Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Egyelőre semmi jele annak, hogy meg akarna állni az ingatlanpiaci hozamok évek óta tartó mérséklődése, az elérhető nyereség idén is tovább csökken – állapítja meg legújabb elemzésében a Jones Lang Lasalle (JLL). A hozamok esése annak tudható be, hogy míg a befektetők érdeklődése folyamatos a magyarországi ingatlanok iránt, addig a megvásárolható, kellő színvonalú épületek száma igencsak véges. Ez a túlkereslet a vételárak folyamatos emelkedéséhez vezet, ami csökkenti az új tulajdonos által elérhető éves hozamot. A kellő mennyiségű vásárlási célpont hiánya miatt egyre nő az elővételek (még a fejlesztés alatt gazdát cserél az épület) aránya az irodapiacon, a befektetők igyekeznek jó előre bebiztosítani maguknak a beruházási lehetőségeket. Jó példa erre a Haller Garden irodaház, amelynek vevője, a ImmoEast még bérbeadási garanciát sem kért az építő AIG/Lincolntól – amire még nem volt példa Budapesten.
Míg a kelet-közép-európai régió ingatlanpiacaira érkező tőke tavaly csaknem megduplázódott az előző évihez képest, Magyarországon enyhe csökkenés következett be a volumenben. A 2005-ös 1,04 milliárd euró után tavaly 972 millió euró értékben cseréltek gazdát ingatlanok (visszaesést egyébként egyedül mi tudtunk produkálni, minden más régiós országban emelkedett a befektetések értéke).
Ebből 477 millió euró értékben irodaházak, 280 millió euróért kereskedelmi ingatlanok, míg 215 millió euróért ipari épületek kerültek új tulajdonoshoz. Míg az irodaházak esetében egyre csökken a bérlői telítettség jelentősége, a kiskereskedelmi ingatlanok esetében továbbra is ez a legfontosabb kérdés, hiszen a megszorító intézkedések miatt a forgalom korlátozott mértékű bővülésére lehet számítani, miközben az épületek közötti verseny tovább nő.
A piaci szegmensek közül jelenleg az ipari ingatlanok esetében lehet a legmagasabb hozamot elérni, így egyre több spekulatív befektető figyelme fordul ezen épületek felé. A JLL szakemberei szerint azonban ez belátható időn belül jelentős túlkereslethez vezet, ami az elérhető hozamok csökkenését okozza.
Magasan szárnyal az irodapiac
Míg a befektetési piac gyengélkedett 2006-ban, az irodafejlesztők magasabb sebességi fokozatba kapcsoltak. Szemben az egy évvel korábbi mintegy 90 ezerrel, tavaly 226 ezer négyzetméterrel bővült a fővárosi kínálat, amely így meghaladta a 2 millió négyzetmétert. A beruházók optimizmusa nem alaptalan, a bérlői aktivitás növekedése lépést tart az állomány gyarapodásával, így az üres irodák arányában nem hozott jelentős változást a kínálat ilyen mértékű bővülése. A bérlők körében a legkeresettebbek továbbra is Pest központi és nem központi alpiacai voltak, ez a két terület adta a kibérelt 248 ezer négyzetméter iroda közel 60 százalékát. Több épület előbérletben elkelt: az Európa Tornyot az Erste Bank, a Millennium Towert a Vodafone, a Graphisoft Park új épületét a Servier, a Kinnarps Házat pedig a MÁV Cargo vette hosszú távra bérbe még az építkezés befejezését megelőzően. A legmagasabb bérleti díjat, havonta és négyzetméterenként 25 eurót a Vigadó irodaházban kell fizetni, az átlagos költség azonban ennél jóval alacsonyabb, 10,5–15 euró között mozog, míg a prémium kategóriás irodaházakban 18–25 euró havonta.
A Budapestre jellemző erős fejlesztői aktivitás 2007-ben és 2008-ban is megmarad, idén várhatóan 250 ezer, míg jövőre 300 ezer négyzetméterrel bővül a kínálat. Ez a növekedés előreláthatóan a kihasználatlansági ráta enyhe növekedését és a bérléshez kapcsolódó ösztönzők (például bérletidíj-mentes időszak) csökkenését eredményezi. Az elkövetkező években épülő új területek túlnyomó többsége a Váci úti folyósón, Dél-Pesten (Soroksári út, Észak-Csepel és a Könyves Kálmán krt., Róbert Károly krt.), valamint a dél-budai területeken koncentrálódik. A főváros mellett több nagy vidéki városban is komoly felfutásra lehet számítani, számos nagyvállalat ugyanis Budapesten kívül, az egyetemi városokban keres irodaterületet. Mivel azonban ezekben a városokban jelenleg nem áll rendelkezésre megfelelő minőségű ingatlan, az elkövetkező két évben több jelentős fejlesztés várható például Debrecenben és Szegeden.
