Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Úgy tűnik, a befektetők továbbra sem aktivizálják magukat a magyar ingatlanpiacon, a cannes-i MIPIM látogatói legalábbis egyöntetűen erről számolnak be. Tényleg nem érdemes nálunk vásárolni?
A befektetési alapok nagy részének az USA-ban vagy az Egyesült Királyságban van az elemző központja. Nem ismerik a piacot, nem jártak az országban, és a statisztikákból, újságokból tájékozódnak, az alapján döntenek, amit ott olvasnak az adott állam tevékenységéről, gazdasági helyzetéről vagy az emberek hozzáállásáról. És ha ez negatív, vagy nem megfelelő a kommunikáció, például Budapestnek nincs egy üzenete, amit a városvezetés és a fejlesztők egységesen képviselnek, az problémát jelent. Ami azzal jár, hogy a befektetők nem vásárolnak, pontosabban le vannak tiltva. Érdeklődnek ugyan, mert az ő szempontjukból fundamentálisan nem változott meg az ország, érzik, hogy vásárolni kellene, látják, hogy 3-4 éve hol voltak a hozamok, és hol vannak ma. Érzik, hogy van potenciál a hozamok csökkenésében és az értékek növekedésében, de tranzakciók nem történnek.
Mekkora szerepe van ebben az árazásnak?
A befektetési alapok 8-8,5 százalékon vennének A kategóriás irodaházat, csakhogy kényszer nélkül a fejlesztők 7 százalék körüli hozamot várnak. A 100-150 bázispontos különbség nagyon sok. Van ugyan közeledés, de amíg nem lesz 2-3, benchmarkként használható tranzakció, addig nem várható jelentős elmozdulás.
Mitől és mikor törhet meg a jég?
Csakis a tranzakcióktól. Mi is kapunk ajánlatokat 100 százalékban bérbeadott irodaházra, ami a piac legjobbja jelenleg. De még nem elfogadhatót, bár jobbat, mint említettem. Van azért érdeklődés, de nagyon limitált. Ezek nem distressed, hanem bevételt termelő ingatlanok, nincs probléma a finanszírozásukkal, a hitel-visszafizetéssel, sőt nettó készpénzt is ki lehet belőlük venni, akkor miért adjuk el ilyen áron. Aki viszont nyomás alatt áll, ott más az árazás, tehát az sem mérvadó. Lassan azért lesz változás ebben, csak nagyon nehéz megítélni, hogy 6, 12 vagy 18 hónap múlva. Az a baj, hogy a befektetési alapok sem tudják a választ. Tény, hogy most az első negyedévben több az érdeklődő, mint 2010 utolsó félévében, de ezt akkor lehet felmérni, ha tényleg történik vásárlás.
Elhangzott itt Cannes-ban, hogy magukra vár mindenki. Meddig kell várni?
Azért várnak ránk, mert nagyon jók az ingatlanjaink, amelyeknek az eladása mindig is benchmarkot képez a piacon, nemcsak Magyarországon, hanem máshol is. Egy tranzakció megkönnyítené a többiek dolgát, lehetne mihez viszonyítani. De mi nem vagyunk eladási kényszerben. Persze ha jó ajánlatot kapunk, a tulajdonosok eldöntik, hogy mi történjen.
A saját házukra is a 7-7,5 százalék az elvárás?
Igen. Varsó és Budapest között 100 bázispont körüli a különbség, Varsóban az A kategóriás irodaház hozama 6,75-7 százalék, tehát Budapesten reális lenne az eladás 7,75-8 százalékhozamon. Kaptunk ennél jobb ajánlatot, de jelenleg még nem tartjuk megfelelőnek. Mindenesetre az általános ország-pr és város-pr sokat segíthet. Azt látom, hogy sokkal fontosabb jól prezentálni befektetési célpontként az országot, mint az, hogy vannak gazdasági problémák vagy nincsenek. Magyarországon nem lenne szabad országkockázatot árazni.
De mégis ez történik.
Igen is, meg nem is, mert nincs tranzakció. Amíg Lengyelországban egyértelmű a finanszírozhatóság, történnek tranzakciók, folyamatosan adnak ajánlatot, és keresik a lehetőségeket, addig Magyarország hátul kullog.
Hogy állnak fejlesztésekkel? Van-e érdeklődés az eredetileg a CEU-nak épített házra?
Érdeklődést tapasztaltunk, de az eddigi tárgyalások nem voltak sikeresek. Egy 12-13 ezer négyzetméteres bérlőnél nem csak az áron múlnak a dolgok, számít a műszaki specifikáció, és más is. A rövid listára felkerültünk, de nem minket választottak, igazából nem is tudjuk, hogy miért. Több visszacsatolás kellene szerintem ebben a folyamatban. Idén több irodaházat is előkészítünk, elvisszük az engedélyezésig, de spekulatív irodafejlesztésbe nem vágunk bele. Hiszem azt, hogy a built to suit konstrukció fog működni. A nagy, 10-12 ezer négyzetméteres igényű bérlők két-három évvel a szerződésük lejárta előtt már nézegetnek, ennyi idő pedig elég egy előkészített projekt végigvitelére.
Ha built to suit, akkor hogyan készülnek rá?
A lokáció adott, a méret is nagyjából - jellemzően 15-20 ezer négyzetméteres házakat építünk -, hiszen egy ilyen 10-12 ezer négyzetméteres bérlőnél minimum 30-40 százalékos pluszterület kell a terjeszkedésre. Vagyis az épület minimum 60 százalékát el kell vigye a built to suit bérlő. Egyébként már az alapépületeink is zöld bizonylatokkal rendelkeznek, sok mindent integráltunk az elmúlt években a standardba.
A Millennium városrészt bővítik, vagy más lokációban gondolkodnak?
A Westend 2-nél van telkünk, ott külön egy 170 ezer négyzetméteres irodaparkot szeretnénk kialakítani, a Lehel út és Bulcsú utca végénél. Ez majdnem a Váci út, ahol viszont el fognak fogyni az irodák. Hosszú távon ez lesz a CBD (Central Budapest District). Vannak a Millenniumnál is területeinek, összesen három telek, ezeket visszük el az előkészítésig, s ott a CEU épülete is. S ha jön egy bérlő, akkor megnyomjuk a start gombot. Ha nem a Millennium, akkor a Váci út.
A 600 ezer négyzetméter üres terület tükrében van ennek realitása?
Ezért nem spekulatív fejlesztések. Ma is van a piacon több tízezer négyzetméterre vonatkozó igény, az érdeklődők már 2-3 évre előre nézegetik a területeket.
Mi lesz a Westend2-vel?
Jelenleg nem aktuális, de a 2014-15 körül azzá válhat. Összességében 400-450 ezer négyzetmétert tudunk ott építeni.
A Pozsonyba tervezett kaszinót tényleg Magyarországon építik meg?
Az, hogy most nem építünk Szlovákiában kaszinót, nem jelenti azt, hogy hosszú távon ne valósulhatna meg ott. Magyarországon jelenleg nem tervezünk kaszinóépítést, mert nincs meg a jogi és adókörnyezet hozzá, és nincs megfelelő helyszín sem. Pozsony mellett több autópálya csatlakozásánál valósult volna meg a projekt; sajnálom, hogy a kaszinón volt a hangsúly, pedig ez a fejlesztés sokkal többről szólt.
