Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) műhelyében készült, múlt héten megjelent tanulmány, amely a lakásáraknál akár 10–15 százalékos árcsökkenést is elképzelhetőnek tart (NAPI Gazdaság, 2007. január 3., 4. oldal), az ingatlanpiac más területein nem látja ennyire sötétnek a helyzetet. A jelenlegi körülmények között azonban az egyetlen igazán dinamikus terület az irodafejlesztés maradhat, különösen az ország központi régiójában lehet tartósan jelentős a túlkereslet. A külföldi közvetlen befektetések ütemes beáramlása alapján az ipari és kereskedelmi célú fejlesztéseknél a lassú növekedés a valószínű. E területekkel kapcsolatban persze nagy kérdés, hogy a 2006. évi költségvetési kiigazító csomag miként hat. Véleményünk szerint – olvasható az elemzésben – a csomag összevont hatása mérsékelten negatív lesz. A vállalati adóterhek növekedését ugyanis a versenyképesség szempontjából teljes mértékben ellensúlyozza a forint leértékelődése. A kiigazító csomag ráadásul a konjunktúra általános menetére inkább mérsékelten, semmint jelentősen negatívan hathat, függetlenül attól, hogy az összkereslet növekményének szerkezete várhatóan jelentősen változik, a belföldi kereslet rovására és a külföldi javára. Ez összefüggésben áll a magyar gazdaság erősen nyitott jellegével, illetve ezzel kapcsolatban azzal, hogy a keresletszűkítő lépések hatásainak nagy része (valószínűleg több mint fele) az importot fogja sújtani.
Az elkövetkező másfél évben tehát az irodapiac túlkeresleti állapotban maradhat, miközben az ipari és kereskedelmi célú ingatlanoknál a szerző pozitív stagnálásról ír. A termőföld ára ugyanakkor a hosszú távú alulértékeltség miatt zavartalanul emelkedhet, a belterületi föld- és telekárak terén viszont inkább átmeneti stagnálás várható. Utóbbi területen az árak esése kevésbé valószínű, a piac likviditása viszont a kiigazítás alatt csökkenhet, ha a földterületet értékesíteni kívánó tulajdonosok a hosszabb távú emelkedő tendencia visszatérésére számítva az árengedmények helyett inkább a kivárást választják.
A tanulmány részletesen kitér arra is, hogy miért különbözhetnek az egyes ingatlanfajtáknál (lakáscélú, kereskedelmi, ipari, mezőgazdasági) ennyire a piaci folyamatok. A lakáskeresletet a kiigazító csomag konjunkturális hatása, a csökkenő jövedelem és az emelkedő kamatszint együttesen vetheti vissza. A megmaradó kereslet részben az új lakások felé fordulhat, tekintettel az általános forgalmi adó felső kulcsának csökkenésére, illetve az újonnan bevezetendő tőkejövedelem-adók terelő hatására. A növekvő energiaköltség és az emelkedő infláció az építőanyagárakat kezdetben megdobhatja, ennek azonban az építőiparban kibontakozó dekonjunktúra erőteljesen határt szabhat. Hasonlóan lefelé szoríthatja az árakat az alulfoglalkoztatott építőipari vállalkozók csökkenő munkadíja is. Itt figyelembe kell venni, hogy az utóbbi hónapokban jelentősen visszaesett az autópálya-építés lendülete, illetve azt is, hogy az infrastrukturális fejlesztési célú EU-transzferek tekintetében jelenleg egyfajta kényszerű pályázati szünet van: a 2004–2006 közötti források jobbára már kimerültek, a következő költségvetési időszakot érintő források pedig csak jó idő múlva lesznek elérhetők.
A termőföld árát – és közvetve a nem mezőgazdasági területek árszintjét – azonban tartósan felfelé hajtják a határon keresztüli vásárlások moratóriumának letelte utáni liberalizálással kapcsolatos várakozások. Fontos áremelő tényező még a rendelkezésre álló földterületek infrastrukturális ellátásának folyamatos fejlődése (közlekedés, csatornázás, közművesítés), valamint a népesség nagyfokú koncentrációja. Az ország lakosságának 30 százaléka ugyanis – rögzíti a szerző – az ország területének mintegy 2 százalékán él és a hazai GDP nagyjából felét ellenőrzi. Egy ingatlan árának elméletileg az általa várhatóan generált jövedelem (például a bérleti díjak összessége) jelenértékével kellene megegyeznie. Egy jól működő piacon ez az ár a kínálati és keresleti egyensúlyi ár is egyben, mellyel az újra-előállítási költségnek is egybe kellene esnie. Az ingatlanpiac azonban valójában nem tökéletes piac, működését számos tényező torzítja, elmozdítva az egyensúlyból: a piaci szereplők például nincsenek birtokában minden információnak, azok beszerzése lassú és költséges, nincs tökéletes előrejelzés a jövőbeli keresletet illetően sem, a kínálat merev (az építmények alapjául szolgáló föld a korlát), az árak rugalmatlanok és az állami beavatkozás miatt keverednek a gazdaságosság és a szociálpolitika egymásnak ellentmondó érdekei. Bár a múlt számos hírhedt piaci buborékja úgy alakult ki, hogy előzőleg az ingatlanárak valamilyen összevetésben – például a történelmi trendhez képest – kiemelkedően és gyanakvást keltően magas szintre emelkedtek, ilyen jelenség a buborék kialakulásához nem feltétlenül szükségszerű. Elegendő feltétel az, ha az ingatlankeresletet, illetve -árakat meghatározó, fentebb tárgyalt legfontosabb tényezők közül egynek vagy többnek az adott szintje fenntarthatatlannak bizonyul és sokkszerű kiigazításon megy keresztül, amelyet az ingatlankereslet, illetve -árak hasonlóképpen követnek.
