Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
- Visszaeső kereslet, csökkenő bérleti díjak, leállított fejlesztések, eltűnő befektetők jelzik a válság mélyülését az ingatlaniparágban. Megállítható-e a folyamat úgy, hogy ez ne jelentsen többletterhet a költségvetés számára?
- Attól tartok, hogy a gazdaságpolitikai döntéshozók nem ismerték még föl az ingatlanszektor jelentőségét vagy nem találják a megoldást a problémákra. Az ingatlaniparág körülbelül 10 százalékkal járul hozzá az ország GDP-jéhez és a foglalkoztatáshoz. Véleményem szerint számos olyan eszköz szóba jöhetne, amely nem igényel többletforrást, viszont élénkíti a piacot. Nem adni kellene, hanem a szektor szűkülése esetén amúgy is kieső adóbevételeket lehetne "elengedni", kevesebbet kellene elvenni innen. Fel kellene ismerni, hogy bizonyos adók és járulékok csökkentése nem rontaná, hanem javítaná a költségvetés egyensúlyát. Az élénkítés elsősorban az épületek előállítási költségének csökkentésén keresztül valósítható meg, hiszen ha a költségek és ezen keresztül az árak - az átmenetileg, a kilábalás idejére hozott intézkedések miatt - mérséklődnek, élénkül a kereslet, a vevők nem elhalasztják, hanem előrehozzák vásárlásukat és ez az igény a fejlesztőknél új építési igényt generál az építőipar számára.
- Milyen eszközökre gondol?
- Itt van mindjárt az áfa. Ma az a lakásépítő, aki kifizeti alvállalkozóit, 5-10 százalékos profittal dolgozik, vagyis az áfaemelés egyszerűen felemészti a hasznot. Mindezt megfejeli a vevőfinanszírozás átalakulása, amely az árcsökkentés irányába hat, így összességében a fejlesztő megvalósíthatósági számításai arra vezetnek, hogy a jelenlegi árszint mellett nem érdemes belevágni a projektbe. Vagyis hiába lesz 25 százalék az áfa, elindul talán 5 ezer vállalkozói lakás építése 20 ezer helyett, ez pedig lényegesen kevesebb bevételt jelent, mint ha - akár a válság idejére átmenetileg - 5-10-15 százalékosra csökkentenék a forgalmi adót. A 25 százalék helyett a 10 százalékos áfa bevezetése egy átlagos lakás 400 ezer forintos négyzetméterárát 350 ezerre apasztaná, és nyugodtan számolhatnánk legalább 15 ezer új vállalkozói lakás indításával, ami 10 százalékos áfával is jobban gyarapítja a büdzsét. Számításaink szerint ha az ágazat teljesítménye 40 százalékkal csökken - a lakáspiac szűkülése már most is, az áfaemelés előtt is ekkora -, az a GDP 4,2 százalékos visszaesését jelenti.
- Mivel lehet még serkenteni az építési kedvet?
- Látok fantáziát abban, ha bizonyos feltételeknek megfelelő, például legalább 100 főt alkalmazó, tartozásmentes építőipari cégeknél a fizikai dolgozók számára 2-3 évre Start "Építő" kártyát biztosítanak, ezáltal az ő járulékaik a minimálbérhez tartozó vagy még alacsonyabb szintre kerülnének. Ezzel stabilizálódhatna és fehéredne az ágazat, csökkennének az árak, nőhetne a volumen, az uniós projektekből is többet lehetne megvalósítani, vagyis magasabb adóbevétellel és alacsonyabb szociális kiadásokkal számolhatnánk.
- Említette, hogy az építés olcsóbbá tétele akár a készletre termelést is vonzóvá teheti. Csakhogy vannak olyan jóslatok, amelyek szerint a bedőlő hitelek következményeként is tömegesen kerülhetnek piacra lakások, ez pedig az új kínálatot is elértéktelenítheti.