A bevásárlóközpontok vidékre mennek
Bár a magyarországi kiskereskedelmi ingatlanok piaca jelentős változáson ment át az elmúlt tíz évben, a nyugat-európai országokhoz képest még mindig a fejlődés bevezető szakaszában jár a szektor. A főváros mostanra telítetté vált, így a bevásárlóközpontok és kereskedelmi parkok fejlesztése a vidéki városok felé terelődött, emellett olyan új kereskedelmi egységek is megjelentek, mint például a factory outletek, szakosodott bevásárlóközpontok, illetve strip mallok. Tavaly egyetlen épületet, a 15,1 ezer négyzetméteres Újbuda Centert adták Budapesten, amellyel a bevásárlóközpontok és szakáruházak állománya 647 ezer négyzetméterre nőtt. Ezzel szemben a kereskedelmi létesítmények országszerte gyors ütemben fejlődnek: a hipermarketeken és a barkácsüzleteken kívül a strip mall koncepció is egyre gyakoribb, mint például a Stop.Shopok és a Family Centerek. A legjelentősebb vidéki bevásárlóközpont-nyitás a 32 ezer négyzetméteres győri Árkád bevásárlóközponté volt, amelyet az ECE fejlesztett és adott át 2006 végén. További fejlesztések várhatók többek között Egerben, Nyíregyházán, Debrecenben, Pécsett, Szegeden és Szolnokon.
Az elmúlt évek visszafogott fejlesztői aktivitása után jelenleg két nagyobb beruházás is van a fővárosban: a Plaza Centers 63 ezer négyzetméteres Aréna Plazája és az AIG/Lincoln 44 ezer négyzetméteres Market Centralja várhatóan 2007 végére elkészül. Néhány hónapon belül az ING Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft. is elindítja a Budai Skála helyére tervezett 45 ezer négyzetméteres fejlesztését, amely 2009 tavaszára készülhet el. Az említettek mellett két fejlesztést érdemes még kiemelni a Belvárosból: az ING Vörösmarty téri épületében 6 ezer négyzetméter kereskedelmi terület is helyet kap a lakások és az irodák mellett, míg a másik a Deák Ferenc utcai Fashion Street, ahol például a Benetton, a Sisley és a Tommy Hilfiger nyit üzletet. A bevásárlóközpontokban a legmagasabb bérleti díjak továbbra is 65–100 euró között mozognak havonta és négyzetméterenként, míg az üzemeltetési és marketingköltségek további 4–13 eurót tesznek ki. A Váci utca frekventált részén a legmagasabb bérleti díj 90–120 euró, míg az Andrássy úton a bérleti díjak elérték a 40–65 eurót.
Lendületben maradnak a raktárfejlesztők
Idén év elején sem hagyott alább az ipari ingatlanok (raktárak, logisztikai központok) építőinek 2006 második felében szerzett újdonsült lendülete, melynek eredményeként jelenleg Budapesten és környékén a modern raktárak összalapterülete meghaladja az 1 millió négyzetmétert. A fejlesztők továbbra is az M0-s körgyűrűre, valamint az autópályák bevezető szakaszaira összpontosítanak, de emellett a városon belül is elindultak új fejlesztések, mint például a Mester Park, a Citypoint9 vagy az EurópaCenter. Az igényeket jellemzően a logisztikai, illetve a nemzetközi gyártó cégek generálják. Az FMCG-cégek által kiírt logisztikai tenderek, valamint az ezekhez kapcsolódó regionális központosítási törekvések is további raktárkereséseket jelentenek. Hogy a további fejlesztéseknek is van alapja, azt jól mutatja, hogy a kihasználatlansági mutató tavaly tovább csökkent, 9-ről 6,3 százalékra. A városon belül, illetve a városhatárhoz közel elhelyezkedő fejlesztések díjai továbbra is magasabbak, így akár 6 euró fölé is emelkedhetnek, míg a várostól távolabb lévő parkok helyenként 4 euró alatti díjakon kínálják raktárterületeiket. Az átlagos bérleti díj egyébként 4,5–5 euró, a bérleti időszak pedig jellemzően három év. A felmerülő igények generálta fejlesztési hullám előreláthatólag fennmarad, s az idei második és harmadik negyedévben további átadásokra lehet számítani. A legnagyobb kapacitásokkal rendelkező központok – például a ProLogis Harbor Park vagy a BILK – is folytatják megkezdett fejlesztéseiket és tovább bővítik szolgáltatási palettájukat. Az átadások hatására a kihasználatlansági mutató kismértékben növekedhet, emiatt pedig a bérleti díjak is tovább csökkennek.
