Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A három jelzálogbank együttesen 93,9 milliárd forint kamatbevételt könyvelt el, az összesített adózás előtti eredményük 14,2 milliárd forint, az összes már folyósított és a bank vagyonellenőre által elfogadott hiteltőke-követelésük (a fedezetjelentések alapján) 2003 végén együttesen már 870 milliárd forintot tett ki.
A bankok az eddigi ügyfeleiktől a hitelek futamideje alatt összesen 837 milliárd forint kamatot követelhetnek, a decemberi zárású fedezetjelentések szerint.
A semmiből másfél-két év alatt ilyen hatalmas méretűvé nőtt üzletág három legjelentősebb képviselője: az OTP Jelzálogbank Rt., a Földhitel- és Jelzálogbank Rt., valamint a HVB Jelzálogbank Rt.
A társaságok tavalyi számainak úgynevezett CAMEL-módszerű [capital – tőke, asset quality – eszközminőség, management – cégvezetés (ezzel jelen cikkben nem foglalkozunk), earnings – eredmény, likvidity – likviditás] elemzéséből nagyon vegyes kép bontakozik ki a három különböző méretű, eltérő stratégiát követő hitelintézetről. Egy teljes elemzés egyszerűsített, kivonatos változata is sokat elmond minderről.
Az mindegyik esetben igaz, hogy úgy nőttek, mint eső után a gomba, de sem költséghatékonyságban, sem a bővülés mozgatórugójában nem lehet közös nevezőre hozni őket, s nemcsak a mutatószámok, de a mérlegben szereplő értékek alapján sem, így összehasonlító csoport (peergroup) nem képezhető. Az eltérő stratégia eltérő eredménye legmarkánsabban a saját és refinanszírozott jelzáloghitel-állomány nagyságában és az adózás előtti eredményben mért piaci részesedésben érhető tetten.
NEM KELL A KREDENCBEN KERESNI A TŐKÉT
A tőkehelyzet stabilitásának vizsgálatára alkalmazott mutatók alapján jól látható, hogy a hazai jelzálogbankok közül a HVBJ és az FHB tőkeáttétele jelentősen bővült, az utóbbi bank esetében már elérte a fejlett, nyugati piacokon szokásos 20–25-ös értéket is, ami nagyon dinamikus bővülést jelent, míg a HVBJ szerényebben nőtt, de nagyon jó átlagot hozott. Az OTPJ esetében úgy tűnik, mintha csökkent volna az aktivitás, ám valójában ez a saját tőke az eszközöknél nagyobb ütemű gyarapodása miatt alakult így, s még csak nem is a tulajdonos OTP Bank tavalyi, egész éven áthúzódó tőkepótlásai, hanem az OTPJ év végére elért hatalmas mérleg szerinti eredménye miatt, ami a saját tőkét drasztikusan növelte.
A jelzálogbankok magas mérlegeredményük mellett a jövőben – különösen ha az idén lassuló és normális növekedési pályára beálló hitelezési pálya következik, s nem újabb hitelfelvételi eufória – a saját eredményükből fenntarthatják az hitelállomány gyarapodásával lépést tartó tőkenövekedési ütemet. (Persze ha a tulajdonosok nagyobb osztalékot akarnak, az okozhatna némi zavart.)
A jelzálogbankok tőkeutánpótlásának módja a múltban nagyban eltért egymástól. Az OTPJ szerencsés, hiszen anyabankja képes volt bármekkora tőkeutánpótlásra, pusztán a mérete és éppen a jelzálog-hitelezésen elért bevételei kapcsán. Bár mindhárom jelzálogbanknál csökkent a saját tőkén belül a jegyzett tőke aránya, de az OTPJ-t tavaly az egész év során a jegyzett tőke folyamatos emelésével – 12,1 milliárd forinttal – gazdagította a tulajdonos OTP Bank.
A HVBJ hasonlóan kellemes helyzetben van, hiszen a HVB Bank ugyancsak képes lenne egy a jelenleginél nagyobb volumenű hitelállomány-növekedés mögé tőkével beállni. Ha marad a jelzálogbank jelenlegi üzemmérete, úgy tűnik, a benn hagyott eredmény is biztosítja az optimális tőkemegfelelést és növekedési tartalékot.
Az FHB ebből a szempontból rosszabbul áll, hiszen a tulajdonosok egyfelől kisebb-nagyobb részvényesek, így erről az oldalról például újabb részvénykibocsátással emelhetne tőkét a bank, míg a másik oldalon az állam áll, amely aligha pumpál további pénzt a bankba, bár alárendelt kölcsöntőkét adhat. Ha majd a bank a teljes privatizáció után megtalálja az igazi, stratégiai tulajdonosát, az esetleges tőkebevonás is egyszerűbb lesz. Jelenleg azonban annyi eredményt termel, és olyan osztalékpolitikát folytat, hogy a tőke az eszköznövekedéssel lépést tart majd – a ma látható jelzések szerint –, így köszöni, jól van, a tőkealapon vett fenntartható növekedés biztosított.