- Éppen emiatt el kell kerülni a tömeges árveréseket. Ha a hitelek 3-4 százaléka kérdésessé válik, az legalább 15 ezer lakás helyzetét teszi bizonytalanná. Ez akár a teljes tavalyi tranzakciós volumen 20 százalékára is rúghat, ami tönkreteszi a piacot. Egy "tulajdonos-bérlő-tulajdonos" koncepció mentén elindított zártvégű bérlakásalap, amelyet fele részben a hitelező bankok, fele részben az állam jegyezne le két sorozatban, csökkenthetné a veszteségeket. Az alap a piaci érték 75 százalékán vásárolhatná meg a bedőlt ingatlanokat, a bank az esetleg e feletti részt leírná veszteségként, az adós pedig éves szinten a vételár 3 százalékáig, 5 éven keresztül csak a bérleti díjat fizetné. Öt év után az adós a jelenlegi piaci érték 100 százalékán visszavásárolhatná a lakást vagy pedig az alap értékesíti azt. Alkalmi vételre váró befektetők már most is ott sorakoznak a bankok körül, ez intézményes formában, korrekt feltételek mellett lehetővé tenné magánbefektetők beszállását erre a piacra, a banki sorozat hozamelsőbbséget élvező befektetési jegyeinek értékesítése mellett.
- Mindettől még nem oldódik meg a fejlesztői szemmel legnagyobbnak tűnő gond, a projektfinanszírozás hiánya.
- Ahhoz, hogy újra visszatérjen az élet a fejlesztői piacra, ezt biztosítani kell. A projektfinanszírozás a mai 40 százalék elvárt önerővel használhatatlan, hiszen egy 250 lakásos projekt is 5 milliárd forint körüli forrást igényel, ennek 40 százalékát pedig csak a nagy szereplők képesek előteremteni. Ma a bankok többek között azért nem adnak hitelt, mert forráshiányosak, emellett számukra is kockázatos a projekthitelezés. A megoldást abban látom, hogy a korábbi 20 százalékos és a jelenlegi 40 százalékos saját forrás közti különbözetre az állam vállaljon garanciát - mondjuk a Garantiqán keresztül -, vagyis ez sem jár pénzkiadással, csak akkor, ha a projekt bukik. Ha azonban az előállítás költségét lenyomjuk, a feléledő vásárlások felszívják a kínálatot. Ha ez nem történik meg, nem lesz új kínálat. A régi lassan elfogy, és csak a nagyon bátrak indítanak új beruházást ám ennek már nagyon magas lesz az ára.
- Milyen távon vezethetőek be ezek a javaslatok? Milyen egyéb lehetőségek vannak?
- Úgy vélem, ezeket a lépéseket azonnal megtehetné a kormányzat, de érdemes lenne megvizsgálni más ötleteket is. Arra gondolok például, hogy az állami támogatású forinthiteleket euróalapúvá alakítanák, az áttérő ügyfelek tartozásának 15 százalékát az állam átvállalná és több részletben fizetné vissza a banknak. Cserébe jelentős tehertől szabadulna meg a költségvetés, a növekvő forintkereslet pedig a forint árfolyamára hatna jótékonyan. Megfontolandó, hogy az építőipari cégeket vonják be a közmunkaprogramba, és hasznos lenne az illetékrendszer módosítása - első lakást vásárlók illetékmentessége átmenetileg, projektcégek adásvételi illetékkötelezettségének a bevezetése vagy a lízing illetékhátrányának megszüntetése.
- Milyen eszközeik vannak a fejlesztőknek a válság kezelésére?
- A mozgástér nagyon szűk. Maximum akciózhatnak, árengedményt adhatnak vagy az irodapiacon időszakosan csökkentett bérleti díjon hirdetik meg az épületeket, esetleg többet költenek marketingre, de érdemben nem nagyon tudnak beavatkozni. Arra azonban lehet számítani, hogy ha a mostani szinten megáll a piac és lassan felszívódik a kínálat, akkor az újrainduláskor - mivel addig senki nem épít majd - nagyon magasra szöknek az árak és a bérleti díjak is.
- Mennyi idő telhet el az aktivitás újbóli erősödéséig?
- Minden attól függ, hogyan alakul az amerikai és az európai gazdaság. Szerintem a feketeleves nálunk még hátravan, arra számítok, hogy makroszinten ősszel lesz a mélypont. Optimista prognózis szerint egy év múlva elindulhat a normalizálódás, kevésbé derűlátóan azt mondom, hogy 2010 vége előtt nem lesz érdemi javulás az ingatlanfejlesztési piacon.
