Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Az új építési engedélyek számának visszaesése már nagyon is érzékelteti, mi várható a lakáspiacon. Még beszédesebb a lakáshitel-igénylések visszaesése - hangsúlyozza Gyáfrás Sándor, az Erste Bank projektfinanszírozási igazgatója, aki úgy véli, a második félévben már nagyobb számban lehetnek az értékesítés teljes leállása és a kimerülő beruházói források miatt bedőlő lakásprojektek.
Átlagosan a 2008. első félévinél közel 50 százalékkal kevesebb lakáshitel-igénylés érkezett a félév végéig a bankokhoz, ami ha figyelembe vesszük, hogy a kérelmezők közül - a szigorodó feltételek mellett - nem is mindenki kap finanszírozást, kevesebb mint felére zsugorodó piacot vetít előre - mutat rá Gyáfrás Sándor. A megkezdett fejlesztések befejezését a bankok - amennyire lehet - támogatják, Gyáfrás szerint rugalmasan kezelik a lépcsős folyósítási feltételeket is, mert - hasonlóan a beruházókhoz és a vevőkhöz - a bankoknak is érdeke, hogy ne egy félkész házban álljon a finanszírozás. Az értékesítés lelassulása különösen érinti a befejező fázisban lévő projektek finanszírozását, az ehhez szükséges utolsó hitelrészek folyósításához ugyanis többnyire 75 százalék körüli értékesítést vártak el a pénzintézetek, amelyek ma már lazítottak ezen a feltételen, éppen azért, hogy ne lehetetlenítsék el a még futó projekteket. Ugyanakkor arra is van példa, hogy a kivitelezés finanszírozása el sem kezdődik, mert már az első folyósításhoz szükséges eladást sem tudja produkálni a beruházó, így bár a projekt pénzügyi háttere elvileg biztosított, az építkezés valójában el sem indul. Az igazgató szerint a bankok ez ideig rendkívüli türelemmel voltak és a legkonstruktívabb megoldásokkal próbáltak számos ügyfelet ezen a problémás időszakon átsegíteni, jellemzően tartózkodva attól, hogy biztosítéki jogaikkal élve ingatlanokat, illetve projekteket átvegyenek, de várható, hogy szaporodni fog azon esetek száma, amelyeknél - különösen nem együttműködő partnerek esetén - finanszírozói oldalról nem lesz értelme további könnyítéseket tenni és a hiteleket prolongálni, illetve lesznek felmondott hitelszerződések is. A második félévben várhatóan megkezdődik ezeknek a projekteknek a másodlagos piacon való értékesítése, bár a rendkívül illikvid piac és a korlátozott számú potenciális vevő miatt ennek üteme és eredményessége nagyon bizonytalan. Az egész ingatlanpiac értékelése, illetve árszintmegítélése szempontjából rendkívül informatív lehet majd, hogy az így piacra kerülő ingatlanok értékesítése a tervezett árakhoz (mint vélt piaci árakhoz) képest milyen diszkonttal tud realizálódni. Komoly árcsökkenés ugyanakkor csak az esetben lenne várható, ha a bankok további piacromlástól tartva veszteséggel, akár komolyabb leírással is igyekeznének az ingatlanokat értékesíteni, az elhúzódó projektek finanszírozási többletköltsége (magas forinthitelkamat vagy devizahitel árfolyamvesztesége) miatt ugyanis sok esetben a banki megtérülés feletti tartalék (ami a beruházó profitja lehetett volna) már rég eltűnt a projektből - mondja Gyáfrás. Kérdés persze az is, hogy vevői oldalon mi lenne az a már elég markáns árcsökkenés, ami lényegesen növelné a fizetőképes vevők vásárlói hajlandóságát, ez ugyanis nemcsak (ingatlanpiaci) árkérdés, hanem egyebek mellett az aktuális gazdasági és munkaerő-piaci helyzetbe vetett bizalom és például az árfolyamkockázat megítélésének kérdése is. Gyáfrás arra számít, hogy a második félévben a tőkeerősebb tulajdonosok - a környező országokban már fellelhető példákhoz hasonlóan - tervezett profitjuk egy részének feladásával próbálják majd a projekteket életben tartani és értékesítésösztönző konstrukciókat kialakítani. Ilyenek lehetnek a lakásvásárlók pénzügyi terheit csökkentő megoldások, mint például a kamatköltségek vagy a teljes törlesztés átvállalása bizonyos időre vagy a vevők anyagi biztonságérzetét és hitelképességét javító vállalások, mint például a törlesztési garancia vagy a munkanélküliségi biztosítás. Ezt azonban csak a piac legjelentősebb szereplői tehetik meg, miként az elhúzódó értékesítés kamatterhének önerőből történő viselését is. Mindez pedig erősen a piac koncentrálódásának, tisztulásának irányába hat - erősíti meg Gyáfrás, hozzátéve, hogy ez azért végső soron a vevőknek sem feltétlenül rossz folyamat.
