Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Tavaly a kereskedelmi ingatlanok (befektetési céllal épített épületek) piacán 227 milliárd eurót fektettek be Európában, ami 46 százalékos növekedést jelent az egy évvel korábbi adathoz képest. A bővülés elsősorban a tranzakcióértékek emelkedésének köszönhető, mivel az ügyletek száma lényegében nem változott. A bérleti díjak és a hozamok emelkedése miatt az ingatlanpiaci tőkeérték 40-50 százalékkal erősödött 2000 óta, s ennek eredménye tükröződik a forgalomban. A magas költségvetési hiány és az államadósság szintjének leszorítása miatt a legtöbb eladás a közszférában volt megfigyelhető. Az elmúlt években számos esetben került piacra 2-3 milliárd euró értékű portfólió, de természetesen alacsonyabb értékű ügyletek is előfordultak. A vállalati szektor is meglehetősen aktív volt az elmúlt időszakban ingatlanjai mérlegből való kivezetésében, 2006-ban például 34 milliárd euró értékű tranzakcióban voltak érintve azok a tulajdonosok, akik egyben bérlőik is voltak ingatlanjaiknak. A piaci forgalom azonban még nagyobb, ha beleszámoljuk azokat a gyakori eseteket is, amikor a nagyobb portfóliók részei cserélnek gazdát, majd néhány hónapon belül visszakerülnek eredeti tulajdonosukhoz.
Habár a tőke forrásában csak csekély mértékű, a befektetési formák használatában azonban nagyobb változás következett be.
Az intézményi befektetők egyre kevésbé választják a közvetlen ingatlanberuházást, inkább közvetett eszközöket vesznek igénybe. A jegyzett ingatlanpiaci szereplők szektorának értéke az elmúlt két évben megduplázódott és 2006 végére elérte a 153 milliárd eurót. A nem jegyzett zárt végű ingatlanalapok az elmúlt időszakban még lendületesebbé váltak, annak eredményeképpen, hogy az intézményi befektetők által közvetlenül eszközölt tranzakciók aránya 10 százalék körülire esett vissza. A magánbefektetők szintén kihasználják a közvetetten birtokolt ingatlanok nyújtotta adóelőnyöket. A magas jövedelmű magánszemélyektől tőkét gyűjtő csoportok és ingatlanalapok gombamód szaporodnak. A legjobban beazonosítható csoportot ír magánbefektetők alkotják, de egyre több a nem nevesített alap a piacon. Mára a magánvevők jelentős erőt képviselnek az európai ingatlanpiacon, nagyjából akkora arányban, mint a közvetetten vásárló intézményi befektetők 2006-ban.
A piaci aktivitás ütemének növekedése országonként is jelentős: Nyugat-Európában a legjelentősebb a német piac, ahol a forgalom a 2005-ös 20 milliárd euróról 2006-ra 51 milliárd euróra nőtt. Több nyugat-európai országban szintén duplázódott a piac mérete, például Belgiumban, Dániában és Luxemburgban is. A gyors növekedés Kelet-Közép-Európában is folytatódott, a 2005-ös 5,8 milliárd eurós forgalom 2006-ra 26,7 milliárd euróra nőtt. A trend tehát folytatódik: 2001 óta a térség piacának mérete minden évben megduplázódott. Az időszak kezdetekor az intézményi befektetések értéke 445 millió euró volt. Tavaly a legfigyelemreméltóbb növekedést Oroszország produkálta, ahol 2,5 milliárd dollár értékben cseréltek gazdát ingatlanok. Ugyanebben az időszakban az akkor még tagjelölt uniós országok, Bulgária és Románia is jelentős növekedést generáltak.
A gyors növekedés mellett a piacok egyre inkább nemzetközivé válnak, a világ minden pontjáról érkező aktív szereplőkkel. A határokon átnyúló befektetések értéke egyik évről a másikra 70 százalékkal, 100 milliárd euróra nőtt. A nem európai befektetések között különösen az amerikai vásárlók voltak aktívak, akik több mint 30 milliárd eurót költöttek el a kontinensen. A kanadai és ausztrál befektetők szintén egyre nagyobb jelentőségre tesznek szert. Az európai, határokon átnyúló tranzakciókban a legaktívabb vásárlók jelenleg a britek: 2006-ban 14,6 milliárd eurót költöttek az Egyesült Királyságon kívül. Az ír befektetők 7,4 milliárd euró értékű tranzakciót hajtottak végre, szemben a német befektetőkkel, akik 2004–2005-ben még a legnagyobb határokon átnyúló üzletekért voltak felelősek, tavaly pedig már csak a harmadik helyet foglalták el, 6,2 milliárd eurónyi befektetéssel. Az eladói oldalon viszont a német szereplők igen aktívak voltak tavaly: mintegy 12 milliárd eurónyi ingatlanportfóliótól váltak meg. A nagyfokú aktivitás árakra gyakorolt hatása sem maradt el: az első osztályú ingatlanok hozama átlagosan 40 bázisponttal csökkent az év során. A trend folytatódni látszik 2007-ben is, a legtöbb európai nagyvárosban a hozamok további esését prognosztizálja a CBRE.
A befektetői környezet 2006-ban inkább nyugodt volt Magyarországon, szemben az előző évek élénk növekedésével. A térségben a 2000 óta érkezett befektetések összértékét tekintve Magyarország a harmadik helyen áll 3,5 milliárd euróval, Lengyelország (10 milliárd euró) és Csehország (5 milliárd euró) után. Összesen 710 millió euró befektetést regisztráltak 2006-ban, azonban a piaci transzparencia gyenge és a befektetések valós forgalma jelentős mértékben is meghaladhatta a becsült értéket. Tavaly év végén az irodapiacon 6,25, a logisztikai piacon 7,25, míg a kiskereskedelmi egységek esetében 6,25 százalékos volt az első osztályú ingatlanok hozama. Új jelenség, hogy a tranzakciók jelentős hányada építés alatt álló projektekre irányult. Még a konzervatív befektetők is hajlandóak voltak (akár komolyabb előbérleti szerződés nélkül) kivitelezés alatt álló épületeket, illetve olyan fejlesztési területeket vásárolni, melyeken még el sem kezdődtek a munkálatok. Ezeknél az ügyleteknél az átlagos hozam felett 1,2–1,5 százalékpontos kockázati prémiumot is beáraztak.
