Hasonlóan az eddig megvizsgált városrészekhez (XI. kerület, valamint Káposztásmegyer) Békásmegyeren sem tapasztalnak a panelpiac összeomlására utaló jeleket az ingatlanközvetítők. Az egyik helyi, magát megnevezni nem kívánó iroda értékesítője elmondta, igaz ugyan hogy a rezsiköltségek emelkednek ebben az évben. Ez azonban csak az első pár hónapban tudatosul majd a panellakások tulajdonosaiban, így ha egyáltalán lesz ilyen elköltözési hullám, az akkor is csak pár hét vagy hónap múlva indulhat meg. Mindazonáltal a szakember nem lát erre utaló jeleket.
Otthonos panelek, közterület-felújítás, közös költség
Mint mondta az ügyfelek közül sokan keresik a békásmegyeri panellakásokat. Ez részben azzal magyarázható, hogy a korábbi években még lepusztultság jellemezte a szóban forgó panelházak lépcsőházait, összefirkált liftekkel találkozott az arra látogató, mindez mára megváltozott, a legtöbb helyen átfestették a falakat, kicserélték a burkolatot járólapokra, s ahol lehetséges, növényeket ültettek a bejárathoz. Folytatódik a lakótelepi környezet otthonossá tétele is: a lakások korszerűsítése, a közterületek parkosítása, modernizálása. A térség ellátását új üzletek, szabadidő- és bevásárlóközpontok sora tette színvonalassá. Az ügyfelek általában elsőként a közös költség iránt érdeklődnek. A békásmegyeri panelekben ez, a vízdíjat nem tartalmazó a kiadás havonta 4 és 13 ezer forint közötti kiadást jelent a tulajdonosoknak a lakás méretétől függően.
Panelek 200 ezres négyzetméterár alatt
A panellakások átlagos négyzetméterára nagyjából 180 ezer forint körül alakul. Egy két szobás, 51 -5 7 négyzetméteres átlagos állapotú lakásokért 10 millió forint alatti összegért hozzá lehet jutni. Az irodavezető kiemelte: egy négyemeletes, rendezett környéken lévő panellakás felújítás (nyílászárók és a fűtés korszerűsítése) után reális kellemes környezetet jelent. Ha azt vesszük, hogy a közelben lévő újonnan épülő lakásokért négyzetméterenként 400 ezer forintot kérnek, akkor a jelentős különbözetet tekintve igencsak elgondolkodtató az utóbbi lakásba történő beruházás. Ez a tényező is szerepet játszik abban, hogy a jó állapotban lévő, felújított, 1,5, 2, illetve 3 szobás panellakások nagyjából két hét alatt gazdára találnak.
Kőbányán lehet árcsökkenés
Bácsfalvi Tamás, az Otthon Centrum kőbányai irodavezetője szerint - bár Kőbányán beindult az általános fejlődés - a panellakások árai két éve stagnálnak. A helyi gazdasági fejlődés elsősorban az új építésű lakások piacára hatott ösztönzőleg. A kerületben tavaly 5 ezer új lakás épült, idén 7500 darabot várnak, és ez inkább versenyhátrányba hozza a panellakások eladóit. Mivel ár-érték arányban kedvezőbb hitelt felvenni és új építésű lakásba költözni, mint panelbe, a panelpiacon várhatóan túlkínálat fog jelentkezni, ami az árak csökkenésével járhat. Az iroda prognózisa szerint várhatóan az idei év felétől - két év után először - négyzetméterenként átlagosan 5 ezer forinttal csökkenhetnek a panelárak. Ez helyi folyamat, az Otthon Centrum egyelőre nem találkozott ilyennel más kerületekben. Az is helyi sajátosság, hogy az itt élő lakosok a kerületen belül váltanak lakást. Eladják a nagyobb panellakásokat, és vesznek egy kisebb, de drágább új építésű lakást. Vagy a kisebb panelből mennek - hitelfelvétellel - a nagyobb panelbe.
A garzon nem megy, a nagyobbakat szeretik
A panelek többsége dán típusú panelház, ami a szobák elrendezésére és a gyártási technológiára utal. "A 35 négyzetméteres garzon ma már nem eladható. A sláger egyértelműen a 62 négyzetméteres, két félszoba plusz hallos lakás" - mondja a szakértő. Sokan keresik a 49 négyzetméteres, két szobás, külön szeparált konyhával rendelkező lakásokat. De keresett a 68 négyzetméteres, három egész szobás panel, illetve a 72 négyzetméteres, három szoba plusz hall formáció is.
Kőbánya a hagyományőrző
Kőbánya még mindig őrzi munkásnegyed hagyományát, a fizetőképes kereslet így más kerületekhez képest alacsony. A gázár-kompenzáció a kerületben igen nagyarányú. A panelek 60-70 százaléka pedig valamilyen teherrel ellátott. A lakóközösség összetétele ugyanakkor lassan változik, számos bevásárlóközpont, és szórakozóhely épült. Mivel Kőbánya a főváros mértani középpontjába fekszik, közel vannak a tömegközlekedési csomópontok, így az Örs vezér tere és a kék metró, ami szintén nagy vonzerőt jelent.
Három részre bontható a városrész
A szakértő szerint a X. kerületet panelszempontból három részre kell bontani. Az Újhegyi lakótelep a legkeresettebb. Itt 140-160 ezer forintos négyzetméterárral lehet számolni. A Gyakorló utcai lakótelepen 195-205 ezer forint egy négyzetméter. Ez a terület a legmagasabb színvonalú a többi kőbányai lakótelephez képest. Itt indult be leghamarabb a panelprogram, a lakások jelentős része egyedi mérőórával és megfelelő szigeteléssel rendelkezik. Ezekkel akár 30 százalékos megtakarítást is el lehet érni a rezsiköltségekben. A másik oldala a XIV. kerület, de ugyanolyan, csak drágább. A harmadik kategória az Ecseri úti lakótelep, ahol 160-165 ezer forintért lehet kapni egy négyzetmétert.
