Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Számos fejlesztés még a válság előtti időszakban került parkolópályára, mert már akkor is kétségek merültek fel piaci létjogosultságukat illetően vagy a fejlesztők már az akkori finanszírozási feltételeknek sem tudtak megfelelni. Kétségtelen azonban, hogy a válság hatására az egy-két évvel ezelőttihez képest lényegesen szigorodtak a banki elvárások a szükséges minimum önerő például 30-40 százalékra nőtt és az elvárt előbérleti vagy előértékesítési arány is lényegesen emelkedett. A bérlők vagy vevők személye, fizetőképessége is nagyobb jelentőséget kapott. Ezenkívül a növekvő konkurencia és a stagnáló vásárlóerő következtében, nem mellékesen pedig egyes kudarcot vallott fejlesztések hatására a bevásárlóközpontok üzemeltetésében is a szállodákhoz hasonlóan kiemelt tényezővé vált a házat megfelelő bérlőkkel feltöltő és hosszú távon működtető üzemeltető személye, tapasztalatai, referenciái.
Ez azt jelenti, hogy az üzemeltetővel már a projekt legelején meg kell állapodni?
Így van. Ahhoz, hogy egy kereskedelmi fejlesztésnek ma jó esélye legyen nemcsak a finanszírozás megszerzésére, hanem a sikeres hosszú távú működésre is, elengedhetetlen egy megfelelő üzemeltető megléte az első pillanattól. Ő az, aki a nemzetközi tapasztalatok alapján a legmegbízhatóbban meg tudja mondani többek között azt, hogy milyen arculata, koncepciója legyen a projektnek, milyen bérlőkkel érdemes megtölteni egy adott helyen lévő házat és a központon belül hogyan érdemes őket elhelyezni annak érdekében, hogy a projekt sikeresen működjön és a vásárlók, látogatók jól érezzék magukat.
Sok fejlesztő saját maga üzemelteti projektjét vagy nemzetközi tanácsadó cégeket von be, ezt a megoldást elfogadja a bank?
A bevásárlóközpontok bérbeadói-üzemeltetői feladatai nagyon komplexek és a projekt sikeressége szempontjából nagy súllyal esnek a latba. Némelyik nemzetközi ingatlan-tanácsadó cégnek van már üzemeltető részlege, de például a fejlesztő-üzemeltető ECE vagy a Klepierre projektjeinek jellemző sikerei jól mutatják, hogy a bérbeadás mellett a hosszú távú üzemeltetésben szerzett tapasztalatok és nem mellékesen a potenciális nemzetközi hátterű bérlői kör anyavállalataival meglévő kapcsolatok mekkora előnyt jelentenek egy bevásárlóközpont bérlői feltöltésénél.
Vagyis egy ECE vagy egy Klepierre kell ahhoz, hogy egy projekt finanszírozást kapjon?
Ez így természetesen nem igaz, hiszen vannak olyan projektek, amelyek nemzetközi hátterű professzionális üzemeltető nélkül is találnak finanszírozást és sikeresek tudnak lenni. Kétségtelen azonban, hogy az üzemeltető cégeknél felhalmozódott szakmai tudás, a kialakított információs rendszer és a folyamatos bérlői kapcsolattartási gyakorlat sokkal megalapozottabbá és tervezhetőbbé tesz egy projektet. Jellemzően ezek a cégek nemcsak a szerződés aláírásáig foglalkoznak a bérlőkkel, hanem törekednek a bérlő működésének folyamatos monitoringjára is, amelynek egyik eszköze a forgalomarányos bérleti díj alkalmazása, ami lehetőséget ad az egyes üzletek vásárlói látogatottságának, forgalmának értékelésére.
Ez a feltétel mennyire terheli meg a fejlesztőket?
Nem egyszerű teljesíteni, mert nagy ára van, és a fejlesztők nem mindig ítélik meg úgy, hogy érdemes ezzel tovább növelni a projekt költségeit. Már a kezdeti tanácsadás százmilliós nagyságrendű, emellett a bérleti díjak egy része az üzemeltetőt illeti, aki különösen eredményes bérbeadás esetén még sikerdíjra is jogosult lehet, ami összességében valóban jelentős költség. Mindazonáltal működésük jelentőségét és eredményességét mutatja, hogy például az ECE által üzemeltetett debreceni Fórum Bevásárlóközpont százszázalékos töltöttséggel tudott megnyitni már a válság időszakában, 2008 végén.
