A termőföldről szóló törvény módosítása (Tftm.) az ingatlanokkal foglalkozó jogászok körében erős visszatetszést keltett. A törvénynek a gyakorlatra leginkább kiható része a Tftm. preambulumában szereplő családi gazdasággal kapcsolatos fogalmi meghatározások, másrészt a termőföldforgalmat erősen megnehezítő, és csak február végétől hatályos elővásárlási és elő-haszonbérleti jogok gyakorlásának rendszere. Maga a módosítás, összhangban a családi gazdasággal kapcsolatos fogalmi rendszerrel, minden eddiginél szélesebb réteg számára, és minden eddiginél bonyolultabb „sorrendet” alkalmazva biztosítja az elővásárlás jogát. A termőföldingatlanokkal foglalkozó szakemberek a sorrend és az elővásárlási jog ilyen mértékű összekombinálásában egy olyan rendszert véltek felfedezni, amely megnehezíti a földforgalmat, és szinte lehetetlenné teszi vagy a földforgalom biztonságának, vagy a sorrenden alapuló elővásárlási jognak az érvényesülését. A gyakorlatban a Tft.-módosítás megjelenése először erőteljesen hatott a termőföldekre vonatkozó adásvételi szerződések számának megnövekedésére. Az ezzel a területtel foglakozó gyakorló jogászok és a földhivatali ügyintézők is arra biztatták a hozzájuk betérő ügyfeleket, hogy január és február hónapban nyújtsák be az elkészített adásvételi szerződéseiket, mert február végétől teljesen bizonytalan lesz az adásvételi szerződések bejegyzésének eljárási ideje, és az eddigi, Ptk.-ra alapozott ismereteik alapján előfordulhatott volna a termőföldforgalom teljes „befulladása” is. A február 18-án megjelent és 22-én hatályba lépett kormányrendelet (a továbbiakban elővásárlási r.) a gyakorlattal foglalkozók többségét megnyugtatta, ugyanis az egyszeri, a közigazgatási értelemben vett hirdetményi közzétételi kötelezettség bár kissé nehézkesebbé tette, de nem lehetetlenítette el a harmadik személyek termőföldtulajdon-szerzését. A hozzám hasonló egyetemi emberek körében azonban számos elméleti vitát indukált. A felmerült kérdések a következők: 1. Lehet-e a Ptk. módosítása nélkül, kormányrendeleti szinten módosítani a kötelmi különös részben található szabályt egy speciális adásvételi ügyletcsoport kapcsán? 2. A rendelet végrehajtása hogyan hat ki a Tftm. előtt meglévő, és a Ptk.-ban szabályozott törvényes elővásárlási és vételi jogok gyakorlásának sorrendjére. 3. Miért nem érvényesül a termőföld-átruházás gyakorlásánál a rangsor elve, és mit ért a jogalkotó a Tftm.-ben szabályozott elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó rendeletben rangsoron? 4. Hogyan értelmezhető az elővásárlási rendeletben megfogalmazott fikció a közigazgatási értelemben vett hirdetményi úton történő közzétételről? A cikkben ezekre és a jelzett egyéb problémákra igyekszem választ keresni. Lehet-e a Ptk. módosítása nélkül, kormányrendeleti szinten módosítani a kötelmi különös részben található szabályt egy speciális adásvételi ügyletcsoport kapcsán? A Ptk. normái főszabályszerűen diszpozitív normák. E szabály azt jelenti, hogy a felek egymás közötti jogviszonyaikban eltérhetnek tőle, és speciális jogviszonyok esetén a jogalkotó is más jogszabállyal módosíthatja a Ptk. főszabályát, és e jogszabályok akár a Ptk.-val ellentétesen is értelmezhetik a jogok gyakorlásának speciális eseteit. Az elővásárlási jog gyakorlásának esetében erre azonban a Tftm. hatálybalépésig csak kivételes esetben került sor. A módosításig számos törvény (csak és kizárólag törvény) állapított meg elővásárlási jogot, ám gyakorlásának szabályait – a Ptk.-tól eltérően – általában nem határozta meg. Ezért vethető fel a kérdés: adásvételnek tekinthető-e a szűken vett polgári jogi alapon az a szerződés, ahol az elővásárlási jogok gyakorlásának szabályai eltérőek a polgári jogtól? A válasz igen, ugyanis visszavezethető a polgári jog diszpozitivitására. A másik jellegzetes érv, ami miatt nem lehet ex catedra elutasítani a rendelet eltérő szabályainak alkalmazását erre a terültre, az, hogy a Ptk. részletes elővásárlási szabályait sem maga a törvény, hanem a 7-es számú polgári kollégiumi állásfoglalás határozza meg, amelyet a 272-es számú polgári kollégiumi állásfoglalás időközben módosított. Ha egy bírósági állásfoglalás – amelyet a kontinentális jogrendszer keretében nem lehet jogszabálynak tekinteni – meghatározhatja a Ptk.