A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvényben (földtörvény) megfogalmazott korlátozás, amelynek értelmében belföldi és külföldi jogi személyek (például gazdasági társaságok) termőföld tulajdonjogát nem szerezhetik meg, akadályát jelenti olyan beruházások megvalósításának, amelyek a beruházásról szóló elhatározás idején még termőföldnek minősülő ingatlanon valósulnának meg. Olyan egybefüggő területek, amelyeken nagyobb beruházások vagy ingatlanfejlesztések valósíthatók meg, rendszerint csak a települések külterületén, mezőgazdasági művelés alatt álló területeken képzelhetőek el. A beruházó, illetve fejlesztő azonban rendszerint egy gazdasági társaság, tehát jogi személy, amely a földtörvény korlátozása értelmében ilyen területet nem vásárolhat meg. Van megoldás A gyakorlatban számos megoldás alakult ki az ingatlanfejlesztési célra szánt területek jogi személyek általi megvásárlására. A jogi személy tulajdonszerzését megelőzően a területet minden esetben ki kell vonni a mezőgazdasági művelés alól, és az ingatlan más célú (a mezőgazdasági műveléstől eltérő) hasznosításának engedélyezést kell kérelmezni. A legkézenfekvőbb és egyben legelterjedtebb megoldás szerint a mezőgazdasági művelés alatt álló területet egy magánszemély vásárolja meg, aki – amennyiben a településrendezésről szóló helyi rendelet lehetővé teszi – eljár a terület mezőgazdasági művelés alól történő kivonása ügyében, majd a kivont területet eladja a jogi személy részére. A magánszemély közreműködésének igénybevétele számos jogi és gazdasági kockázattal jár, ezért a beruházók sok esetben a helyi önkormányzat közreműködését veszik igénybe a magánszemély helyett. Hasonló célt szolgál az a megoldás, amely alapján a beruházó és a tulajdonos egy előszerződésben állapodnak meg az ingatlan más célú hasznosításának engedélyeztetéséről, és a végleges adásvételi szerződést akkor kötik meg, mikor a fejlesztés céljára szolgáló ingatlan már nem minősül termőfölnek. Léteznek olyan megoldások is, amelyekhez nem szükséges sem magánszemély, sem önkormányzat közreműködése: Az egyik ilyen modell a feltételes adásvétel koncepciója. Ennek alapja egy feltételhez kötött adásvételi szerződés, amelyben a termőföld tulajdonosa és a beruházó megállapodnak, hogy a tulajdonos gondoskodik az ingatlan más célú hasznosításának engedélyeztetéséről. Az átminősítés ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével az adásvételi szerződés hatályba lép, és így a beruházó az ingatlan tulajdonosává válhat. A más célú hasznosítás engedélyezése előtt a beruházó rendszerint az ingatlan vételárának egy részét biztosítékul átadja a tulajdonosnak. Hasonló az a megoldás, amely alapján az eladók vételi jogot (opciót) biztosítanak a jogi személy vevő részére. Az eladó (avagy meghatalmazása alapján a beruházó) eljár a más célú hasznosítás engedélyezése ügyében, és a vevő ezt követően gyakorolja vételi jogát. Jogi buktatók Vitatott azonban, hogy a beruházások ilyen módon történő megvalósítása mennyiben felel meg a földtörvény rendelkezéseinek. A törvény ugyanis a fenti korlátozáson kívül egy 2002-ben beiktatott módosítás eredményeképpen kimondja, hogy a termőföld tulajdonjogának megszerzésére irányuló olyan tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés, amelyben a tulajdonjog megszerzésének hatályát valamely feltétel, illetve jövőbeli időpont bekövetkezéséhez vagy a szerződő felek, illetve harmadik személy jognyilatkozatához kötik, semmis. Az erre a szabályra támaszkodó konzervatív álláspont szerint a feltételes adásvétel, illetve a vételi jogot alapító szerződés konstrukció esetében figyelembe kell venni a földtörvény tiltó rendelkezéseit, ha a megvásárolni kívánt földterület a szerződéskötés pillanatában termőföldként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Ellentétes vélemények szerint mivel az ingatlanszerzés célja nem termőföld tulajdonjogának megszerzése a földtörvény korlátozó rendelkezései nem alkalmazandóak ebben az esetben. A földtörvényben megfogalmazott korlátozások „megengedőbb” értelmezésének lehetőségét támasztja alá az is, hogy a termőföldre vonatkozó tulajdonszerzési korlátozás az EU-csatlakozáskor kikötött moratórium lejártakor, azaz 2011-ben megszűnik. A feltételes adásvétel és a vételi jogi szerződéses konstrukció sikere ügyében az első fokon eljáró fölhivatalok kezében van a megoldás kulcsa: bejegyezhetik az átminősítés feltételéhez kötött adásvételi, illetve a vételi jogi szerződés alapján történő tulajdonszerzést, vagy a földtörvényre hivatkozva elutasíthatják azt. Jogi szempontból kevésbé aggályos, de a beruházó szempontjából gazdaságilag kockázatosabb megoldás az, ha a termőföld tulajdonosa és a beruházó között olyan megállapodás jön létre, amely szerint a beruházó a beruházását még az eladó tulajdonában lévő termőföldön megkezdi. Ebben az esetben a beruházó kérelmezi a termőföld más célú hasznosítását, és az engedély kézhezvételét valamint a földvédelmi járulék befizetését követően az engedélynek megfelelően megvalósíthatja a beruházást. A gazdasági kockázat abban rejlik, hogy ebben az esetben csak a beruházás megvalósítását követően, az átminősítési eljárás befejeztével kerül a beruházó tulajdonába az ingatlan. A fenti megoldások mindegyike bizonyos fokú jogi és gazdasági kockázattal jár, az optimális megoldás kiválasztására ajánlott ezen területen tapasztalatot szerzett ügyvéd tanácsát kérni.