Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Konthur Adrienne ügyvezető igazgató, CB richard ellis
Kisebb, szofisztikáltabb tranzakciók, bérletmegújítások, portfólióoptimalizálás
A reálgazdaság egészét érintő recesszió az ingatlanpiac keresleti oldalát is legyengítette: kevesebb új bérlő érkezik a piacra, a régiek inkább helyben maradtak, bővülés helyett inkább területek visszaadásáról tárgyaltak. A befektetési piac befagyott, számos projektet felfüggesztettek. Ebben a helyzetben kellett megtalálni azt a tanácsadói szerepet, ami választ ad a piaci szereplők megváltozott igényeire és segít a válságból való kilábalásban. Kreatívabb, szofisztikáltabb megoldásokra lett szükség az ingatlanpiacon. Kisebb lett a tranzakciók mérete, kiélezett verseny folyik a fejlesztők és tulajdonosok között a bérlőkért, akik közül a bérbeadók már a kisebbeket is kitüntetett figyelemmel kezelik. Kevesebb lett az új bérlő, főleg az év második felében. Ezáltal csökkent a megbízások száma, ami a tranzakciók számában is tükröződött. Szerencsére azonban sok munkát generál a bérletmegújítások növekvő száma - a harmadik negyedévben már a teljes bérbeadás 50 százalékát ez a tranzakciótípus tette ki. A magyarországi ingatlanpiac érettebbé válásával és a recesszió hatásai miatt a bérlők egyre inkább tisztában vannak alkupozíciójukkal és keresleti helyzetükkel, növekvő magabiztossággal viselkednek igényeik érvényesítése során. Az összetettebb szolgáltatások és szorosabb együttműködés iránti igényekre válaszul a tanácsadók igen öszszetett ingatlangazdálkodási feladatokat kell hogy ellássanak. Az új helyzet a bérbeadói oldaltól is rugalmasabb hozzáállást követel: kreatív megoldásokat kell keresni a bérlők esetleges pénzügyi nehézségeinek kezelésére. A befektetési piac megtorpanása miatt nőtt például a vállalati ügyfeleink számára végzett portfólióoptimalizálás szerepe. Nőtt a piacelemzések és prognózisok iránti érdeklődés, a tanácsadási folyamat még mélyrehatóbbá és széleskörűbbé vált. Ügyfélkörünk azon befektetői, akik eddig is ismerték Magyarországot, itt maradtak, de újak nem érkeztek. Több a már meglévő ingatlannal rendelkező tulajdonos és kevesebb az új projektben gondolkodó fejlesztő. A bérlői piacon nem a kör, csak a megbízások típusa változott. Az üzleti hangsúlyok eltolódása az erőforrások és a munkaerő átstrukturálását hozta magával. A globális szinten komolyabb leépítések ellenére a CBRE csapata Magyarországon már 2008-ban felkészült a recesszió hatásaira. Létszámunk csak néhány fővel csökkent, szakembergárdánk derékhada továbbra is együtt dolgozik. Az élesedő verseny dacára sikerült megtartanunk jó pozíciónkat az egyre szűkülő hazai élmezőnyben. Európai szinten pedig a CBRE - szektorában egyedüliként - profittal zárta 2009 első félévét, és ez tükröződik a cég részvényárfolyamának folyamatos emelkedésében is. Jövőre az értékbecslés súlyponti szerepe várhatóan fennmarad, hiszen a tulajdonosoknak és a bankoknak továbbra is alapvető fontosságú a valós, hiteles, következetes értékbecslés, amelyet RICS-minősítéssel rendelkező szakemberek végeznek. Emellett a befektetési szektor feléledésében is bízhatunk: a befektetők a jelek szerint egyre pozitívabban látják a magyar piacot. Nagyobb kihívást jelenthet azonban a bérbeadói piac, ugyanis ha a recesszió véget is ér, néhány negyedévbe beletelik még, míg a keresletben ez érezhető javulást hozhat. Várhatóan a fellendülés leghamarabb a logisztikában lesz érezhető, ahol a növekvő raktárigény már 2010-ben sokat segít a piac stabilizálásában. Az irodapiacon a folyamat hasonló lehet, de ennek talpra állása későbbre várható.
