zentai Péter
Kép: Zentai Péter

Vegyes funkciójú városrész épül a Váci úton

A budapesti XIII. kerületben, a Váci úti irodafolyosó egyik meghatározó rozsdaövezeti területén készül az a nagyléptékű ingatlanfejlesztés, amelyről Zentai az interjúnkban is részletesen beszélt. A Láng Negyed beruházásának célja egy olyan komplex, vegyes funkciójú városrész kialakítása, amely a lakhatást, a munkavégzést, a vendéglátást, a sportot és a kulturális funkciókat integrált módon kapcsolja össze.

A Láng Negyed koncepciója túlmutat egy hagyományos lakóparkon vagy irodafejlesztésen. A tervek szerint egy több elemből álló, önállóan is működő urbanisztikai egység jönne létre, amelyben a lakások, irodák, szállodai kapacitások, sportlétesítmények és kereskedelmi szolgáltatások egymásra épülnek. Zentai Péter ezt „megapolisz”-szemléletként írta le: „olyan tudatosan megtervezett városi struktúraként, ahol az egyes funkciók nem elszigetelten, hanem egymást erősítve működnek.”

A fejlesztő szerint a nemzetközi ingatlanpiacon – különösen Nyugat-Európában és a nagyvárosi régiókban – már bevett gyakorlat az ilyen ún. mixed-use model. Magyarországon azonban ritkán valósul meg ekkora volumenű, komplex funkcionális integráció. A cél nem pusztán az, hogy új lakásokat vagy irodákat építsenek, hanem hogy egy élhető, szolgáltatásokkal átszőtt, hosszú távon fenntartható városi környezet jöjjön létre.

A projekt egyik hangsúlyos eleme az energiahatékonyság és az üzemeltetési racionalitás. A tervek között szerepel geotermikus energiára épülő rendszer kialakítása, amely a fűtési-hűtési költségeket jelentősen mérsékli, és csökkentheti a külső energiafüggőséget. Zentai szerint az energiabiztonság ma már nem marketingüzenet, hanem gazdasági kényszer: a beruházások megtérülése egyre inkább az üzemeltetési költségek optimalizálásán múlik.

A működési modell az üzemeltetésben is centralizált megoldásokat irányoz elő. A közös költségek maximalizálása, a központosított szolgáltatásbeszerzés, az egységes takarítási és karbantartási rendszer, valamint a zárt hulladékkezelési infrastruktúra mind a költséghatékonyságot és az élhetőséget szolgálnák. A koncepció szerint a hulladékszállítás nem a lakó- és irodaterek közvetlen közelében zajlana, hanem külső csomópontokon keresztül, minimalizálva a zaj- és szagterhelést.

Brandelt házak és városi ökoszisztéma: komplex modell a Váci úton

A fejlesztésrésze a „brandelt ház” modell bevezetése is, amely nemzetközi példákra épül. Ez a gyakorlatban olyan épületeket jelent, amelyek egy egységes minőségi és szolgáltatási standard mentén működnek, és gyakran egy ismert nemzetközi márkához kapcsolódnak. Zentai szerint ezek nem pusztán presztízsértékkel bírnak, hanem strukturált szolgáltatási rendszert és kiszámítható minőséget kínálnak a lakók és a befektetők számára.

A gasztronómiai és kereskedelmi funkciók szintén a nemzetközi nyitottságot célozzák. A tervekben szerepel a magyar és európai konyha mellett ázsiai – például japán, kínai, indiai vagy közel-keleti – éttermek megjelenése is. A fejlesztő szerint a minőségi vendéglátás nem kiegészítő elem, hanem a terület gazdasági vonzerejének kulcsa lehet, különösen a nemzetközi üzleti szereplők számára.

A sportközpont és a kapcsolódó nemzetközi funkciók presztízsértéket adhatnak a beruházásnak, míg az irodai kapacitások a Váci úti üzleti negyed keresleti bázisára építenek. A fejlesztés így egyszerre kíván reagálni a lakhatási igényekre, az üzleti infrastruktúra iránti keresletre és a nemzetközi tőke elvárásaira.

A teljes projekt kifutása többéves távlatban értelmezhető. Zentai szerint a beruházás végső eredménye mintegy öt év alatt realizálódhat. A bontási munkák, a földmunkák és a közmű-infrastruktúra integrációja már megkezdődött, az első ütem – az E1-es lakóépület – 2027 vége, 2028 eleje körül válhat bejárhatóvá. A koncepció egyik kulcseleme a komplexitás. A fejlesztő szerint a projekt nem pusztán ingatlanegyüttes lesz, hanem egyfajta városi ökoszisztéma: lakófunkciók, irodák, sportlétesítmények, közpark és kereskedelmi szolgáltatások egységes rendszerben. Olyan „város a városban” struktúrát kívánnak kialakítani, amelyben az energiaellátás, a hulladékgazdálkodás és az üzemeltetés már a tervezési fázisban integrált szemlélet szerint épül fel.

A projektet makrogazdasági kontextusba helyezve Zentai Péter úgy fogalmazott: Jelenleg még kedvező feltételekkel lehet ingatlanfejlesztést indítani Magyarországon, de ez az ablak nem feltétlenül marad sokáig nyitva. A lakhatási problémák ugyan továbbra is napirenden vannak, de az állami programok – például az Otthon Start – szerinte már elkezdték tompítani a keresleti oldalon jelentkező feszültségeket. Ha a kivitelezési költségek tartósan emelkednek, az a lakásárakban is megjelenhet.