Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Erős kereslet, emelkedő bérleti díjak
Sem az ingatlanforgalmazók, sem az ingatlanfejlesztők nem számítanak trendfordulóra 2005-ben a befektetési célú ingatlanok piacán, várhatóan továbbra is jellemző lesz az erős kereslet és a jó befektetési termékek hiánya.
Ugyanakkor az Ecostat ingatlanpiaci jelentése szerint idén a bérleti díjak átlagosan 4-11 százalékkal lesznek magasabbak. A legnagyobb mértékű bérleti díj-emelkedést az új kereskedelmi építmények (11,2 százalék) körében várják. Magas a bérleti díj várható növekedése a használt lakóépületeknél is (9,8 százalék). Legkevésbé a használt kereskedelmi építmények (4,2 százalék) és a "B" kategóriás irodák (4,3 százalék) bérleti díjai nőnek ebben az évben.
Befektetési célú ingatlanvásárlás esetén kétféle jövedelemmel számolhatunk: a megvásárolt ingatlan kiadásából származó bérleti díjjal, illetve a tőkejövedelemmel. A tőkejövedelmet a befektetők az eladási és a vételi ár különbözeteként árfolyamnyereség formájában realizálják.
A használt irodai, kereskedelmi célú, és raktárépületek piacán a belső megtérülési ráta már hosszú évek óta átlagosan 9-11 százalék - elhelyezkedéstől és a bérlők minőségétől függően. Míg az új építésű ingatlanoknál ez a szám mára a 7,5-9 százalék közötti intervallumba tehető az ingatlan típusától függően. A lakáscélú ingatlanok esetében, amelyet általában kisbefektetők részesítenek előnyben, már kevesebb, 5-6 százalékos éves hozamot realizálhatunk - és ennél is kevesebbre számíthatunk, ha legálisan, számlával a forrásadót megfizetve adjuk bérbe megvásárolt lakásunkat.
Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője szerint a kisbefektetők 90 százaléka adó megfizetése nélkül, feketén adja ki a lakását. "Az utolsó négy-öt évben a kedvezményes lakáshiteleket szinte teljesen kihasználták azok a magyar magánszemélyek, akik jogosultak voltak erre. Vagyis a köztisztviselők felvették a hitelt, abból vettek egy lakást, majd a feketén kiadott lakások bérleti díjából törlesztetik a hiteleket. A befektetői célú lakásvásárlás visszaszorításával ugyanakkor kismértékben szűkült a használt lakások piacának forgalma" - véli a Valkó Dávid.
Hitelből is lehet
A befektetéshez szükséges pénz hitelből is fedezhető. "Egy 4-5 százalékos euró alapú hitel esetén a tőkejövedelemből lejön a hiteltörlesztésre fordított összeg, de az így elért saját tőkére vetített nyereség összességében még mindig jóval magasabb, mint az állampapírok éves hozama " - véli Kiss Ernő, az Eston International Ingatlan-tanácsadó Rt. elemzője.
Szakértők szerint az irodai, kereskedelmi célú, és raktárépületek piacán 80-100 millió forint alatt nem érdemes befektetni. Kiss Ernő úgy véli, Budapesten 85 millió forintos indulótőkével és egy ehhez tartozó 100-120 millió forint euró hitellel egy "B" kategóriás, ezer négyzetméteres irodát, vagy inkább irodarészt tudunk megvásárolni. "Mindenképpen érdemes egy jó lokációval rendelkező - például a IX. kerület belső részeiben, esetleg a XIII. kerület metróhoz közeli részén elhelyezkedő, vagy bel-budai - használt iroda épületet vásárolni, amelyet négyzetméterenként 7-8 euróért, plusz rezsiért tudunk kiadni" - mondja a szakértő. Az irodarész kissé előnytelenebb, mint a teljes irodaház, mert nehezebben adható bérbe illetve a szolgáltatás színvonala nehezen biztosítható egy olyan ingatlanon belül, amely nem teljes mértékben a befektető tulajdonában van. A raktárral rendelkező ingatlanok bérbeadása a frekventált régiókban még nagyobb hozamot eredményezhet, mint a tisztán iroda ingatlanoké.
A befektetői hozammaximalizálásának egyik bevett és legális módja a cégalapítással, vagy cégvásárlással történő ingatlanfejlesztés. Ez azt jelenti, hogy a befektető kifejezetten az ingatlan befektetetés érdekében alapít vagy vásárol céget, majd az ingatlan eladásakor a céget adja el, amelyet nem terhel a "normál" ingatlan-átruházáskor szokásos 12,5 százalékos illeték.