Michael Smithing ügyvezető igazgató, Colliers International
Fel akarjuk rázni a piacot
Az elmúlt év legnagyobb kihívásaként új módszereket kellett találnunk arra, hogy értéket teremtsünk és adjunk el ügyfeleinknek. Ez az év nagyon kemény volt mindenkinek, aki üzletet akart kötni, így mi azokra koncentráltunk, akik valamivel ki akartak emelkedni a tömegből. Noha a válság hatására a megbízások mennyisége vagy minősége nem változott, mégis sokszor bonyolultabb, nehezebb a teljesítésük. Nem egyszerűen az a feladatunk, hogy vevőt vagy eladót találjunk, hanem vevői és eladói várakozásokat határozunk meg. Még azelőtt azonosítjuk az ügyfelek igényeit, mielőtt ezt ők maguk megtennék. Azonosítani, meghatározni egy igényt értékesebb, mint egyszerűen csak kielégíteni azt. Már az év elején rájöttünk, hogy a cash flow fontosabb szemponttá vált sok ingatlantulajdonos számára, mint a tőkeérték. Ez a prioritásokban nagy váltást jelent és a stratégiában is jelentős változás. Ugyan alapszolgáltatásaink nem változtak, de új perspektívából, kreatívabban kínáljuk ezeket. A krízis előtt a kreatív megoldások kockázatosak voltak, a nyilvánvaló megoldások pedig általában működtek. Ma már kreatív megoldások kellenek az életben maradáshoz is. A tanácsok ma gyakran ellentmondásosabbak, mint 18 hónapja, amikor a válaszok általában egyértelműek voltak. Ma a legjobb megoldás gyakran rejtett és egészen váratlan. Ügyfélkörünkben az egyetlen változás a bankok megjelenése. Bár a bankok nem lettek az ügyfeleink, de a finanszírozott ingatlanokon keresztül mégis részt vesznek az ingatlanok eladásával vagy bérlésével kapcsolatos ügyletekben. A Colliers létszáma ma 20 százalékkal kisebb, mint egy éve, de úgy tűnik, jobban működik a vállalat, mint akkor, a gárda színvonalasabb. Úgy látszik, hogy könnyebb úgy a munka, ha kevesebben vagyunk, de éppen a megfelelő emberekkel dolgozunk. A verseny továbbra is erős, csak jó csapattal lehet a piacon maradni. Piaci pozíciónk összességében nem változott, de a retail és az ipari szegmensben és az értékelésben megerősödtünk. A Colliers nemzetközi szinten jó évet tudhat maga mögött, ez lehetőség arra, hogy erősebb cégként jöjjünk ki a válságból. Arra számítok, hogy jövőre is lesz olyan, amit mi másként csinálunk, fel akarjuk rázni a piacot. Nem valószínű, hogy a bérleti díjak jelentősen csökkenni fognak, de van egy olyan érzésem, hogy azok a fejlesztők, akik forward sales megállapodásokat kötöttek, nagyon agresszív bérlőösztönző ajánlatokkal fognak előállni. Növekedést tervezünk jövőre akkor is, ha a gazdaság nem nő. Nehéz időkben még több értéket tudunk teremteni az ügyfeleknek, akiket segíteni akarunk a válság utáni időkre való felkészülésben, mert azt gondoljuk, a válság után másféle igényeik lesznek a bérlőknek.
Salamon Adorján elnök-vezérigazgató, Eston International
Előtérben a személyre szabott tanácsadás
Elsősorban az jelentett nagy kihívást, hogy ügyfeleinkkel elfogadtassuk a megváltozott piaci környezetet. Jól adaptálva és menedzselve az átárazódási folyamatokat, fő feladatunknak azt tekintettük, hogy az eladókat/bérbeadókat meggyőzzük arról, hogy a jelenleg beígért - számukra - alacsony árajánlatoknál később sem kaphatnak kedvezőbbet ebben a válságos időszakban, ezért érdemes elfogadniuk azokat. Korábban nem volt nehéz vitorlázni egy olyan tengeren, ahol erős szelek fújtak, manapság viszont alig találni akár egy gyenge szellőt, ami a menetirányba, nem pedig összevissza fújna. Az újonnan épített irodaházak korábbi dömpingje után most lehetőségünk nyílik összpontosítani a megbízási állományunkban lévő, már korábban épült, de ettől függetlenül kiváló minőségű irodaházakra is. A logisztikai és irodaingatlanok bérlőinél a vállalati létszám-racionalizálás és költségcsökkentés nyomán kihasználatlanul maradt területek hasznosítására a leghatékonyabb megoldást az albérletbe adás (sub-lease) kínálja, mely opció korábban egyáltalán nem volt jellemző. A megfelelő albérlő kiválasztása nagy körültekintést igényel, hiszen nemcsak a tulajdonos, hanem az eredeti bérlő igényeinek is meg kell felelnie. Az ügyfelek igényei egészen más tanácsadói hozzáállást, szorosabb együttműködést kívánnak meg, mint korábban, amihez igyekeztünk alkalmazkodni. A hangsúlyt az általunk kínált "termékek" finomhangolására, illetve már meglévő erőforrásaink hatékony