Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A gazdasági válság és a forint gyengélkedése nyomán nagyon sok - főleg a kereskedelemben érdekelt, tehát nagy területeket bérbe vevő cég - módosítaná a bérleti szerződését, ami az erőviszonyoktól és az adott körülményektől függően sikerül - hívja fel a figyelmet Szabó Dénes ügyvéd, az eInIwIc Natlacen Walderdorff Cancola ügyvédi iroda budapesti partnere.
Egy hosszú évekre leszerződött - és adott esetben jól fizető - bérlő pótlása a jelenlegi piacon nem könnyű, ezért elvileg elemi érdeke a bérbeadóknak is olyan feltételeket teremteni, amelyek között a bérlők gazdaságilag fent tudják tartani a tevékenységüket. Ugyanakkor a tulajdonosok meghatározott mértékű hasznot várnak el az épületeiktől, így a bérleti díjak csökkentése iránti kéréseket csak bizonyos keretek között tudják elfogadni.
Speciális eset, amikor a bérlő szabadulni szeretne az árfolyam-ingadozás kockázataitól, a külföldi tulajdonosok ugyanis általában devizában határozzák meg a bérleti díjat, így ha a bérlő forintban termeli a bevételt, az árfolyamkockázatokat ő viseli. Előfordul az ingatlan átalakításának igénye, ami jellemzően a területek visszaadását jelenti, a bővítés ritkább.
A bérlőt sokszor határozott idejű, öt-tíz éves bérleti szerződés köti, korlátozott felmondási lehetőségekkel, egyoldalúan pedig nem módosíthatja vagy mondhatja fel a szerződést. Szabó Dénes szerint ez annak ellenére van így, hogy a jogszabályok alapján a megváltozott gazdasági helyzetre hivatkozással a bérlő "kikényszerítheti" például a bérleti díj csökkentését. Egy ilyen bírósági eljárás azonban sokáig tartana, a bizonyítási teher túlnyomórészt a bérlőn lenne, a per költségeit is neki kellene megelőlegeznie és a bíróságok gyakorlatában sem jellemző, hogy ilyen pereket a bérlők megnyernének - különösen nem árfolyam-ingadozás esetén, hiszen a bíróságok szerint az árfolyamok változásával a feleknek előre számolniuk kell.
Peren kívüli megoldások
A tárgyalásos megoldással kapcsolatban Szabó Dénes rámutat, ezek menetét alapvetően határozzák meg a bérleti szerződés rendelkezései: határozott idejű, nem felmondható szerződés esetén erősebb helyzetben van a bérbeadó, a felmondható szerződés azonban inkább a bérlőnek kedvez, hiszen a szerződést megszüntetve bármikor át tud menni egy hasonló épületbe, ahol valószínűleg tárt karokkal várják.
A tárgyalások során a felek - hol jobban, hol kevésbé - egymásra vannak utalva. A bérlő vagy szabadulni akar a bérleti szerződésétől, vagy jobb feltételek mellett, költözés nélkül szeretne tovább működni, és egyiket sem teheti a bérbeadó beleegyezése nélkül. A bérbeadó pedig egyrészt csak gazdaságilag életképes bérlőktől tudja beszedni a bérleti díjat, másrészt nem engedheti meg magának, hogy az épülete üresen álljon.
A szerződésmódosításról szóló tárgyalások a szerződés rendelkezésein túl is a különböző körülményektől függően teljesen különböző dinamika mentén alakulhatnak. Más a pozíciója egy olyan tulajdonosnak, akinél egymásnak adják a kilincset a potenciális bérlőjelöltek, és más a helyzete annak, aki mondjuk az önkormányzati szabályokból fakadóan bizonyos tevékenységet végző bérlőket nem tud elhelyezni - hangsúlyozza az eInIwIc Natlacen Walderdorff Cancola ügyvédi iroda budapesti partnere.
A felek egymáshoz viszonyított helyzetét befolyásoló tényezők közül fontos az épület elhelyezkedése, hiszen egy jó fekvésű ingatlanban könnyebb pótolni a távozó bérlőt. Meghatározó lehet a bérbeadó és a bérlő között kialakult kapcsolat, mivel ha eddig nem volt gond a bérlővel, akkor természetesen nagyobb a mozgástere. Számít a bérelt terület nagysága, hiszen nem mindegy, hogy néhány négyzetméterről van szó vagy az épület 90 százalékát elfoglaló bérlővel kell tárgyalnia a bérbeadónak. Lényeges a tulajdonos gazdasági helyzete, mivel erősebb hátterű bérbeadónak nem kell annyira kompromisszumkésznek lennie. Kiemelt fontosságú még a bérlő mobilitása, azaz mennyire viselné meg az üzletmenetét a költözés, illetve ez mekkora kiesést jelentene neki. Természetesen jelentős befolyásoló tényező az általános piaci környezet.
Speciális körülmények hatására a bérlő diktálhat. Például amikor a bérleményre olyan speciális előírások vonatkoznak, vagy olyan a belső kialakítása, amelyek miatt egyáltalán nem vagy csak jelentős ráfordítások útján lehetne azt alkalmassá tenni más bérlők számára. Több olyan eset is előfordult, amikor a bérlőt több éven keresztül nem "rakta ki" a tulajdonos, annak ellenére, hogy a bérlő jelentős bérletidíj-elmaradást halmozott fel - sorolja az erőviszonyokat meghatározó szempontokat Szabó Dénes.
Más a helyzet, ha a bérbeadó szerződésszegést követett el (a szerződésszegési események szerződésenként különbözőek: pl. nem nyújtotta a szerződésben vállalt szolgáltatásokat vagy nem tartotta karban az épületet stb.). Ez meglehetősen ritka, de ilyenkor van egy viszonylag rövid időszak, amíg a bérlő a szerződést azonnali hatállyal felmondhatja, ezáltal szabadulva a terhes kötelezettségektől.
