Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A szakmai szereplők általános véleménye szerint a hazai kereskedelmiingatlan-piac elérte ciklikus mélypontját, jelenleg stagnálást tapasztalhatunk, ugyanis a visszafogott gazdasági növekedés és a geopolitikai feszültségek gátolják a fellendülést.
Összességében tavaly javult a szektor helyzetének megítélése, ugyanakkor a kilátások továbbra is bizonytalanok. Jó hírként könyvelhetnénk el, hogy 2025-ben nőtt a befektetési forgalom, valójában azonban a gyenge 2024-es bázisévhez viszonyítva mutatott fellendülést.
A keresleti szintek és a tervezett új átadások alapján a budapesti iroda- és ipari-logisztikai piacon a kihasználatlansági ráta emelkedése várható. Az építőiparban stagnálást láthatunk, de a logisztikai beruházások és a lakásfejlesztések pozitívan hatottak a szektorra.
Mindemellett a fokozódó geopolitikai feszültségek az építési költségek nem várt emelkedése révén nehézségeket jelentenek a kivitelezések tekintetében.
A közel-keleti konfliktusból adódó energiabizonytalanság és inflációs nyomás miatt a hozamvolatilitás növeli a kockázatokat – magyarázta Nagy Tamás, az MNB pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős igazgatója a szokásos féléves sajtóbeszámolójában.
Erősödik a szállodaipar és a retail szektor
Öröm az ürömben, hogy bár a visszafogott konjunktúra nem támogatta az ingatlanpiacot, egyes szegmensekben kedvező folyamatokat tapasztalhatunk.
Egyrészt a turizmus bővülésével a szállodaipar mutatói javultak, másrészt a kiskereskedelmi forgalom bővülése is folytatódott a fogyasztói bizalmi index kétéves csúcsra emelkedésével.
A turizmus szempontjából fontos tényező, hogy Budapest és Magyarország biztonságos desztinációnak számít. Szintén pozitív fejleményeket regisztrálhattunk a logisztikában, így a nearshoring jelensége erősödik, ahogy azt már 2021-22-ben is tapasztalhattuk.
Összességében azonban a szektor húzószegmensei, vagyis az irodapiac és a logisztika üresedési szintjei nem festenek túl jó képet. Az ipari-logisztikai piacon jelentős, 4,9 százalékpontos ugrással 12,8 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta. Ez már meghaladta a 10,4 százalékos hosszú távú átlagos értéket, ami a régiós fővárosok közötti összevetésben is magas szintnek számít. Az emelkedést a Budapest és környéki logisztikai piac magas új átadási volumene és az elmúlt évek alacsony nettó piaci felszívása eredményezte. Emellett azonban a területi koncentráció oldódik, a vidéki desztinációk előtérbe kerülhetnek.
A budapesti irodapiacon 2025-ben 1,6 százalékponttal 12,5 százalékra csökkent az üresedés, azonban hiába mérséklődött a kihasználatlanság és élénkült meg a nettó piaci felszívás.
Ugyanis ezeket a jó számokat az átadott épületek meglehetősen magas előbérleti szintje produkálta, ráadásul az állami használatba kerülő irodaházak a spekulatív piacot sem élénkítik, tette hozzá Nagy Tamás.
Kettős arcú a befektetési forgalom
2025-ben a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma 900 millió eurót tett ki, ami kiugró emelkedést jelent 2024-hez képest. Azonban az összképet jelentősen rontja, hogy alacsony bázisról beszélhetünk, így a 123 százalékos forgalomnövekedés csupán a korábbi magasabb volumenek részleges visszaépülésének tekinthető.
A régióban átlagosan egyharmadával nőtt a nagyságrend 2025-ben, különösen a cseh, a szlovák és a magyar piac teljesített jól, míg a lengyel volumen konszolidálódott.
További érdekesség, hogy a hazai befektetőkhöz köthető tranzakciók aránya csökkent 2025-ben, és 61 százalékot tett ki a 2024-es 73 százalék után. Vagyis ismét diverzifikáltabb a befektetői kör, a hagyományosan jelenlévő nyugat-európai – például német, brit – szereplők mellett a távol-keleti régiókból is erősödik az érdeklődés. Az éves forgalom alakulásában érdemi szerepük volt a nagy értékű (50 millió eurót meghaladó) tranzakcióknak, négy ilyen adásvétel adta a forgalom 43 százalékát.
Az érettebb nyugat-európai irodapiacokon és Kelet-Közép-Európa régió országaiban is stagnáltak az elsődleges irodabefektetési hozamok. 2025-ben az elsődleges irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a régiónkban átlagosan 5,5 százalékkal, Budapesten pedig 2 százalékkal emelkedtek.
Összességében stabil hozamszinteket láthatunk, miközben emelkednek a bérleti díjak, és ez a tendencia idén is folytatódik, hangsúlyozta az MNB pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős igazgatója.
Kockázatos irodaházak
2025-ben a bankok az előző év azonos időszakához képest 54 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, és ezek közel kétharmada építéshez kapcsolódott. A kihelyezett kölcsönök nagyságrendje az ipari-logisztikai ingatlanok kivételével valamennyi szegmensben nőtt éves összevetésben. Ugyanakkor a megugró volument néhány nagy összegű fennálló hitelkitettség refinanszírozása dobta meg, vagyis ezek nélkül az állomány mindössze 7 százalékkal emelkedett.
Összességében a hitelintézetek projekthitelei nagy arányban főváros és környéki ingatlanokat finanszíroznak, érdemi emelkedést a vidéki desztinációkban nem láthattunk az elmúlt években. Az MNB Hitelezési felmérése alapján 2025 negyedik negyedévében a bankok változatlanul hagyták a hitelhez jutás feltételeit, miközben irodaházak esetében nettó 11 százalékuk szigorított. Sőt, idén a bankok 26 százaléka a kockázati tolerancia megváltozására hivatkozva az irodaházak esetében tovább szigorítana a hitelsztenderdeken.
A fennálló kockázatokra tekintettel az MNB 2026. január 1-jétől 1 százalékos szektorális rendszerkockázati tőkepuffert (sSyRB) alkalmaz, ami támogatja a sokkellenálló-képesség növelését. A kockázatokat mérsékli továbbá a portfólió konzervatív átlagos LTV-aránya, a kitettségek piaci kereslet szempontjából kedvező területi eloszlása, valamint az alacsony NPL-ráta is.