kihasználására helyeztük át, ezért indítottuk el év elején banki műszaki ellenőri szolgáltatásunkat. A tanácsadás tartalma és lényege ugyanaz maradt, csupán a döntési helyzetek változnak és számos ingatlangazdálkodással kapcsolatos kérdés vetődött fel. A korábban aktívan irodát kereső, közepes méretű multinacionális vállalatok a külföldi anyacég utasításait követve letettek költözési igényükről, míg a hasonló méretű, ezer négyzetméter alatti igényű, de magyarországi döntéshozatallal rendelkező vállalatok piaca továbbra is likvid. A végrehajtott hatékonyságnövelő intézkedések a nagyvállalatokat is költözésre, kisebb irodáik összevonására bírták, mindemellett a kis területigényű cégek is tevékeny szereplői maradtak a kialakult bérlői piacnak. Létszámunk azonos maradt, azonban a feladatkörök sok esetben megváltoztak. Az egyes területek visszaesése kapcsán felszabadult erőforrásainkat új szolgáltatáscsomagok, termékek kialakítására csoportosítottuk át. A cég piaci pozíciója megerősödött, amit az iroda.hu 2009-es ügynökségi rangsora is igazol, hiszen a tavalyi hatodikról idén az igen előkelő második helyre léptünk elő. A tanácsadói verseny egyre élesebb, bár ehhez már hozzáedződhettünk az elmúlt öt év során. Az innovatív megoldások kerültek előtérbe, ez nekünk kedvez, hiszen itt nincsenek sablonmegoldások, valamint az igény is nőtt az egyénre szabott tanácsadásra. Úgy gondolom, mi ezekben vagyunk igazán erősek. Véleményem szerint a fellendülés jelei még nem lesznek láthatóak 2010-ben. A legjobb esetben is csak stabilizálódásra, amellett a piaci verseny további éleződésére számítunk, de bizakodó vagyok, úgy gondolom, növekedni fog a cég piaci pozíciója.
Charles Taylor ügyvezető igazgató, Cushman & Wakefield
A válság igazi hatását egy év múlva fogjuk érezni
Furcsa, de a piaci helyzet ellenére nem a bérlésben és a retailben jelentkeztek leginkább a nehézségek. A legnagyobb kihívást a tőkepiacon tapasztaltuk. Nagyon figyelni kellett a property managementre és a retail projektekre. Ezen kívül a legnagyobb kihívást a piaci elemzések jelentették. A megbízások mennyisége egyelőre nem nagyon változott. A property management és az értékelés piaca stabil, de itt is zsugorodás lesz, a fejlesztések visszaesése miatt. A válság igazi hatását mi nagyjából egy év múlva fogjuk érezni. Az ügyfelek igényei változnak, az információéhség azonban állandó, mindig kíváncsiak, hogy alakul a magyar piac helyzete rövid és középtávon. Olyanok, akik soha nem gondolták, hogy egy komplett projektet adjanak el, most lehet hogy rászorulnak, és akik eddig azt hitték, tudják, mi a hatékony ingatlangazdálkodás, most tanácsot kérnek. Akik értékelést igényelnek, azok is több érvre számítanak tőlünk, hogy előadhassák azokat a befektetőknek vagy a bankároknak. A szolgáltatásainkon nem változtattunk lényegesen, viszont alapítottunk egy külön csoportot, amelyben pénzügyi, banki és ingatlanpiaci szakértők közösen dolgoznak. Ez a csoport bankoknak segít az ingatlanhitelek kezelésében. Nagyon óvatosak vagyunk a spekulatív munkákkal. Több ügyfél fordul hozzánk segítségért, de a tranzakciók száma csökken. A projektek gondos kiválasztását elsődlegesnek tartom. Ügyfeleink száma lényegében nem változott, az ügymenet a szokásos, minden szervezeti egységünk és szintünk aktív. Lakáspiaci részlegünket bezártuk az év elején, mert látszott, ez nem a jövő üzlete. Tettünk lépéseket a megfelelő vállalati méret felé, néhány munkatárstól megváltunk, de egyetlen jutalékos tanácsadót sem engedtünk el, amit az ügyfeleink biztosan értékelnek. Továbbra is elsők vagyunk azokban a szektorokban, ahol akarunk, de más lehetőséget is ki kívánunk aknázni. A nemzetközi cég nincs eladósodva, ez nagy előny ezekben az időkben, és mivel a versenytársak száma csökkent, így előrébb kerülhettünk a globális ranglistán. A verseny továbbra is erős, ezért kulcskérdés, hogy a legjobb szakértőket foglalkoztassuk és a legjobb projekteken dolgozzunk. A jövő év ugyanolyan kihívásokkal teli lesz, mint 2009, de a méret- és a költségcsökkentésből profitálunk. A bérlői piac tovább húzódik össze, az ezzel járó bevételcsökkenést talán ellensúlyozza a befektetési piac újraéledése - bár erre valószínűleg az év későbbi szakaszában kerül sor. A válság biztosan folytatódni fog, ezekben az időkben nem érdemes újfajta szolgáltatásokkal kísérletezni.
