Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A bérlők elégedettségének növelése ma mindenképpen a legfontosabb a bérbeadók számára, s ez az adott ház szolgáltatásainak fejlesztésétől a szerződéses kondíciók testre szabásáig a bérlőkkel kapcsolatos összes viszonyt áthatja - hangsúlyozza Makkai Zsuzsanna. Elsőrendű szempont lett a rugalmasság, hogy mindkét fél jól érezhesse magát az adott kapcsolatban. Így gyakran olyan, korábban nem alkalmazott könnyítések kerülnek például a bérletiszerződés-hosszabbításokba, amelyek fokozzák a bérlők biztonságérzetét. Rendszeressé váltak azok az opciók, amelyek a hosszabbításokban a cég növekedése és csökkenése esetén is lehetőséget nyújtanak az elfoglalt terület méretének az igényekhez szabására. Sőt, az adott időtartamon belül is az előző időszakhoz képest lényegesen rugalmasabban kezelik a kiugrási lehetőséget, opciót kínálnak erre a bérbeadók a bérlők megtartása érdekében - hangsúlyozza az ABLON irodapiaci vezetője, aki szerint a bérleti szerződések keretei mára a díjak szintjénél is fontosabbá váltak. Mindez úgy lehetséges, ha ezen rugalmas kondíciók ellentételezésére a bérbeadó is bizonyos előnyöket élvez, ami vagy a későbbi magasabb bérleti díjakban vagy az opciókhoz kikötött kötbérekkel határozható meg. Bérlőink válságkezelési stratégiájához a fenti módszerekkel törekszünk a bérlői-bérbeadói kockázati tényezőket figyelembe vevő, kreatív megoldásokat igazítani, úgy, hogy ez a bérbeadó számára is hosszú távon megtérüljön. A bérlők megtartása mellett az új bérlők megszerzése ugyanúgy kiemelt terület, mint eddig, ahol ugyancsak feltűntek innovatív konstrukciók. A bérbeadók 80 százaléka a listaárain nem változtatott, ez nagyjából 12-15 euró között mozog átlagosan, és csak kirívó esetben, akciósan hirdet meg egy-egy fejlesztő a szokásosnál lényegesen alacsonyabb bérleti díjat - mondja Makkai. Különösen a nagy hagyománnyal rendelkező, többprojektes fejlesztők ragaszkodnak áraikhoz, mindazonáltal a rugalmasság a bérleti díjak kialakításában is meghaladja az eddigieket - teszi hozzá. Gyakorivá vált a lépcsőzetes bérletidíj-fizetési rendszer, amikor alacsonyabb szintről indul a bérlő, s a díj fokozatosan, több lépcsőben növekszik a bérleti időszak alatt, egy akár a tényleges szint feletti mértékig. Ugyan korábban is biztosítottak a bérbeadók kedvezményes időszakot a bérlőknek, ez azonban többnyire csak a futamidő elejére korlátozódott - teszi hozzá Makkai. A fejlesztéseit önmaga üzemeltető ABLON jelentős nagyságú bérlői állománnyal rendelkezik, s az üzemeltetésben nyert tapasztalatok alapján egyértelműnek tűnik, hogy ha a bérlők biztonságban érzik magukat és az igényeiket kielégítik, akkor nem vágnak bele egy jelentős pluszköltséggel járó költözésbe.
Makkai úgy látja, jelenleg néhány nagyobb, tízezer négyzetméter feletti, jellemzően testre szabott irodát, built-to-suit konstrukciót kereső van a piacon és több kisebb alapterületű igény, azonban a korábbi kereslet gerincét adó 800-1200-1500 négyzetméteres keresések eltűntek. A növekvő üresedési ráta mindenképpen a rugalmasság további növelésére hat, így a szakember szerint az A és a B kategória bérleti díja közelíteni fog egymáshoz, ami prognózisa szerint azt eredményezi, hogy a B kategória iránti kereslet egy része inkább az A kategóriájú épületek felé fordul. Ugyanakkor - hangsúlyozza - a bérlők elsősorban lokációt választanak, s más a célcsoportja egy belvárosi, régi építésű irodaháznak, mint egy központtól távolabb elhelyezkedő modern, A kategóriás épületnek.
Az ABLON irodapiaci vezetője szerint lassan már mutatkoznak az első kedvező jelek a finanszírozásban és a refinanszírozásban. A válság miatt 2008 végén leállított Lomb Business Center finanszírozása iránt megélénkült az érdeklődés, a projekt újraindításához azonban a piaci helyzetnek is változnia kell. Legalább 30 százalékos előbérleti szerződés tenné megalapozottá az indítást - mondja Makkai Zsuzsanna, akkor azonban 7-8 hónapos előnnyel folytatódhat a 15 ezer négyzetméteres irodaház kivitelezése egy startvonalon álló fejlesztéshez képest.
A válság közben sem állt le, sőt befejezéséhez közeledik az ABLON Blaha Lujza téri fejlesztése, az Europeum, melynek szálloda részét a Marriott-lánc üzemelteti majd. Tavaly adták át az Airport City Logisztikai Park és az M3 Business Center új fázisát. Az M3 Business Center két épületében 17 ezer négyzetméter irodahelyiség áll a bérlők rendelkezésére, egyelőre 20 százalékos foglaltsággal. Érdeklődés van a ház iránt, hiszen a néhány hete beköltözött Brother Kft. után a napokban a Straumann GmbH költözik az irodakomplexum frissen felújított A épületébe.
Az irodaházak feltöltése ugyan lelassult, ez azonban nem ok a pánikra - állítja Makkai, a több lábon álló, folyamatos bérletidíj-bevétellel rendelkező fejlesztők kamikazeakciók nélkül is képesek kivárni a piaci fellendülést, ami véleménye szerint 2010 vége, 2011 táján várható.
