Még sok ingatlanalap van válságban

Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!

Bár egyeseknek jól megy, nem vonult el teljesen a vihar a hazai ingatlanalapok feje fölül. Ez látszik abból, hogy az utóbbi hat hónapban 19 különböző befektetésijegy-sorozatból nyolc hozama volt negatív − főleg a kisebbeké −, egy év alatt pedig tízé. Három évre, tehát a Lehman-összeomlás előtti napokra visszatekintve pedig 17 sorozatból 12 még mindig nem tudta utolérni korábbi önmagát, sőt, öt év alatt is 12-ből öt maradt veszteséges. Tíz évvel ezelőtt pedig még csak három alap működött (Európa, Quaestor, Reálszisztéma), ezek évesített hozama mindössze 3,1−3,6 százalék volt, tehát összességében jóval elmaradt például a bankbetétek vagy az állampapírok hozadékától.

Az alapok nemrég tették közzé féléves jelentéseiket, a négy legnagyobb konstrukció arról számolt be, hogy lassan javul a helyzetük. A messze legnagyobb, félévkor 189,5 milliárdos Erste Ingatlan változatlanul kilóg a sorból, bár nem azért, mert tipikus ingatlanalap lenne. Pozitív hozamai ugyanis változatlanul legalább annyira állampapíroknak és betéteknek köszönhetők, mint ingatlanoknak, tavaly év végén ugyanis csak tőkéjének 32,3, félévkor 38,6 százaléka, 73 milliárd forint volt ingatlanokban.

Ennél az alapnál a javulás inkább azt jelenti, hogy a pénzpiaci eszközökből az ingatlanok felé mozdult el, például májusban megvásárolta a szegedi Napfény Park bevásárlóközpontot, amely korábban, 2008-ban sajtóhírek szerint hétmilliárdos beruházással épült. A sok likviditás mellett abban is különleges, hogy hitelei is elhanyagolható mértékűek, a másfél ezrelékét sem érik el a tőkének.

Testvére, a szintén tekintélyes méretű, 172 millió eurós (mintegy 47 milliárd forintos) Erste Euró Ingatlan is hasonló cipőben jár, ingatlanhányada 45 százalék, ez viszont csökkent a félévben, ami persze nem csoda, hiszen az alap mérete közben 28 százalékkal nőtt. A jelentés szerint legnagyobb üzlete a balatonfüredi Tesco-áruház megvásárlása volt.
A többi alapnál inkább a hitelállomány csökkenése jelenti a javulást. Az OTP terméke 34 milliárd forintnyi nettó vagyon mellett 22 milliárdos hitelállománnyal rendelkezett félévkor, ez kétmilliárddal kevesebb, mint a múlt év végén és százalékban is 70,5-ről 64 százalékra süllyedt. Emellett azonban 5,3 milliárd forint körüli, szolidan növekvő likvid pufferrel is rendelkezett, amihez hozzájárulhatott, hogy a félév során eladott egy irodaházat és négy lakást.

A két nagyobb, a 2008−2009-es pénzügyi válságban komolyabb likviditásszűkébe került és nyílt végűből (visszaválthatóból) zárt végűvé (a lejáratig vissza nem válthatóvá) alakított alap, az Európa és a Raiffeisen továbbra is jelentős adósságállományt görget maga előtt. A Raiffeisen alapjában 110-ről 101 százalékra csökkent az ingatlanok aránya, és bár a hiteleké 34-ről 41 százalékra emelkedett, eközben komolyan, 25-ről 40 százalékra ugrott a likvid eszközöké is, vagyis az alap, ha akarná, csaknem minden tartozását vissza tudná fizetni. A félév során értékesítésre hirdetett meg ingatlanokat, de ettől ereményeket csak a második félévben vár.

Amint a HVB-csoporthoz tartozó Európa Alap jelentése írja, 443 ezer eurónyi (durván 120 millió forintnyi) hitelt törlesztett a félév során, így maradt még 34,9 millió euró (körülbelül 9,5 milliárd forint). Ezzel szemben 16,7 milliárdos nettó eszközérték és 25,8 milliárd forintnyi ingatlanállomány van, azaz a hitelek segítségével vagyona 155 százalékát tartja ingatlanban. Eladott három lakóingatlant és további tárgyalásokat folytat − bár kevéssé kézzelfoghatónak látszó eladási tárgyalásokról szinte mindegyik alap beszámolt.

Ami egészen biztosan pozitív, az az, hogy a három eladósodott alap hitelei jórészt euróban, kis hányadban forintban állnak fent, azaz a svájci frank erősödése ezt a szektort a jelek szerint nem érinti, az euró pedig meglehetősen stabilnak mutatkozik. Ráadásul egyes bérletidíj-bevételeik is euróban meghatározottak.