Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Az elmúlt két évben a New York-i és londoni irodaberuházásokat elsősorban kockázati tőkealapok, illetve ingatlanalapok finanszírozták. A különböző hedge fundok, illetve ingatlanalapok egymást lábára taposva tülekedtek az elmúlt években a jobb helyeken fekvő telkekért, irodakomplexumok hosszú távú bérleti jogáért New York Manhattan és London City városrészében. Ennek köszönhetően az ingatlanok ára, illetve bérleti díja az egekbe szökött, különösképp azoké, amelyek jó tömegközlekedési adottságokkal és/vagy jó elhelyezkedéssel - például közeli parkkal, vízparttal - rendelkeznek és közel vannak a vendéglátó-ipari negyedekhez. A kiadatlan első osztályú irodák aránya hat százalék alá esett, amire az utóbbi ötven év során nem volt példa.
A másodlagos jelzáloghitelek kapcsán kialakult válság véget vethet ennek a soha nem látott növekedési periódusnak - vélik a szakemberek. Ugyan biztosat még senki nem mer mondani, de az már most látszik, hogy a legtöbb piaci szereplő kivár és túlélésre rendezkedik be, a vásárlási láz egy csapásra a múlté lett. A meghatározó tőkeerős szereplők kivárják, amíg a kisebb, a piaci ingadozásokra érzékenyebb hedge fundok és befektetőcégek elvéreznek. Ha ez a forgatókönyv érvényesül, akkor bizony azok a telek-, illetve irodatulajdonosok, akik az elmúlt években azért vásároltak ezekben a negyedekben ingatlant, mert számítottak az eddig megszokott évenkénti 25 százalékos érték-, illetve bérletidíj-növekedésre, most vakarhatják a fejüket.
A világ egyetlen irodapiaca sem függ annyira a pénzügyi szektortól, ezen belül a szolgáltatóktól, bankoktól, hedge fundoktól, mint London vagy New York. Még az olyan fejlődő metropolisokban sem, mint Hongkong vagy Tokió, mert utóbbi városokban jóval sokszínűbb a bérlők fő tevékenységi köre. A számok csakugyan ijesztőek: New York és London összes irodaterületének harmadát pénzügyi szolgáltatók vagy pénzintézetek birtokolják, illetve bérlik. Ha pedig a szorosan vett Cityt és Manhattant vesszük, ez az arány a CB Richard Ellis szerint megközelíti az 52 százalékot. Amennyiben a mostani krízis nem lesz több egy nyári megingásnál, akkor a pénzügyi szektor hamarosan megnyugszik és az irodapiac is megmenekül. Ha azonban elmélyül a válság, akkor bizony a befektetőknek fel kell készülniük egy a vártnál komolyabb veszteségre. A UBS AG elemzői az elmúlt héten vételi pozícióról várakozásra rendezkedtek be, már ami az SL Green Realty Corp. and Boston Properties (két, New York-i ingatlanokra, irodákra szakosodott nagybefektető) papírjait illeti. Az elemzők elmondása szerint azért döntöttek így, mert bár az osztalékok még mindig hozzák az elvárt szintet, de a bankokat és hedge fundokat érintő leépítések, csődök nyomán a részvények árán már érződik a válság.
Nem túl biztató, hogy a jelzálogpiaci problémák nyomán kártyaváreffektus alakult ki a Wall Streeten, legalábbis ami a munkaerőpiacot illeti: egy elemzésből kiderül, hogy jó pár Wall Street-i cég mondott fel próbaidős vagy nemrég felvett munkatársainak, míg a csődbe ment hedge fundok szintén alaposan kivették részüket az elbocsátásokból. Ugyancsak elmondható, hogy mára nyoma sincs a tavalyi akvizíciós, illetve fúziós láznak.
Ugyanakkor mások, mint például Sonny Kalsi, a Morgan Stanley elemzője bizakodóbb és más szemszögből világítja meg a történteket: az irodapiacon senki nem számít katasztrófára, a közeljövőben várhatóan nem fognak érdemben csökkenni a bérleti díjak, egyszerűen csak arról van szó, hogy az eddig biztosnak vett növekedési ütem valamelyest lassul, ezáltal a hozamok is csökkennek, illetve értelemszerűen a megtérülési idő kitolódik. Egyszerűen véges azoknak a telkeknek a száma, ahol új irodák épülhetnek. "Ha a mostani válság miatt csökken is a kereslet, az még mindig nagyobb, mint amennyit a City vagy a Wall Street ki tud elégíteni" - tette hozzá a szakértő.
Válság ide vagy oda, jelenleg New Yorkban és Londonban is gőzerővel folynak az építkezések. A jobb telkek a magyar fülnek és pénztárcának elképesztő, 1600 dolláros négyzetméteráron kelnek el, hogy aztán a felépült irodák négyzetméterét havi 129 dolláros bérleti díjért vesztegessék. A nagybefektetők egyébként még jól is járnak a válsággal, hiszen így a kisebb, tőkeszegényebb beruházók nehezebben jutnak hitelhez, illetve olyan drágán, hogy egy esetleges elhúzódó válság megkérdőjelezheti a beruházás megtérülését. Szintén a visszarendeződés mellett szól, hogy a kevesebb új építkezés stabilizálja a piacon lévő bérleti díjakat.
Összességében elmondható tehát, hogy a nemritkán 200 dollár fölé srófolt négyzetméterenkénti havi bérleti díjaktól el kell búcsúzni, s mint minden válságnak, a jelzálogpiaci krízisnek is megvannak a nyertesei és a vesztesei. Akik talpon tudnak maradni, azok a visszarendeződéskor akár jóval nagyobb hasznot is realizálhatnak, mint amire előzetesen számítottak. Ugyanakkor vannak, akik már most arra kényszerültek, hogy kiszálljanak a versenyből, mert a megnövekedett kamatok nem tudnák fedezni a későbbi eladásból, bérbeadásból kapott bevételt, illetve annyival növelné a megtérülési időt, hogy az számukra már vállalhatatlan.