A befulladt retail-fejlesztések hogyan álltak ezzel a feltétellel?
Van közöttük olyan, pénzügyileg rendkívül erős, jó hátterű fejlesztő, egészen jó helyen lévő projekttel, amely úgy döntött, hogy a bérbeadásba tanácsadókat von be, de az üzemeltetést meghagyja magának. Nem mondom, hogy kizárólag ez az oka annak, hogy még nem sikerült finanszírozást találniuk, mert az önerő és az előbérleti elvárások is időközben lényegesen megváltoztak, de összességében mindez ahhoz vezetett, hogy hosszas előkészítés és már megkezdett fejlesztés mellett sem biztosított még a projekt finanszírozása. Egyebek mellett a megfelelő koncepció és akár már a tervezésbe bevont tapasztalt üzemeltetői háttér hiányáról tanúskodik egyes Budapest környéki outletek sztorija is.
Mi a helyzet a Stop Shop típusú bevásárlóparkokkal?
A speciális vásárlói igényeknek, szokásoknak megfelelően kialakított és jellemzően egy szűkebb vonzáskörzetet kiszolgáló bevásárlóparkok többsége alapvetően sikeres fejlesztésnek bizonyult. Egyébként sok ilyen típusú fejlesztést terveztek vidéken is, de tudomásom szerint ezek többségének megvalósítása lekerült a napirendről, egyrészt a finanszírozási nehézségek miatt, másrészt alapvetően azért, mert a vásárlóerő korlátossága már a válságot megelőzően is releváns kérdés volt a közepes méretű vidéki városokban. Budapest körül pedig úgy néz ki, hogy az elmúlt évek intenzív fejlesztéseinek köszönhetően kialakult az a mennyiségű kiskereskedelmi terület, amelyre a mai vásárlóerő mellett szükség van.
Mi lesz a tervezett vagy a nemsokára megnyíló központokkal?
Ezek jellemzően már megfelelő bérbeadottsággal rendelkeznek, és a mágnesbérlők biztosítása, ami a legkritikusabb része egy központ sikeres feltöltésének, még vélhetően a válság előtti időkben megtörtént. Emellett vannak olyan (nemzetközi hátterű) üzlet- és kereskedelmi láncok, amelyek a válság ellenére is terjeszkednek, így ők potenciális bérlők lehetnek, ráadásul a sikeresen működő központokba be nem került vagy várólistán lévő üzletek is jelentős potenciális bérlői kört jelentenek. Ezzel együtt a még csak tervezett vagy kivitelezés alatt álló fejlesztéseknek nagyon kedvezőtlen piaci körülmények között és óvatosabb bérletidíj-elvárásokkal kell meggyőző bérbeadottságot és bérlői összetételt elérniük, amire véleményem szerint csak megfelelő üzemeltetővel van esélyük.
Úgy néz ki, új projektekre nem számíthatunk egy ideig. Ha nem finanszíroznak, akkor mivel foglalkoznak?
Nem mondanám azt, hogy új projekt nincs kilátásban, és azt sem, hogy nem finanszírozunk, bár valóban lényegesen kevesebb új projekt indul a piacon és mi is kevesebb új ügylet finanszírozásáról tárgyalunk, mint akár egy évvel ezelőtt. Ugyanakkor nagyon komoly figyelmet fordítunk a meglévő portfólió kezelésére, monitoringjára, és a korábbiaknál is intenzívebb kapcsolatot igyekszünk tartani az ügyfelekkel annak érdekében, hogy kellő időben észrevegyük, ha egy fejlesztés átstrukturálásra vagy egyéb segítségre szorul. Ugyan a kiskereskedelmi projektek egyelőre kevésbé szenvedték meg a válságot, mint más iparágak, az elhúzódó recesszió hatásai, a csökkenő vásárlóerő és a jellemzően euróalapú bérleti díjak nyomán megnövekedett forint bérleti díjak továbbháríthatósága, illetve kitermelhetősége és a devizaalapú projektfinanszírozás árfolyamkockázata együttesen komoly kockázati tényezők és továbbra is óvatosságra intenek finanszírozókat és fejlesztőket egyaránt.
