Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Miközben a tavaly elkészült épületek csaknem vagy akár teljesen üresen árválkodnak, a fejlesztések jelentős része megállíthatatlanul közeledik az átadáshoz. Ez elkerülhetetlenül tovább tolja fölfelé az üresedési ráta jelenleg is 16-17 százalék között álló mutatóját, hiszen keresleti oldalról nincs jele a növekedésnek. Nemcsak hogy jele nincs, de esélye sem, hiszen új kereslet csak a még itt nem lévő szereplők piacra lépéséből vagy a meglévők expanziójából keletkezhetne. Míg a reálszféra összehúzódása nyomán az utóbbira gyakorlatilag nincs példa, az előbbi is csak minimális pluszigényt generál. A számítások szerint az új igény évente nem több mint 120 ezer négyzetméter, ami az újonnan épülő, konzervatívabb becslések szerint is legalább 240 ezer négyzetméternek éppen csak a fele, a kevésbé bátortalan, 350 ezer négyzetmétert jósoló prognózisoknak pedig csak mintegy harmada. És akkor még a már jelenleg is 350 ezer négyzetméter körül járó üres irodaterületekről és a 2010-ben is tető alá kerülő épületekről nem is beszéltünk. De nem is érdemes annyira előreszaladni, épp elég feladat ezt az évet valahogy túlélni a bérbeadóknak.
A túlélési stratégiák eszköztárában az akár 25 százalékkal a piaci árszint alatti akciós bérleti díjak éppúgy megtalálhatók, mint a költözési vagy irodakialakítási költségek átvállalása, az időszakos bérletidíj-csökkentések vagy a felmondási kiskapuk. Mindenekfelett pedig a türelem, mert arra még a legjobb fejlesztések gazdái is felkészülhetnek, hogy a bérbeadáshoz szükséges idő legalább a kétszeresére nő.
A feltöltésre váró új épületek tulajdonosainál csak a költözések miatt kiürülő irodaházak bérbeadói vannak nehezebb helyzetben, számukra nagy tanulság, hogy egy házat a bérbeadásán túl folyamatosan monitorozni kell, figyelemmel kísérni a lakók igényeinek változását és megfelelően reagálni a jelzésekre. A tapasztalatok szerint ugyanis a költségcsökkentés mellett a költözésre késztető másik fajsúlyos tényező az üzemeltetéssel való elégedetlenség. A kiürülő irodaházak jó eséllyel fejlesztési telekké vagy szellemházzá változhatnak.
A bérbeadás lassulása kétségbeesett lépésekre ragadtathatja az üres központok gazdáit, ám az ennek nyomán megjelenő egy számjegyű bérleti díj mindenképpen veszteséget termel. A csökkenthetőség határát valahol 10 euró körül húzza meg Borbély Gábor, a CB Richard Ellis vezető elemzője, hozzátéve, hogy a megfelelő színvonalú projekteknél jellemzően inkább 11-12,5 euró között szabják meg a szerződéses bérleti díjakat. Más a fejlesztő stratégiája, ha eladni kívánja a házat, és akkor is más, ha hosszabb távú üzemeltetésre rendezkedik be. Ha jó a finanszírozás és nem szorul a fejlesztő eladásra, akkor tipikus megoldás, hogy induláskor egy-két bérlővel nyomott áron szerződnek, de nem törekszenek arra, hogy a teljes házat ennyiért adják ki.
Aki eladásban gondolkodik, annak fel kell töltenie az épületet, lehetőleg nem nyomott áron, ezért megpróbál magasabb árszintet kikötni a bérleti szerződésben, amit egy alacsonyabb értékről indulva, lépcsőzetes növekedéssel ér el. Például az első évben 11, a másodikban 12, a harmadik évtől 13 eurós bérleti díjat kér - fejti ki Borbély Gábor a különféle bérbeadási stratégiákat. Az állandó költségeket ki kell termelni, elfogadható cash flow-t kell előállítani, ez mindenképpen megszabja az alsó határt, ami a szándékok és a finanszírozás kondícióinak függvényében mindenkinek máshol van - hangsúlyozza Borbély, de az azért nagy átlagban elmondható, hogy a limit megközelítette a még vállalható minimumot. Persze az épületek eladása még mindig csupán elméleti lehetőség, a vevők és eladók árelvárása még mindig nincs egy szinten, bár Borbély szerint már sokat közeledett egymáshoz. Az idei prognózisokkal kapcsolatban Borbély úgy véli, biztosan csak az első félévi átadásokkal számolhatunk, a harmadik- negyedik negyedévi tervek egyszerű technikai akadályok miatt is 2010-re csúszhatnak, nem beszélve arról, hogy a meredeken felfelé tartó üresedési ráta mellett a fejlesztők tovább lassítják a befejezést.
