Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Meginogni látszik az a tétel, mely szerint mindig lehet számítani arra, hogy egy bizonyos réteg megfizeti a különlegességeket. A luxusüzletek terjeszkedése legalábbis leállt, az Andrássy úti Armani és a Coin Dorottya Palazzóban történt megnyitása is évekkel ezelőtti tárgyalások eredménye. Az irodapiacon sem tolonganak a luxusigényeket támasztó bérlők, mindazonáltal vannak olyan szempontok, amelyek ebbe az irányba orientálhatják a fejlesztőket.
Alig akad igazán luxus minőségű iroda a budapesti irodapiacon, az átlagnál jóval magasabb bérleti díjjal kínált területek is javarészt az elhelyezkedésükkel, mintsem egyedi minőségükkel vívták ki ezt a pozíciót - állítja Borbély Gábor, a CBRE irodapiaci szakértője. A Bank Center, a Roosevelt Irodaház, de a Palazzo Dorottya is a lokációval nyújt olyan többletet, ami 20-25 euró fölé viszi a kínálati bérleti díjakat, ám építészeti minőségük, a berendezések vagy a felhasznált anyagok színvonalának minősége miatt egyik sem nevezhető luxus irodaháznak. A Lánchíd lábánál álló Lánchíd Palota már annál inkább, ám a 3 ezer négyzetméter körüli kiadható területnek két év alatt is csak nagyjából a felére találtak olyan bérlőket, akiknek megéri négyzetméterenként 35-40 eurót fizetni az egyedi építészeti minőségért, a páratlan panorámáért és az olyan luxuskellékekért, mint az intarziás parketta, a lehallgatásmentes szoba, a borpince vagy az exkluzív fitneszterem.
Prémium kategóriába - kínálati bérleti díja 25-28 euró - törekszik a Szabadság tér és a Honvéd utca sarkán, egy régi lakópalota átalakulásából 2010 első felére újjászülető irodaház, s 6-7 ezer négyzetméteres nagyságánál fogva talán éppen sikerrel célozza meg ezt a szintet - hangsúlyozza Borbély Gábor, hozzátéve, hogy az ennél nagyobb épületeknél már a méretek miatt is kérdéses lehet a luxus besorolás. Ezért kérdéses például a Szabadság téri tv-székház fejlesztési koncepciója. Az épület a maga 50 ezer négyzetméterével feszegeti az exkluzivitás kereteit, még akkor is, ha csak a terület felét hasznosítják irodai célokra. Az az elképzelés pedig, hogy luxus színvonalú irodarezidenciákat alakítsanak ki, ott kaphat gellert, hogy a maradék 25-30 ezer négyzetméter is túl sok, túl nagy számban jöhetnek létre ilyen elkülönült rezidenciák, így pedig újra az egyediség oldaláról sérül az exkluzivitás.
Befektetői szempontból a piac most mindenképpen a kisebb, 20 millió euró alatti épületeknek kedvez, ezek iránt lassan éledezik a kereslet. Borbély szerint a befektetők számára most a rugalmasság az elsődleges, így kisebb értékű épületekből rakják össze a portfóliójukat. Éppen ezért ma nem piacképesek a Váci úti nagy irodaházak vagy a már említett, több tízezer négyzetméteres épületek sem, mert nincs olyan vevő, aki 100 millió eurót kockáztatna egy rugalmatlanul kezelhető termék megvásárlásért. Persze a befektetők érdeklődése még lanyha, de ha majd élénkül, akkor is csak az 5-15 ezer négyzetméter közötti, jól feltöltött épületek jöhetnek számításba - mondja Borbély, aki úgy látja, nem tűnt el a luxus iránti igény, de a kielégítéséhez páratlan gyöngyszemet kell találni. Az idei és a jövő év pedig inkább a túlélésről szól, arról, hogy ki milyen ráhagyással készítette az üzleti tervét, milyen távon képes áthidalni egy jövedelemmentes vagy a számítottnál jelentősen kevesebb bevételt produkáló időszakot.
Úgy tűnik, az előzetes várakozásokkal szemben a válság nem érinti kevésbé a luxustermékeket forgalmazó kereskedőket, mint a többieket, a forgalom világviszonylatban csökken, így a kereskedelmi láncok terjeszkedése megállt - foglalta össze tapasztalatait Pál Erika, a Jones Lang LaSalle kiskereskedelmi szakértője. Behúzták a féket az exkluzív termékeket forgalmazó boltok tulajdonosai is, az óvatosság a fő szempont, csak az egészen kivételesen kedvező ajánlatokkal hajlandóak foglalkozni. Az a tény, hogy az Armani a válság kellős közepén nyitotta meg Andrássy úti üzletét, ennek egyáltalán nem mond ellent - állítja Pál Erika -, hiszen a nyitás egy hosszú tárgyalássorozatot követő, 2008-ban tető alá hozott tranzakció eredménye. A Coin nyitása a Palazzo Dorottyában két éve érik. Nincs előrehaladás a Prada nyitásával kapcsolatban, természetesen a monitoringozás folyamatos, azonban a tulajdonosoknak nem sürgős, és be kell látni, hogy Budapest ma nem az elsőrendű célpontja a luxusmárkáknak - teszi hozzá Pál Erika. Számukra elsősorban a helyszín számít, és nem a bérleti díj, a helyszín kiválasztását pedig nagyon sok tényező befolyásolja. Luxusmárkákkal a rövidesen nyíló Alleeban vagy a nyitást jövőre halasztó Corvin Atriumban sem találkozhatunk, egészen egyszerűen azért, mert ezek a brandek nem keverednek a középkategóriájú termékekkel és távol tartják magukat a bevásárlóközpontoktól. Európában egyedül a most nyáron, Londonban megnyílt Westfield Shopping Center teljesen elkülönülő, egyedien, Swarowsky-kristályokkal berendezett, exkluzív szárnyába költözött egy-két luxusmárka, de ennek a központnak már a tervezésénél is figyelembe vették ezt a lehetőséget.
Pál Erika úgy látja, ma az új bérők megszerzése mellett óriási kihívás a meglévők megtartása, s a jó bérbeadók mindent megtesznek, hogy a nehéz helyzetben lévő bérlőkkel közösen találjanak megoldást a problémákra. A bérleti díjak alakulásáról ezért most gyakorlatilag nem lehet megbízható információt szerezni, senki sem árulja el, hogy valójában mekkora engedményekre hajlandó, akár a díjakban, akár a szerződéses kondíciók puhításában. Annyi azonban bizonyos, hogy a bérbeadók alaposan utánanéznek az üzleti kimutatásokban, hogy valójában mekkora a baj, milyen partnereiknél a forgalom-visszaesés mértéke.
