Mi lesz a Duna Plázával?
Több mint egy évvel ezelőtt írtunk arról, hogy lejárt az ideje Budapest ikonikus plázájának, és ezzel együtt új korszak kezdődik a Duna Plaza történetében, hiszen az elképzelések szerint az Indotek Group beruházásában a bevásárlóközpont egy átfogó fejlesztés keretében teljesen megújul. Egyébként az 1996-ban átadott 42 ezer négyzetméteres Duna Plaza volt a harmadik generációs bevásárlóközpontok első képviselője Magyarországon.
Ugyanakkor továbbra sem kezdődött meg az építkezés. De vajon van gazdasági racionalitása egy fővárosi üzletközpont, a Duna Plaza fejlesztésének? - kérdeztük Hüse Istvánt, az Indotek Group ingatlanfejlesztési igazgatóját.
Ez az Indotek egyik leghosszabb előkészítésű projektje, és a tervezési szakasz még ma sem zárult le teljesen - válaszolta az Economxnak adott interjújában. Elmondta, nagyságrendileg tíz különböző szcenáriót vizsgáltak meg, a szabályozási okokból elvetett lakótornyoktól kezdve a teljes funkcióváltásig. Mára három reális, de volumenében markánsan eltérő, egymással versengő alternatíva maradt az asztalon.
Egy dolog biztos. A jelenlegi állapot fenntarthatatlan. Bár maga a pláza még működik, a minimumkövetelmény egy nagyon jelentős, teljes körű esztétikai és műszaki megújítás, ami stabilizálja a bérlői mixet és segít feltölteni az üres területeket. Az igazi problémát a pláza melletti, borzasztóan alacsony kihasználtságú irodaház jelenti, amely egyértelműen a fenntarthatatlan kategóriába csúszott
- fogalmazott Hüse István.
Arról is beszélt, hogy fejlesztőként pontosan tudják, mit kell tenniük egy ilyen diszfunkcionális eszközzel, a végleges, legkésőbb szeptemberben meghozandó beruházási döntést azonban két súlyos makrogazdasági tényező nehezíti.
Szerinte az első a finanszírozási matek. Egy lakóingatlan-fejlesztésnél a banki finanszírozás jellemzően a projekt másfél éves pontjánál, 30 százalékos értékesítettség mellett lép be, és a futamidő 2,5-3 év. Itt egy fél százalékos kamatkockázat is kezelhető. Ezzel szemben a Duna Plaza megújítása egy 20-25 éves hitelfutamidőt igénylő projekt. Egy ekkora időtávon egy 0,5 százalékos kamatkülönbség is brutális hatással van a projekt hosszú távú jövedelmezőségére.
A második tényező az exit stratégia és a piacméret. Minden fejlesztés nulladik lépése a kiszállási pontok és a várható hozamszintek feltérképezése 1, 3, 5, 10 és 20 éves távlatban. Ha a teljes körű átépítés és az új irodatornyok megvalósulnak, az egy olyan gigantikus tranzakciós volument fog jelenteni, ami önmagában teszteli a magyar befektetési piac felszívóképességét. Ezeket a makroszintű elemzéseket végezzük jelenleg. Akármelyik szcenárió is nyer, a kivitelezési munkáknak 2027-ben el kell indulniuk.
Az interjú legfontosabb fókuszpontjai:
- Az Otthon Start Program realitása: Míg a vevőknek történelmi lehetőség a fix, elinflálódó hitel, a fejlesztőket kőkemény költségkontrollra kényszeríti a 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon.
- Túlfeszített háztartások és piaci anomáliák: Miért ugrottak 26 százalékkal a budapesti lakásárak, és miért veszélyes a "falig elmenő", tartalékok nélküli lakossági hitelfelvétel?
- Az ukrán újjáépítés csapdái: Hatalmas a potenciál, de a geopolitikai bizalmatlanság miatt a magyar fővállalkozók esélytelenek saját brand alatt – a túlélés kulcsa az indirekt, például lengyelországi piacra lépés lehet.
- Adósokk a láthatáron: A 2026 végén kifutó 5 százalékos kedvezményes lakásáfa visszaállítása drasztikus lefagyást hozhat a szektorban.
- Mi lesz a Duna Plazával? Három szcenárió van az asztalon a fenntarthatatlan komplexum megújítására, a kivitelezés 2027-ben indulhat meg a kőkemény finanszírozási matek fényében.
- CSR és lokálpatriotizmus: Miért köteleződik el egy ingatlanfejlesztő tíz évre egy XI. kerületi OB I-es vízilabdacsapat (Semmelweis OSC) mellett?