Van, aki egyszerűen megszakítja a kivitelezést egy ponton, ahonnan kellő bérleti igény mellett újraindulva három-hat hónap alatt eljuthat a kulcsrakész állapotig. Ez az év ilyen szempontból kétségtelenül a bérlőké, és a rugalmasság kulcskérdés, mindazonáltal ez mégsem jelenti azt, hogy most minden a bérlők kezében van - hívja fel a figyelmet Stephen Morris, a DTZ budapesti irodájának ingatlanügynökségi vezetője. Mozgásra továbbra is lehet számítani, különösen a jó helyen lévő és az igényekhez mért színvonalú fejlesztésekre biztosan lesz kereslet. Az eddiginél rugalmasabb hozzáállásra lesz szükségük viszont az akár közlekedési szempontból, akár műszaki-technikai vagy építészeti színvonalban kevésbé kívánatos épületek gazdáinak. A költözéseket főleg a költségcsökkentés motiválja, illetve ha markánsan változik a területigény. Ha a bérlő egy második generációs ingatlanból modern irodaházba költözik, az működési hatékonyság-növelést eredményez, mivel ugyanannyi embert kevesebb területen tudnak elhelyezni, és az üzemeltetés is gazdaságosabb - emeli ki Morris, aki szerint a preferenciákkal kapcsolatban sincs általános szabály, de a tömegközlekedés és a parkolás sokszor lényeges szempont. Még nagyobb költségcsökkentést eredményezhet, ha a bérlő olyan új házba költözik, ahol a tervezésnél a fenntarthatóságot is figyelembe vették. Mindazonáltal Morris úgy tartja, az olyan világban, ahol meg kell takarítani, mindig lesz kereslet az olcsóbb, gyengébb kategóriájú épületekre. Az ügynökségi vezető a következő két évre változatlan vagy az erősödő versenynek kitett helyeken enyhén csökkenő bérleti díjakra számít.
Ahhoz, hogy a 16 százalékos jelenlegi üresedés egy egészséges 10 százalékra csökkenjen, arra lenne szükség, hogy a következő másfél évben 460 ezer négyzetméter új igény jelentkezzen az "A" kategóriájú irodák piacán - állítja Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója. Ez az utóbbi években szokásos 120 ezer négyzetméteres új kereslethez viszonyítva három-három és fél éves periódust jelent a másféllel szemben, vagyis egy amúgy is csökkenő piacon teljesíthetetlen elvárás. Ráadásul nemcsak keresleti, hanem kínálati oldalról is, hiszen a 350 ezer négyzetméternyi jelenlegi üres területet, a legalább 240 ezer idei új négyzetmétert és a szűken vett 120 ezres jövő évi átadást figyelembe véve 700 ezer négyzetméter fölötti irodaállománnyal számolhatunk a következő másfél évben, ami jó eséllyel 20 százalék fölé emeli az üresedési rátát. Korábban az új belépők a "B" kategória irányából érkeztek a magasabb minőség reményében, és az expanzióban lévő cégek is növelték az összes bérbe vett mennyiséget. Mára ez a két csoport nullára redukálódott, jószerével alig jelentkezik új piaci szereplő, az igények túlnyomó része pedig a már piacon lévő bérlők hosszabbításából vagy költözéséből tevődik össze. Ez meglehetősen nagy kihívást jelent az új és az épülő házak tulajdonosainak, azonban Tatár szerint mégsem érdemes drasztikusan, akár az elfogadott szint alatt 25 százalékkal is alacsonyabb bérleti díjakkal lakókat szerezni, mert ez hosszabb távon leértékeli az épületet. Mellesleg a megváltozott feltételek mellett ez azonnal 25 százalékos veszteséget jelent a beruházónak. Sokkal kedvezőbb a megfelelő, 12-13 eurós régióban szerződni és különféle kedvezményekkel kompenzálni az akciós és a piaci szint közötti rést, mert arra azért lehet számítani, hogy a piac néhány éven belül normalizálódni fog - a most nem induló fejlesztések miatt a pluszkínálat eltűnik -, a befektetők visszatérnek, míg az áron alul kiadott épületek még akkor is csak a veszteséget termelik - mutat rá Tatár, aki számít rá, hogy az üresedés normalizálódásával a bérleti díjak elindulnak fölfelé.
