Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Konthur Adrienne ügyvezető igazgató,
CB Richard Ellis
Noha a gazdasági erőviszonyok és a hangulat befolyásolja az ingatlanok értékét, az értékbecslők feladata most is ugyanaz, mint egy virágzó piacon, s a módszerek alapjában nem változnak. Kihívást jelenthet azonban a trendek és a rendelkezésre álló adatok elemzésével megállapítani az értéket, mivel a gyorsan változó gazdasági helyzetben jelentősen csökkent az összehasonlítási alapot nyújtó ingatlantranzakciók száma, az értékbecslés alapjául szolgáló adatok pedig zavarosak, részlegesek vagy következetlenek lehetnek. Az értékbecslési bizonytalanság fogalma nem új keletű, de a mostani válság miatt fokozottan előtérbe került. Ezért ezekben az időkben különösen fontos, hogy a megbízók különbséget tegyenek RICS-tagsággal (Royal Institution of Chartered Surveyors - angol Királyi Okleveles Ingatlanszakértők Társasága) bíró tanácsadók és ezekkel nem rendelkezők között. A CB Richard Ellis értékbecslő csapata szigorúan követi a RICS nemzetközi szabályait és irányelveit, amelyek a világ vezető standardjai földtulajdon-, ingatlan- és fejlesztési értékbecslés esetén. Manapság, amikor egyre többen - kormányzati szervek, bankok és gazdasági társaságok - magas szintű szakmai és etikai irányelvek követését várják el, a RICS-tagság az ingatlanpiaci szakértelem egyik legelismertebb jegye és a szakmai vélemények megbízhatóságának egyfajta záloga.
A tapasztalt értékbecslők megfelelő szakértői döntéseket hoznak az összehasonlítási alapul szolgáló adatok számának csökkenése mellett is, mert figyelembe veszik az üzleti hangulatot és a régió egyéb piacainak azonos feltételek között mutatott viselkedését is és további információforrás az ügyfelek és a munkatársak közti konstruktív párbeszéd. A világszerte érezhető pénzügyi válság hatására kialakult piaci bizonytalanság befagyasztotta a tőkeáramlást és drámai változásokat hozott az ingatlanpiacon. Magyarországon is kivárnak a befektetők: nem szívesen kötnek üzletet, amíg nem tudható, hosszú távon hogyan alakulnak az árak. A tranzakciók volumenének nagymértékű visszaesése és a banki finanszírozás nehezebb elérhetősége ellenére azonban a piac, ha alacsonyabb intenzitással is, de továbbra is működik.
Máté Miklós, a Maisz értékbecslő bizottságának elnöke, a Seratus Kft. ügyvezetője
A megbízások számának jelentős csökkenése komoly kihívás az értékbecslőknek, mert a válság ingatlanpiaci hatására a tranzakciók száma is esett, így az összehasonlító módszer - az értékbecslő a környéken eladott hasonló adottságú ingatlanok fajlagos korrigált ára alapján határozza meg az ingatlan értékét - alkalmazása nehezebbé vált. Ugyanakkor jelenleg a lakóingatlan-piac ideiglenes felpörgését tapasztaljuk, azonban az üzletek 5-20 százalékkal alacsonyabb áron köttetnek. A kiemelt helyen levő lakóingatlanok árai azonban nem változtak. A jövedelemtermelő ingatlanok árcsökkenése - tranzakciók hiányában - az elvárt hozam emelkedése miatt következett be. Ennek a hatása 20 százalék alatti. Az értékbecslések támogatására a Maisz iránymutatást dolgoz ki.
A lakóingatlanok értéke nem csökkent egyenletesen minden szegmensben, jellemzőbb a minőségi differenciálás. A 35 millió forint alatti ingatlanok iránti kereslet nem csökkent lényegesen, a vevők már nem a hitelalapú megoldásokat részesítik előnyben, jellemzővé vált a készpénzes vásárlás, ezek a vevők pedig kihasználják kiváló alkupozícióikat. Ingatlanértékesítők tapasztalatai szerint nem ritka a 10 százalékos engedmény sem. A 35-80 millió forintos kategória vásárlói jellemzően hitelkonstrukciókkal finanszírozták a vásárlást, ebben a szegmensben a forgalom jelentősen visszaesett. Ezen érték fölött a vevők korábban sem vettek igénybe nagy arányban hitelt, így ezeknek az ingatlanoknak a kereslete nem csökkent lényegesen.
Általánosan jellemző, hogy a hitelfedezeti ingatlanérték-becslés feltételei jelentősen szigorodtak. A hitelező pénzintézetek teljes jogi rendezettséget várnak el a hitelfedezetként befogadott ingatlanok esetében, csak a már megvalósult, okiratokkal alátámasztott állapotot veszik figyelembe. Az értékbecslő feltételezéssel nem élhet. A kockázatos ingatlanokat kizárják a hitelbírálat folyamán. A kockázat mértékét az értékbecslő a hitelbiztosítéki érték meghatározásánál köteles figyelembe venni. A bankok csak valóban forgalomképes ingatlanokat fogadnak el fedezetként, óvatos becsléssel számított értéken. Az összehasonlító módszer jellegzetessége az oka annak, hogy a hiteltörlesztési nehézségek miatt nyomott áron piacra került ingatlanok (példa: egy 15 millió forintért vásárolt új építésű kis lakás rövid idő alatt körülbelül 12-13 millió forintért adható el) értékesítése lenyomja a lakások hitelfedezeti értékét. Ha kellő idő áll rendelkezésre a lakás eladására és ez nem sürgető kényszerből történik, akkor a megfelelő minőségű és piacképességű lakások ára nem csökken, de az értékbecslés a vonatkozó PM-rendelet alapján 90-180 napos kényszerértékesítéssel számol.
A jövedelemtermelő ingatlanok értéke - mivel ezek tulajdonosai jellemzően pénzügyi befektetetők - a jövedelmezőségi kilátások csökkenése miatt alacsonyabb lett. Mivel az üzleti ingatlanok piacán a banki finanszírozás a jellemző és a bankok hitelezési politikája óvatosabb, ez befolyásolja a számított üzleti értéket. Az üzleti ingatlanok esetében a jellemzően elfogadott értékelési metódus az "üzleti érték" módszer, mely szerint az ingatlan értéke megegyezik a jövőben realizálható haszon összegének jelenértékével. A számítás alapját egy elfogadott jövedelemtermelő időszak adja, tehát az ingatlan típusából meghatározható egy időszak (jellemzően 6-20 év), melynek bevételeit az értékbecslő figyelembe veszi. A bankok értékbecslési segédletei alapján ez az időszak lerövidült (direkt tőkésítésnél), tehát jelen helyzetben egy jövedelemtermelő ingatlan változatlan bérletdíjjal és töltöttséggel üzemeltetve is kevesebbet ér, mivel a korábbinál rövidebb időszak bevételei vehetőek figyelembe (cashflow-számításnál a diszkontráta emelkedett 1-2,5 százalékkal). Mivel a pénzügyi befektetők érzékenyek a pénzeszközök beszerzési költségeire, így az ingatlan valós értéke is csökken.