-beli fontos jogosítvány gyakorlásának módját, abban az esetben, ha az elővásárlási jog gyakorlásának speciális körülményeire vonatkozik, jogszabálynak minősül, és jelen esetben a részletszabályokat megállapító kormányrendelet ilyen, tehát minden esetben eltérhet a Ptk. rendelkezéseitől. A rendelet végrehajtása hogyan hat ki a Tftm. előtt meglévő és a Ptk.-ban szabályozott törvényes elővásárlási és vételi jogok gyakorlásának sorrendjére? E kérdésre, mivel közvetlenül a rendeletben nem kaphatunk rá kielégítő választ, a jogszabályi hierarchia elvére alapozottan kell hogy választ találjunk. Az elővásárlási rendelet termőföldek esetében nem tesz különbséget a Tft. és a Ptk. által meghatározott jogcímek között. Az ajánlatot tevőnek a pontos vételáron és a terület precíz megjelölésén túl fel kell tüntetnie azt is, ha elővásárlásra jogosult, és közölnie kell a Tft.-ben meghatározott jogcímét is. A törvényben újabb joghézag adódik a szabályozás azon módjából, hogy a Ptk.-ban szabályozott elővásárlási jogosultságokra vonatkozó jogcím közlésének kötelezettségét az elővásárlási rendelet nem írja elő. Ebben az esetben a Ptk. már említett 7-es számú PK-ja, mint háttérjogszabály érvényesül, amely ingatlanok esetében a bejegyzés feltételeként adja meg az elővásárlási jogosultak megfelelő szintű tájékoztatását. E kollégiumi állásfoglalás alapján ha elővásárlási jogosult tesz ajánlatot, a tájékoztatási kötelezettségtől el lehet tekinteni, mivel az elővásárlási jogosultak közül maga az eladó választhatja ki, hogy kivel köthet szerződést. Ez a jog dologi eredetű, és következik a tulajdonjog egyik részjogosítványaként nyilvántartott rendelkezés jogának gyakorlásából. A Ptk.-n alapuló vételi ajánlatot megtevőnek tehát elemi érdeke közölni, ha valamilyen jogcímen elővásárlásra jogosult, bár ezt a Ptk. az elővásárlási rendelettel ellentétben nem írja elő kötelező erejűen. A Ptk. felállítja az elővásárlásra jogosultság sorrendjét: először gyakorolható a törvény által alapított elővásárlási jog, majd az ingatlan tulajdonostársának, és külön tulajdonban álló földrészlet tulajdonosának a felülépítményre, és a felülépítmény tulajdonosának a földrészletre a Ptk.-ban szabályozott elővásárlási joga, és utoljára gyakorolható a tulajdonos által szerződéssel átengedett elővásárlási jog. Ehhez kapcsolódik a Tft.-ben szabályozott elővásárlási jogosultsági rangsor. A Tft. vonatkozó szabályai a Ptk.-hoz képest „lex specialis”-nak minősülnek, tehát ezeket a törvény által alapított elővásárlási jog kategóriájába kell sorolni. E kategórián belül is vannak azonban olyan elővásárlási jogok, amelyek – bár speciálisan termőföldre vonatkoznak – a Tft.-n kívüli más törvény hozza létre őket. E jogok gyakorlásáról a rendelet eltérően rendelkezik. Nem lehet rájuk alkalmazni a hirdetményi közzététel főszabályát, hanem itt „a jogosultat írásban kell értesíteni”. Ebből a szabályból következik, hogy az ilyen elővásárlási jogok megelőzik a Tft.-ben szabályozott elővásárlási jogokat. E megállapításomat a következőkkel támasztom alá. A Tft.-n kívüli elővásárlási jogosultak tekintetében nem jogszerű a hirdetményi közzététel. Ezen jogosultak tehát, ha nem szereznek tudomást arról, hogy az ingatlan eladásra került, az elévülési határidőn belül megtámadhatják a szerződést bíróság előtt, és ha a bíróság megállapítja vételi szándékuk komolyságát, teljesítőképességüket, akkor a megkötött szerződés velük szemben relatíve hatálytalan. Tehát ez a felesleges jogvita és az ingatlan-nyilvántartás közhitelességén esett újabb csorba kiküszöbölhető azzal, hogy az adott ügyben gondosan eljáró jogi képviselő a hirdetményi közzététel előtt e cikk végjegyzetében szereplő egyéb törvény által keletkeztetett elővásárlási jogosultakat írásban értesíti. E kötelezettséget a földhivatal csak abban az esetben vizsgálja, ha az adott jogszabály rendelkezett az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséről. E törvények és a végrehajtásukat szabályozó kormány- és miniszteri rendeletek azonban nem rendelkeznek ezen jogosítványok bejegyzéséről (lévén a bejegyzés az elővásárlási jog esetében csak deklaratív hatályú jogosítvány), tehát a hatályos ingatlan-nyilvántartásunkban zömében a szerződésen alapuló elővásárlási jog szerepel. Miért nem érvényesül termőföld-átruházás gyakorlásánál a rangsor elve, és mit ért a jogalkotó a Tftm.