Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A hazai ingatlanalapok egyik legfőbb baja a pénzbőség: közülük a nagyobbak nem tudták az utóbbi egy-két évben olyan gyorsan elkölteni a pénzt, mint ahogy azt a befektetők „betolták”. Eme „felhígulás” következtében az ingatlanok aránya jóval elmarad bennük az általában megcélzott 70-80 százalékos szintektől, jó, ha eléri az 50 százalékot, de előfordultak már 30 százalék körüli értékek is. (Így alakultak ki a „Kincstárjegyalap” ingatlanokkal feltöltött alapok.)
Ennek fényében furcsának tűnhet, hogy a cégek még hiteleket is felvesznek, lényegében tovább növelve ezzel kincstárjegyekben vagy bankbetétekben levő, összességében százmilliárdos nagyságrendű készpénzkészletüket. Pedig ez nagyon is logikus, ha tudjuk, hogy a hiteleket teljes vagy majdnem teljes mértékben euróban veszik fel, így ugyanis az eurókamat és a forintkamat közötti különbséget is hozzászámolhatják a befektetőknek járó hozamhoz. A Raiffeisen Ingatlan féléves jelentése szerint például „a 2006 első felében is aktívan alkalmazott fedezeti ügyletek a forint- és az eurókamatok között meglévő csökkenő, de még mindig magasnak tekinthető különbség révén pozitívan (a 8 százalék feletti évesített hozamból mintegy 0,6 százalékponttal) járultak hozzá az alap időszaki teljesítményéhez”.
Más időszakokban, más alapoknál persze más számok lehetnek érvényesek. A négy nagy hazai ingatlanalapot tekintve a Raiffeisennél is nagyobb arányban, 50 százalékhoz közeli értékben találunk hiteleket az Erste alapjában, amely például 2005-ös jelentésében említi, hogy az év során több tételben vett fel hitelt az Erste Banktól a megvásárolt ingatlanok finanszírozására. Ezek futamideje „egy éven belüli, a kamatbázis 3 havi Euribor+1,2–1,7/év”. Az Európa Alap közepesnek mondható hitelarányt mutathat fel, az OTP viszont – legalábbis félévkor – csak csekély mértékben élt ezzel a lehetőséggel.
A helyzetet némileg bonyolítja, hogy az alapok a devizakockázatok kezelésére gyakran fedezeti ügyleteket is kötnek. Ez azonban nem szükségszerű, mert az ingatlanpiacon igen gyakori az euróban kötött bérleti szerződés, így lényegében a bevételekből finanszírozható a hitel kamata. (A hitelfelvétel másik áldásos hatása, hogy „természetes fedezésnek” tekinthetjük az euróban megállapított bevételekkel szemben.) A fedezés költségekkel jár, és rövid távon ingadozásokat okozhat a befektetési jegyek árfolyamában.
Kérdés, hogy hogyan lehet a – lényegtelennek nem nevezhető – hitelállományokról információkat szerezni. A féléves, éves jelentésekben ezek legalább egyetlen adat erejéig benne vannak, a havi jelentésekben meg hol igen, hol nem. Van, ahol a hivatalos havi jelentés helyett az ügyfélbarát színes hírlevélben találunk adatot, másutt meg a szintén önkéntes heti jelentésben.
