Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Befektetői szemmel nézve szerencse, hogy manapság Budapest és Magyarország már nem szerepel annyit a nemzetközi hírekben - mondja Thierry Delvaux, a Jones Lang LaSalle (JLL) budapesti irodájának vezetője, akit a közelmúltban a JLL az amerikai üzleti kapcsolatok fellendítésével bízott meg, így rövidesen az Egyesült Államokba költözik. Delvaux úgy látja, hogy az irodapiac a nehézségek ellenére még mindig a legerősebb szegmens, a gazdasági folyamatokra leggyorsabban reagáló terület, ezért a fellendülés is ezen a területen várható legelőször. A távozó ügyvezető szerint ez az év sem lesz könnyű, a zuhanás után leginkább egy L alakú trend uralja a piacot, vagyis egy nagyon lassú, elnyújtott, szerény növekedés várható, ami mind a fejlesztőket, mind a tanácsadókat alaposan megritkítja majd. Az idei év szó szerint a túlélésről szól a piaci szereplők számára - hangsúlyozza.
Az ügyvezetőt kilenc év után váltó, eddig a JLL-nél befektetésekkel foglalkozó Furulyás Ferenc is úgy látja: sötét a horizont, beigazolódtak a negatív várakozások, ezt a 520 millió eurós tavalyi befektetési forgalom - amelyből ráadásul nyílt piaci művelet mindössze 260 millió euró volt - is alátámasztja. Az újonnan kinevezett ügyvezető szerint a piac hangulata hullámzó, s bár a javuló makroadatok eredményeként visszakerültünk a befektetési térképre és nagyjából belesimultunka szürke középzónába, azért ez még mindig nagyon törékeny állapot, rendkívül sok hangulati elemmel.
Hozzáteszi: még mindig nagyon a piac alján vagyunk, ez azonban azt is jelenti, hogy sokkal mélyebbre már nem mehetünk. A racionális mutatók, a kihasználtság vagy a bérleti díjak szintje egyelőre semmi javulást nem mutat, a választások utáni időszakkal kapcsolatban pedig nagyon sok a bizonytalanság a befektetőkben. Amíg a jelenlegi, a JLL szerint 15-17 százalékos irodapiaci üresedés nem csökken 6-7 százalékra, addig bérletidíj-növekedésről nem lehet szó, ez szintén a befektetői vásárlások ellen hat, akárcsak a megfelelő minőségű épületek hiánya. Manapság háromféle épülettel találkoznak a vásárlók az irodapiacon, de egyik sem jelent vonzó alternatívát. Az első generációs házak műszakilag nem érik el az elvárt A kategóriás szintet, a második generációs épületekben 20-30 százalékkal csökkent a bérleti díj az újratárgyalások, módosított kondíciójú hosszabbítások eredményeként, az újak pedig még nincsenek bérbe adva.A logisztikai ingatlanok a rövid távú szerződések miatt szintén nem kelendőek, egyetlen igazi lehetőséget a bevásárlóközpontok jelentenének, csakhogy ezeknél még nagyon nagy az eltérés a vevő és az eladó árvárakozásai között. Érdekességképpen az Allee eladását említi, amelyet a válság előtt 6-6,5 százalék hozamon értékesítettek volna. A retail (kiskereskedelmi) szegmens amúgy is nyitott kérdés a befektetők előtt, a rizikót a fogyasztás visszaesése, a forint árfolyamának alakulása és az üzemeltetés buktatói jelentik.
Az irodapiacon ez az év még jobban kihozza a különbségeket a jó és a kevésbé jó minőségű épületek között, de szenvedni a nagyon jó épületek bérbeadói is fognak és igazi küzdelmet vívnak majd a túlélésért. A bérlők a mai nyomott piacon hosszú távú szerződésekre törekednek, a tulajdonosok ezért a rövid távú megállapodásokat preferálják, bízva a piac belátható időn belüli fellendülésében, de erre Furulyás szerint 2012 előtt nemigen számíthatunk. Ugyanakkor újraindult egyfajta mérsékelt telekkeresés, de csak az igazán prémium kategóriás ingatlanok esetében. Ilyen lehet egy metrómegállótól 50 méterre lévő akkora terület, amelyre 20-30 ezer négyzetméteres irodaház emelhető, úgy, hogy a telekár épített négyzetméterenként ne haladja meg a 150 eurót. Más régiós országokkal összehasonlítva Furulyás úgy véli, jóllehet Varsóban és Prágában is vannak problémák, de a túlkínálat nyomása sokkal kisebb. Prognózisa szerint idén 250 ezer négyzetméternyi irodaterületre szerződnek Budapesten, ennek 40-50 százaléka lesz új megállapodás. A befektetési piacon pedig jó esetben 500 millió eurós forgalmat jósol, ebből az Allee 100 milliós tranzakcióját már tető alá hozták, és mintegy 100-150 millió euró valószínűsíthető az irodapiacon. Jó hír, hogy a közelgő ingatlanpiaci szakvásár, a MIPIM kapcsán már jelentkeztek a cégnél nyílt végű német alapok, amelyek 25-75 millió euró közötti méretű, iroda és retail kombinációjú befektetési lehetőségeket keresnek. E vevőkör számára ugyanis fontos és pozitív változás a januártól hatályos, a céges ingatlanokat érintő illeték- és adóváltozás - hangsúlyozta Furulyás.