A jelzálogbankokban a mesterséges banki konjunktúra hatására tavaly óriási volt a tőke- és eszköznövekedés infláció feletti üteme, így ezt nem is érdemes külön vizsgálni.
A jelzálogbankok – de más prudens bankok is – a kötelező, 8 százalékos minimális tőkemegfelelési mutató helyett inkább a kicsit biztonságosabb tőkehelyzetre utaló 10 százalék felettit alkalmazzák, amire meg is van a megfelelő forrásuk, vagyis nem kell a kredencben keresgélniük a dugipénzt, nehogy a PSZÁF megfeddje őket.
NEUTRÁLIS PORTFÓLIÓ
A jelzálogbankok eszközminősége – ma még – kiváló. Az OTP Bankban – az átgondolt hitelezési politika és a szakszerű hitelbírálat következményeként – a 670 milliárdos jelzáloghitel-állomány kevesebb mint 1 százaléka vált problémássá. A folyamatos hitelmonitoringgal azonban ennek a kezelését is kézben tartják.
A jelzálogbankok minősített állományában bőven akadhat „technikailag minősített” is, mint ahogyan például az FHB-ban. A házépítésre szóló hitel az építés, illetve az azt finanszírozó részletekben való folyósítás idejére minősítetté válik, mivel nagyobb kockázatot hordoz, mint egy kész ház hitelezése.
Általánosan elmondható, ha a minősített hitelek aránya a portfólió 1 százalékára rúg, vagy ez alatti, az még nem okoz gondot, persze szigorúan banki szempontból nézve. Vagyonvesztés a jelzálogbankoknál még nem fordult elő, s a magas ingatlanfedezet miatt vélhetően nem is fog.
A HVBJ-nél szemmel nem is látható a minősített lakáshitel-állomány, rossz hitelt a tavalyi záráskor nem tartott nyilván a könyveiben, kétes és átlag alatti hitelek portfóliójának csak 0,16 százalékát teszik ki. A másik két hitelintézettől eltérően a HVBJ nagyobb, de a lakáshitelezés növekedésével fokozatosan csökkenő arányú vállalati jelzáloghitel-állományt tart a portfóliójában. Itt kissé nagyobb a külön figyelendő állomány, mint a lakáshitelek esetében. (Ilyenkor hasznos a nagyhitel-koncentráció kockázatának feltérképezése egy Lorenz-görbével, vagy a vállalati hitelek ágazati megoszlásának vizsgálata.)
Az FHB-nak is van néhány száz milliós nem lakáshitel állománya, például mezőgazdasági célú hitel, de ez nem sok vizet zavar, a bankban a hitelállomány bővülésével együtt különben is csökkent a minősített hitelek aránya.
Az FHB és a HVBJ üzletei többségét tavaly már nem maga szerezte, hanem partnerbankjai hozták. A kockázatot ezek után a partnerek vállalják, persze az ilyen hiteleknél kisebb a jelzálogbankok kamatmarzsa. Az OTPJ és az OTP Bank más konstrukcióban dolgozik, ám ott a két bank között született megállapodás értelmében a problémás hiteleket az OTP Bank visszavásárolja leánybankjától és maga képzi meg a tartalékokat rá, így nem csoda, ha ez a mérlegsor az OTP Jelzálogbak esetében üres, mintegy a nála lévő hibátlan portfólió ékes bizonyítékaként.
A minősített hitelek alakulásának vizsgálata ma még nehéz, hiszen nagyon friss az állomány, a problémák várhatóan csak három-öt év múlva jelentkeznek.
Az eszközminőségnél az üzletmenetre vonatkozó következtetéseket most nem érdemes vizsgálni, hiszen azt az állami kamattámogatás által gerjesztett mesterséges konjunktúra alakította, de hamarosan eljön az az idő, amikor a jelzáloghitel-termékeket már érdemes a BCG-mátrix (Boston Consulting Group-féle termékelemzés), a bankok piaci stratégiáját pedig a SWOT (erősségek-gyengeségek) módszerrel górcső alá venni.
Az eszközminőséghez tartozik, hogy a jelzálogbankoknak sem ártana több lábon állniuk, hiszen most a lakáshitelezés támogatásának (helyesebben a Pénzügyminisztérium szeszélyeinek) vannak kiszolgáltatva. A bővülés eleme lehet a termőföld-jelzáloghitelezés, a kereskedelmi bankoknál lévő hosszú távú, piaci kamatozású forint- és deviza-jelzáloghitelek (legyen az lakásra vagy vállalkozásra szóló) refinanszírozásában való részvétel. Persze erről előbb a kereskedelmi bankokat még meg kell győzni.
