Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A Duna House Kft. hálózatában az augusztus részben a kamatadó bevezetésének hatására rekordhónap volt – tudtuk meg Murányi Ákostól, a társaság vezető elemzőjétől. Itt több olyan ügyfél is jelentkezett, aki szabad pénzeszközeit ingatlanba kívánta fektetni. Murányi várakozásai szerint ez a hatás a következő hónapokban is érvényesül majd, hiszen nem mindenki talált azonnal elfogadható minőségű és árú ingatlant. Megfigyelhető, hogy az „adó” szó hatására többen azonnal máshová próbálták áthelyezni megtakarításaikat és nem számolták ki pontosan, hogy az esetleges további kamatemelések nem ellensúlyozzák-e a kamatadó miatt jelenleg elvesztett hasznot. Nem mindenki látja azonban ennyire egyértelműnek a piaci mozgásokat. A vételi döntéseket a kamatadó csak minimálisan befolyásolja, ami változás mégis bekövetkezett, az augusztusban már lefutott – mondta el a NAPI Gazdaságnak Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) elnöke, a Quadrat Építőipari és Kereskedelmi Kft. ügyvezető igazgatója.
Valkó Dávid, az Otthon Centrum Rt. vezető elemzője szerint a tőkejövedelmek megadóztatása logikusan vezethet keresletnövekedéshez az ingatlanpiacon, de ez az összefüggés ma már nem ennyire egyértelmű, hiszen nálunk is igen széles az alternatív befektetési lehetőségek kínálata. Az új adóval egyébként nagy összegeket a százmilliós betétek tulajdonosai veszítenek, a kisbefektetőket inkább csak a lélektani hatás orientálná a lakáspiacra – mivel azonban a húszszázalékos adó bevezetése egybeesik a gazdasági megszorításokkal, ezek kiolthatják egymást. Valkó úgy véli, a lakáspiacon a befektetési célú vásárlás a 2003. végi hitelszigorításokat követően általánosan visszaesett, legalábbis a magyaroké. Salamon Adorján, az Eston Rt. vezérigazgatója, a Magyar Ingatlanszövetség (Maisz) közvetítői albizottságának elnöke úgy gondolja, hogy a magánszemélyek számára elgondolkodtató lehet, hogy az ingatlanpiac szakértelmet igénylő, igen tőkeigényes befektetés.
Egyetlen szakértő sem gondolja azonban úgy, hogy ne lennének jó befektetési lehetőségek az ingatlanpiacon, bár azt többen is érzékelik, hogy az évezred elején tapasztalt boom idején befektetési céllal vásárlók szerzeményei közül sok ma már a kínálatot bővíti. Most kell venni ingatlant – fogalmaz ezzel együtt Székely Éva, aki ezt azzal indokolja, hogy az utóbbi két-három évben az árak emelkedése nem követte az inflációt. A tapasztalat szerint ilyenkor akár egy ugrással is behozhatja a piac az ilyen elmaradást. Szerinte most szinte mindegy, milyen ingatlanról van szó, az üzlet nagy valószínűséggel jövedelmező lesz, mindenkit óv viszont a telekvételtől, itt ugyanis az áralakulás terén éppen ellentétes folyamat képzelhető el. Hasonlóan látja a folyamatokat Murányi is, mint kifejtette: jelenleg a nyugat-európai árszinthez képest Magyarországon az ingatlanok nagy része még olcsó, közép- és hosszú távon ez nyilvánvalóan változik. A fővárosban már most is több olyan új beruházás található, ahol az árak a sokszor hangoztatott piaci túlkínálat ellenére folyamatosan emelkednek – elsősorban a belvárosi, keresett helyeken található projektekről van szó, ahol sok külföldi keres és vásárol ingatlanokat, szinte kizárólag befektetési szándékkal. A Duna House elemzője a luxusingatlanok piacán is az árak további növekedését prognosztizálja. Valkó