Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Az elmúlt év negatív hatásai közül a legfontosabb a kereslet visszaesése és a hitelpiaci források beszűkülése, megdrágulása volt. Nagy volumenű tranzakciók nem történtek, csak a saját célra építkező végfelhasználók vásároltak. A fejlesztési boom idején bevásárló, több projektben gondolkodó fejlesztők az új helyzetre aktualizált megvalósíthatósági tanulmányok alapján igyekeznek eldönteni, melyik projekt maradhat életképes, netán melyiktől lehet vagy érdemes szabadulni. Mivel ezek az üres területek semmilyen jövedelmet nem termelnek, valószínű, hogy a kevésbé tőkeerős, javarészt "egyprojektesnek" indult spekuláns fejlesztők ingatlanjai előbb-utóbb a finanszírozó bankok kezére kerülnek. Noha a budapesti fejlesztési telkek többségén nincs kint az eladó tábla, gyakorlatilag minden tulajdonos átgondolta korábbi elképzeléseit és több mint nyitott az értékesítésre, csakhogy a fejlesztők részéről most egyáltalán nincs vagy alig van kereslet. A limitált kínálatú, különleges ingatlanok - központi területek, belvárosi vagy bel-budai foghíjtelkek, más kiemelt lokációhoz kötődő, alkalmi vételek - iránt azonban a tőkeerős befektetők már érdeklődnek.
Az irodaház-fejlesztéseknek az szab gátat, hogy a mai árakon egyszerűen nem éri meg - állítják az Eston szakértői. Nyolc-kilenc százalékos hozamot és 10-12 eurós bérleti díjat feltételezve 1200 és 1620 euró között mozoghat egy négyzetméternyi irodaterület befektetési értéke. A projektköltség négyzetméterenként 1350 euró a tervezési, engedélyeztetés díjjal, a telekrendezéssel, kivitelezéssel, tartalékkal, valamint a finanszírozási, a marketing- és egyéb soft költségekkel, valamint 250-400 eurós négyzetméterenkénti telekárral számolva. Így a legjobb esetben is kizárólag költségszinten történő értékesítésre van lehetőségük a fejlesztőknek, amire a jelenlegi illikvid piacon csak kivételes esetben van esély. Ehhez 80-90 százalékos feltöltöttségre és komoly vevőre van szükség (az elmúlt 12 hónapban nem volt "A" kategóriás befektetési tranzakció Magyarországon). Ha építeni nem is, vásárolni azonban érdemes a tőkeerős befektetőknek - hangsúlyozzák az elemzők -, olyan irodaházakat, ahol a bérlők már a válságra igazított, alacsony bérleti díjakon költöztek be - tehát az épület már egy átárazott cash flow-t termel -, viszont a hozamok még a jelenleg becsült, 8-9 százalékos szinten vannak. A 2007-es ingatlanboom idejének bérleti díjai mostanra 10-20 százalékot estek, így átlagban 11,5 euró körül mozognak, míg a hozamok továbbra is magasak (8,5 százalék), bár meghatározó (benchmark) tranzakciók hiányában pontos értékük ismeretlen. Egy 30 százalékos önerővel - a fenti feltételekkel - megvásárolt, bérlőkkel teli ingatlan egységre vetített eladási ára így 1624 euró.
Feltéve, hogy a piaci várakozásoknak megfelelően három év múlva a bérleti díjak emelkednek - de még nem érik el a válság előtti szintet -, a hozamok pedig a válság előttinél magasabb szintre süllyednek, az ingatlan már 2200 eurót érhet négyzetméterenként, így a különbség közel 500 euró, a saját tőke összege. Amennyiben sikerül az eladás ezen a ponton, akkor az három év alatt a befektetett saját tőke megduplázódását eredményezheti.