A kihelyezett hitelek a tájékoztatások szerint – budapesti és Pest megyei koncentráció mellett – földrajzilag jól elszórtak, futamidőben, a választott kamatperiódusban (ezt a bankok által kínált terméktípusok nagyban befolyásolják), hitelösszegben, a felvevők társadalmi helyzetében vegyes képet mutatnak.
CSAK AZ EREDMÉNY SZÁMÍT
A jelzálogbankok adózott eredménye, tőke- és eszközarányos nyeresége jelentősen nőtt tavaly, de várhatóan még tovább bővülhet azáltal, hogy a 2003-ban befogadott hitelek nagy részénél 2004 lesz az első olyan év, amikor egész esztendőben hasznot termel a hitel, miközben az eszköznövekedés (ezzel együtt a tőkenövekedés szükséglete) a jelzálogbankoknál kisebb lesz, mint 2003-ban.
A kamatrés a HVBJ és az FHB esetében szűkült 2002-höz képest tavaly, ami összefügghet a kamattámogatás csökkentése mellett azzal, hogy a múlt évben a bankmérlegekbe kerülő hitelállomány jobban nőtt, mint a kamatbevétel.
A HVBJ-nél és az FHB-nál a kamatrés (Net Interest Margin – NIM, azaz kamatjövedelem/átlagos mérlegfőösszeg) csökkenése azzal is összefügg, hogy az üzletek nagyobb részét már nem maguk és ügynökeik (pénzügyi vállalkozások, biztosítók, takarékszövetkezetek), hanem partnerbankjaik hozzák. Az ilyen ügyleteken kisebb a kamatmarzs. (Mármint az a kamatmarzs, ami az adott ügyfélhitel kamatbevétele és az ahhoz társított forrás között marad, s amit a jelzálogbak és partnerbankja kemény alkuk során egymás közt megoszt.)
Az OTPJ-nél éppen ellentétes a helyzet, hiszen ott továbbra is a 2002-ben kialakított anyabanki együttműködés él, s így a kamatrés kellemesen megnőtt és idén talán kicsit tovább nőhet.
A bankok úgynevezett teljes marzsa is a fentiek szerint változott, de a jutalékbevételnek a jelzálogbankoknál a banküzem sajátosságaiból fakadóan nincs akkora jelentősége, mint egy kereskedelmi bank esetében. (Az átlagos eszközhozam és forrásköltség alapján számított marzs kiszámításához a mindenki számára hozzáférhető Magyar Tőkepiacban közzétett banki mérlegek nem tartalmaznak elegendő adatot.)
Az eredmény alakulására nagy hatással volt a költségnövekedés. Az OTPJ-nél 2003-ban a 2002-es több mint hatszorosára, közel 14 milliárd forintra emelkedő általános igazgatási költségek kiugró növekedést mutattak.
A jelzáloglevelek úgynevezett fedezetjelentéséből kiderül, hogy tavaly év végi adatok szerint az OTPJ meglévő hitelekre számított kamatkövetelései és a meglévő jelzálogleveleire számított kamatkiadásai között 313 milliárd forint kamatkülönbözet van, ez az FHB-nél 80, a HVBJ-nél 19 milliárd forint, vagyis ennyi kamatnyereséget érhetnek el a bankok a jelenlegi hitelállományuk élete során. Ezt persze minden évben jócskán gyarapítják majd.
NEM A LIKVIDITÁS, A LEJÁRATI MEGFELELTETÉS A FONTOS
Nem arról van szó, hogy egy jelzálogbank ne legyen likvid, hanem arról, hogy a kereskedelmi bankoknál sokkal hatékonyabban, jobban össze tudja és akarja hangolni az eszközök és a források és azok kamatperiódusának lejáratát (a lejárati mismatchek elkerülése céljából).
A jelzálogbankok azt szeretik, ha eszközeik minél hosszabb távúak, s nem cél a nagy mennyiségű likvid eszköz tartása, hiszen nincsenek betéteseik, akik bármikor visszakövetelhetik a pénzüket, a jelzáloglevél-befektetők – sokszor végbefektetők, akik akár az 5–10 éves lejáratig is megtartják ezeket a bankkötvényeket – bármikor pénzzé tehetik papírjaikat a tőzsdén, így a jelzáloglevelek tőzsdei likviditása fontos. A bankoknak persze egy-egy lejáró jelzáloglevél-állomány kifizetésére vagy megújítására fel kell készülniük.
A megfelelő eszközállománnyal a jelzálogbankok nagyon olcsó forrásokat szerezhetnek, nincs pénzpiaci kitettség, ráadásul a forrás az eszközhöz (vagy persze a bank stratégiájához) igazodva lehet fix vagy változó kamatozású.
A legfőbb cél lehet, hogy a hitelek futamidejének megfelelő forrásokat szerezzenek, így van ma már 5–10, sőt 15 éves lejáratú jelzáloglevél is. A bankokban a stabil források magas aránya kedvező.
Vigh György Zsolt
