Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Jó évet zárunk - mondhatja az ingatlanszakma decemberben, hiszen a legek éveként elkönyvelt idei esztendő már-már unalomig bővelkedett rekordokban. A kereslet kiemelkedő volt, az első félév és a harmadik negyedév rekordszámai után az utolsó három hónap hajráját látva semmi meglepő nincs abban, hogy az idei bérbeadási volumen jó 20 százalékkal szárnyalja túl az előző évét. A fejlesztők is magasabb sebességre kapcsoltak, a negyedéves átadások összterülete immár másodszor mozog 100 ezer négyzetméter körül, ami két évvel ezelőtt még a piac egész éves növekedésének is megfelelt volna. Ezeket a számokat vártuk, erről beszéltünk tavaly év végén is: az idei év teljesítménye az előrejelzésünket igazolta, így nem is lepődtünk meg.
Ám az igazán izgalmas kérdés az, hogy mi jöhet ezután. Mi következik a budapesti irodapiacon egy olyan időszakban, amikor az éppen új lendületet kapott, azonban a belső és a külső gazdasági körülmények drasztikusan megváltoztak? Teljesen érthető, hogy a rendkívül alacsonynak számító gazdasági növekedés és a nyár vége óta tapasztalt nemzetközi hitelpiaci nehézségek láttán a hazai irodapiac ilyen dinamikus fejlődése sokak szemében ellentmondásosnak tűnik - pedig nem az. A helyzet kétségkívül bonyolódott augusztus óta, amikor is az első bizonytalanságot okozó hírek megérkeztek az amerikai másodlagos jelzálogpiac problémáiról, azonban az eddig történteknek a magyar piac fejlődésére gyakorolt hatása egyelőre nem érzékelhető. Hasonlóan mérsékelt hatása van a tizenegy éves mélypontjára lassult gazdasági növekedésnek, hiszen az irodapiac rövid távon nem érzékeny a növekedési ütem csökkenésére. Ami igazán fontos és a piac fejlődését hosszú távon meghatározza, az a budapesti irodapiacban rejlő hosszú távú potenciál. Ennek meglétét pedig nem vonja kétségbe senki. A mögöttünk lévő évtizedben az irodapiac bőven túlteljesítette a gazdaság teljesítményét leginkább összefoglaló GDP-mutatót. Az irodák iránt megmutatkozó kereslet és az azt kielégítő kínálat kiegyensúlyozott növekedést mutatott az elmúlt évtizedben, habár rövid távú egyensúlytalanság és korrekció előfordult, ahogy az egy ilyen fiatal piacon természetes. Amit azonban igazán fontosnak tartunk, az, hogy az elmúlt időszakban egyetlen egy olyan év sem volt, amikor az irodapiac növekedése elmaradt volna a gazdaság egészének bővülésétől, sőt olyan év is csak egy akadt, amikor a kereslet és a kínálat változása és a GDP-növekedés egy tartományban mozgott. Jól jellemzi a budapesti fejlődést, hogy az irodapiac bővülését nehezen lehet a gazdaság egészét jellemző skálán ábrázolni. Ez oda vezetett, hogy míg tíz év alatt az egy főre jutó bruttó hazai össztermék megduplázódott, az irodaállomány és ezzel a beköltözött irodaterület az ötszörösére nőtt.
A legizgalmasabb kérdés továbbra is az, hogy mi jön ezután. Mi adhat okot az optimizmusra a jövőben, miért gondoljuk, hogy a budapesti irodák piaca még közel sem érte el tetőpontját és hogy a növekedésben még mindig van potenciál? A válasz kézenfekvő: egyszerűen azért, mert irodából még ma is kevés van. A magyar gazdaság és Budapest súlyához mérten az összes modern irodaterület meglepően kevés. Csak hogy értsük, mennyire, érdemes egy pillantást vetni Lisszabonra, amely Budapestnél kisebb város és a miénkhez hasonló gazdaság központja. Ott az irodaállomány átlépte a négymillió négyzetmétert, míg Budapesten alig kétmillió körül mozog ez a szám. Hasonló lemaradással küzd Prága vagy Varsó is. Ugyanakkor ma a lisszaboni irodapiac negyedolyan tempóban bővül, mint a budapesti vagy egyéb közép-európai piacok, és ez így is van rendjén. Míg ma a lisszaboni irodaállomány nagyjából megfelel a város gazdasági potenciáljának, addig ez a közép-európai fővárosokról közel sem mondható el. Amíg ezek a fővárosok nem érik el a gazdaságuk fejlettségéhez és jövőbeni lehetőségeikhez mérten kielégítő irodaállomány-nagyságot, az irodapiac növekedése meg fogja haladni a hasonló nyugat-európai városokét, így az ingatlanpiaci boom ki fog tartani.
A hosszú távú növekedési pálya alapján természetesen nem feltétlenül tudjuk előre jelezni az előttünk álló néhány évet. Minél fiatalabb egy piac, annál nagyobb valószínűséggel következhet be egyensúlytalanság a növekedésében. A fejlesztők túlzott aktivitása nyomán egekbe szökő üresedés vagy a kereslet hirtelen megugrása nyomán fellépő irodahiány az a két szélsőség, ami egy fiatal piacon könnyen előfordulhat. Ezt kivédeni a szakma egészének érdeke, amiben sokat segít az átláthatóság, a megfontoltság és a következetesség. A budapesti piac fiatal ahhoz, hogy dinamikájában még sokáig higgyünk, de már elég érett ahhoz, hogy a fejlődés kiegyensúlyozottságát megőrizhessük. Egyelőre a közelmúlt és a jelenlegi folyamatok ismeretében minden okunk megvan az optimizmusra.