úgy látja, hogy az új építésű lakásoknál általános szabály, hogy a projektben korán vásárlók számíthatnak a legnagyobb arányú ingatlanár-növekedésre. Nem példa nélküli, hogy sikeres beruházásokban (belvárosi, Duna-parti vagy legújabban budai zöldövezeti lakóparkokban) két-három év alatt – akár még az átadás előtt – 50 százalékos felárral adhatják tovább lakásukat, akik a kezdeti előnyösebb feltételekkel vásárolták meg azt. Ez persze közel sem általános – ismerte el, de hozzátette: az új építésű társasházi lakások értéke tartja magát a legbiztosabban. Nagy értéknövelő tényezőt jelentenek az infrastrukturális beruházások (metró, M0, hidak, kereskedelmi központ) is, nem véletlenül merült fel a területérték-növekedési adó bevezetése mint az ingatlanadó alternatívája. Városmegújító, rehabilitációs projektek környékén szintén az átlagnál nagyobb értéknövekedés a jellemző. Használt lakásoknál a lakástípus, a belső kialakítás, a ház és lakás állapota további olyan tényezők, amelyek jobban differenciálják a piacot befektetési megítélési szempontból. Itt bizonyos szegmensekben az árak csökkenése is megfigyelhető. Általános keresletélénkülést (így áremelkedést) szerinte majd az euró bevezetése hozhat a mérséklődő lakáshitelkamatok következtében.
A befektetési célú ingatlanvételi kedvet persze nyilvánvalóan élénkíthetné az is, ha a mainál sokkal elterjedtebbé válna a lakásbérlet. Mint ismert, egy finn minisztériumi felmérés szerint az unión belül Magyarországon kiemelkedően a legmagasabb (92 százalék) a saját tulajdonú lakásban élők aránya. Székely Éva szerint ez elsősorban a kormányzati intézkedések következménye, hiszen a kilencvenes évektől még napjainkig is tart az állami lakások eladása. Ez erősítette a magyarok egyébként is meglévő, a tulajdont preferáló magatartását, ráadásul a hiteltörlesztés jelenleg olcsóbb, mint a bérlet. Salamon kiszámítható jövedelmi és nyugdíjrendszer esetén látna esélyt a bérlet terjedésére. Úgy véli, hogy mivel a tulajdonhoz ragaszkodásnak történeti, gazdasági és szociális okai is vannak, drasztikus változásra még hosszú ideig nem lehet számítani, sem az Egyesült Államokban tapasztalható területi, sem az Európában általános életkor szerinti lakásváltás nem tűnik egyelőre reális alternatívának.
Valkó is hangsúlyozza a mentális okokat, de hasonló fontosságot tulajdonít annak is, hogy a lakásbérleti piac bizonytalan és szabályozatlan. Szerinte a belföldi és a külföldi mobilitás (munkahelyváltás, felsőfokú oktatás) növekedése lehetne az alapja a bérleti piac élénkülésének. Addig is, amíg ez látványossá válik – állította –, jól összeválogatott ingatlanportfólióval ma is kényelmes megélhetést lehet biztosítani, főleg ha az ingatlanok alatt nem csak lakásokat, hanem kereskedelmi ingatlanokat (magánemberek esetében elsősorban üzlethelyiséget) is értünk. Megfelelő minőségű és összetételű ingatlanportfólióból Murányi szerint is már meg lehet élni, de csak akkor, ha abban elsősorban nem az olcsóbb, hanem inkább a minőségi, cégvezetők és külföldiek által keresett, drágább ingatlanok szerepelnek. Erre élő példa, hogy a Home Management, amely külföldi befektetők ingatlanjait kezeli, több száz ingatlant tartalmazó portfólióval rendelkezik. A Duna House-nál arra számítanak, hogy az ilyen típusú lakások kiadása virágzó üzlet marad, nagy részüket ugyanis viszonylag rövid idő alatt ki lehet adni.