-ben szabályozott elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó rendeletben a rangsoron? A probléma – amiért a kérdés felvetődött – abban áll, hogy a Tftm. 4. §-ában az elővásárlási jogok gyakorlásánál sorrendet, míg az elővásárlási rendelet rangsort említ. Mind a két intézmény előfordul a magyar jogban, a hozzá kapcsolódó végrehajtás módja azonban eltérő. Mivel a jogban e két intézmény nem szinonim, a jövőbeli esetleges jogalkalmazási problémák elkerülése végett talán nem haszontalan a két intézmény közötti különbséget megvilágítani. A rangsor A kérdésre adott válaszban először is különbséget kell tennünk a rangsor mint hétköznapi fogalom és a magánjogi értelemben vett rangsor között. Hétköznapi értelemben a rangsor – és ez a szó régiesebb, és eredeti jelentése – egy hivatali előmeneteli rendszert jelent, ahol a hivatali pályára lépő személy a munkában eltöltött idő, a tapasztalat és a munkája minősége alapján ér el egyre magasabb rangot, azaz hivatali beosztást. A hivatali fogalom keletkezésének analógiájára használják a rangsor kifejezést sportteljesítmények összevetésére és mérésére. A köznapi értelemben tehát a rangsor – elfedve a fogalom eredeti jelentését – analóg használható a sorrend kifejezéssel, és a jelentésében csak árnyalati különbségeket érzékelhetünk. A rangsor elve az ingatlan-nyilvántartás egyik legfontosabb alapelve. Az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett jogok között megkülönböztethetünk egymást kizáró és egymással megférő jogokat. A közös tulajdon kivételével az abszolút szerkezetű tulajdonjog és az azt helyettesítő kezelői jog – ha az teljes – alapvetően kizárja, hogy több ilyen jog bejegyzésre kerüljön (egymást kizáró jogok). Egymást kizáró jogok esetében az ingatlan-nyilvántartásba utoljára bejegyzett jog az irányadó. Ezzel szemben az egymással megférő jogok (mint például azonos ingatlanra bejegyzett jelzálogjogok, vagy több jogszabály, vagy szerződés, vagy a Ptk. által alapított elővásárlási jog) esetében azt kell először alkalmazni, amelyiket hamarabb bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba széljegyként. A rangsor – tehát a széljegyként bejegyzett jogok elintézésének egymásutánisága – ezekre a jogokra is vonatkozik, és a példánk alapjául szolgáló, Tftm.-ben szereplő elővásárlási jogok gyakorlására talán ez a leginkább analóg. Az egymással megférő jogok elintézési sorrendje tehát az, hogy az először érkeztetett irattal foglalkozik először a földhivatal. Amíg ennek a kérelemnek közigazgatási határozat formájában eleget nem tett, el nem utasította, vagy nem utalta hiánypótlásra, a rangsorban második ranghelyet elfoglaló kérelemmel nem lehet foglalkozni. A rangsorban elfoglalt hely a ranghely. A határozat meghozatala után a második ranghelyen bejegyzett üggyel kezd el foglalkozni, mint nóvummal, az ingatlan-nyilvántartás. A rangsor elvéből következően tehát egy szigorú elintézési sorrend áll fenn és köti a földhivatalt, amit e tekintetben – mivel alapelvről van szó – nem lehet felrúgni. A rangsor szintén érvényesülő gyakorlat az öröklési jogban. A hagyatékot, amely az örökhagyó halálával ipso iure átszáll, egy fontos rangsor betartásával lehet átadni. Először a végrendeleti öröklés érvényesül – a köteles rész szabályának megfelelő alkalmazásával –, ha nincs végrendelet, utána érvényesül a törvényes öröklés rendje: a lemenők, a felmenők, majd, az ági vagyonra vonatkozó speciális szabály betartásával, a túlélő házastárs örökli a hagyatékot. Amíg végrendelt van, és érvényességi kellékei sem szenvednek csorbát, addig a törvényes öröklés intézményei abszolút nem érvényesülhetnek. Az elővásárlási jogok eddigi menetében a speciális jogszabályok közül felállított jogok gyakorlásának esetében szinte töretlenül érvényesül a rangsor. Kft. esetében a társasági tag üzletrészére először van elővásárlási joga a társaság más tagjának. Ha senki sem kíván élni az elővásárlási joggal, utána érvényesül a társaság elővásárlási joga. A társaság vezetősége tehát hivatalosan csak akkor értesülhet arról, hogy a társaság tagja el akarja adni az üzletrészét, ha a tagok közül senki sem érdeklődik. Erre a társaságot a részesedését eladni kívánó tagnak kell felhívnia. Ha a társaság nem kíván élni az elővásárlási jogával, abban az esetben jelölhet ki harmadik személyt, akit szintén az eladónak kell – megfelelő határidő adásával – felhívnia az elfogadó nyilatkozat megtételére. Ha a társaság által kijelölt személy sem él e jogával, abban az esetben az eladó társasági részesedését szabadon értékesítheti harmadik személynek.