Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Eltelt egy válságév, leállt az ingatlanpiac, s egyelőre nem sok jele van a finanszírozási hajlandóság visszatérésének. Mire számít, meddig marad ez így?
- Az előrejelzés nagyjából 2008 novembere óta változatlan, e szerint 2010-ben a világ visszatér a 2004-2007 közötti fundamentumokhoz a válság előtti likviditásbőséggel, de sokkal nagyobb bizonytalansággal. A likviditás - hála a központi banki és kormányzati intézkedéseknek - most is rendelkezésre áll, csak éppen a bankokban parkol, a gazdasági szereplők nem használhatják. A kétezres évek eleji likviditásbőséget már most meghaladja a pénz mennyisége.
Akkor miért nem indul újra a hitelezés?
- Egy évvel ezelőtt mindenki számára kiderült, hogy a likviditás a túlélés záloga. Így még mindig inkább alacsony kamattal a központi bankban tartják a pénzt a bankok a hitelkihelyezés helyett. Mivel a reálgazdasági bizonytalanság nem múlt el, továbbra is a kockázatkerülés és a biztonságra törekvés érvényesül. A félelem a gát, az enyhülésével azonban nagyon gyors lehet az újraindulás, és a pénzbőség újabb hitelezési versenyt generálhat. Ezzel szemben áll a várható jövőbeli veszteség többek között a válság előtti ingatlanos értékpapírok miatt, amelyek 2013-ig járnak le és komoly potenciális veszteséggel fenyegetnek. Emellett lesznek olyan cégek, amelyek a megmentési próbálkozások ellenére sem maradnak talpon.
Ingatlanfejlesztések finanszírozásával foglalkozók nem is számítanak rá, hogy 2010-ben komolyabban beindulhatna a projektfinanszírozás.
- A mi projektfinanszírozó bankjaink kettő kivételével külföldi tulajdonban vannak, és bár az országkockázat eddig nagyon szépen javult, a jövőre nézve teljes a bizonytalanság, hogy az új kormány mit fog csinálni. Az olyan nyilatkozatok pedig, amelyek arról szólnak, hogy a költségvetési hiány 7 százalék körül lesz, csak fokozzák ezt a bizonytalanságot. A külföldi tulajdonú bankoknak pedig nem feltétlenül itt kell növekedniük, éppen elég hely van erre a célra a világon máshol, ahol kiszámítható a környezet. Mindazonáltal érdemes lenne a helyi ingatlanfejlesztőket finanszírozni, akiknek ugyan nincs tőkeerős multi hátterük, de kellő tapasztalatot szereztek már, helyben vannak, és nem is tudnak kivonulni. Piaci szempontból pedig azért indokolt a finanszírozási lehetőségek pozitív vizsgálata, mert hamarosan egyáltalán nem lesz új fejlesztés, így ha valaki kellő előbérlet biztosítása mellett jövőre elindít egy projektet, az 2013-ban készül el, amikor feltehetően piaci kínálati űrbe érkezik. Ez lényegében bármilyen ingatlanra érvényes lehet.
Az irodapiacra is? Egyáltalán, mekkora irodaállományra van szüksége Budapestnek?
- Ezt nehéz megmondani, abszolút értékben folyamatos a növekedés, de a végtelenségig nem nőhet az irodapiac. Az igény leginkább a külföldi gazdaságoktól függ, a bérlő cégek zöme külföldi központú vagy fókuszú. Számukra Budapest olcsó és hatékony helyszín és a városok rangsorában jobb helyen áll, mint Magyarország az országok között. Ugyanakkor az is tény, hogy mintegy húsz éve, amióta ilyen rangsorok készülnek, Budapest nagyjából ugyanazon a relatív helyen áll, vagyis versenyképességben nem fejlődött semmit. Ami azt is jelentheti, hogy a következő húsz évben sem fog. Ennek ellenére biztató, hogy egy 500-as mintában megkérdezték a cégeket Európában, hová költöznének szívesen, és az első helyen holtversenyben álló Varsó és Moszkva, majd az őket követő Bukarest után harmadikként Budapestet említik.
Elképzelhetőnek tartja a 30 százalékos bérletidíj-növekedésről szóló prognózisokat?
- A bérletidíj-növekedési teóriában én már a válság előtt sem hittem. Hosszabb távon eddig sem emelkedtek a díjak, az értéknövekedést a hozamok csökkenése, a tőkeérték növekedése okozta és nem a bevételeké. Azért is lehetetlennek tartom, mert könnyű a fizikai állományt új épületekkel bővíteni. Csak abban a vonatkozásban tartom helyesnek az ilyen prognózist, ha az a válság alatt leszerződött, alacsony bérleti díjak emelkedésére vonatkozik.
Csakhogy a fejlesztők úgy vélik, hogy ha nem nőnek a bérleti díjak, nem éri meg irodát építeni.
- A fejlesztők folyamatosan figyelik a piacot és készítik elő a bármikor indítható projekteket. Senki nem ül ölbe tett kézzel, azt várva, hogy megteljen az irodaháza. Természetes, hogy a veszteségek minimalizálása érdekében rövid távon nagyon jelentős engedményeket kell ajánlani. Ez ugyanakkor nem tudja a teljes piac végleges átárazódását eredményezni. A meglévő vagy a félig üres épületek mellett is mindig lesz másféle igény, amit ki kell szolgálni. Új kínálat tehát mindig lesz, mert lesz rá piaci kereslet. Új épületeket viszont csak a válság előtti szintű bérleti díjak feltételezése mellett éri meg létrehozni, azaz a jelenlegi kínálatban fellelhető alacsony kínálati bérleti díjak nem fognak tartósan megmaradni. Az új keresletet a nemzetközi és a magyar gazdaság újraindulása fogja megteremteni.
Mikor térnek vissza a befektetők?
- Hamarosan fel kell tűnniük. Már 2008 novemberében jeleztük, hogy a kockázatmentes (például német) állampapírokkal szembeni ingatlanpiaci hozamfelár 2009-ben 194 százalékkal fogja meghaladni a válság előtti szintet. A válság mélyülésével idén májusban a felár már 445 százalékkal haladta meg a válság előtti szintet, ami ma is nagyjából helytálló. De a bizonytalanságok miatt ez a felárnövekedés sem elég egyelőre a piacok újraindulásához. Magyarországon pozitív fordulatot alapvetően csak a külföldi hangulat és kockázatvállalási kedv javulása hozhat, akkor, ha a magyar kormányok képesek fenntartani az ország hitelképességét. Amint a külföldi hangulat javul és a reálgazdaság mind az EU-ban, mind Magyarországon érdemi növekedésbe kezd, életre kel a kockázatvállalási kedv és megélénkül a befektetői piac, visszatérnek a korábbi partnerek.
A válság mélyülése óta szinte szállóigévé vált a paradigmaváltás szükségessége. Egyetért ezzel?
- Nem hiszek öt-tíz éven belül bekövetkező paradigmaváltásban. Ha a realitásokból indulunk ki, lényegi változás nem történt, csak a költekezés szintje csökkent. Alapvetően az USA, az EU és Japán fogyasztja el a világ termelését. A válságot okozó likviditási buborék továbbra is megvan. Az ázsiaiak továbbra is termelnek, az amerikaiak kicsit kevesebbet fogyasztanak, a kínaiak változatlanul amerikai állampapírokat vesznek. Tíz-húsz éves távlatban lassú átrendeződés fog végbemenni, de ez a mi horizontunkon túlmutat. Ilyen távon már bekövetkezhetnek paradigmaváltást okozó változások, gondolok itt például a klímaváltozásra vagy a kőolajforrások elapadására.
