Tavaly valamivel kevesebb mint 80 ezer négyzetméter irodaterületet adtak át Budapesten, ami valamelyest elmarad a 2004-es teljesítménytől, igaz, a bérbeadások volumene hasonló volt mindkét esztendőben: 220, illetve 235 ezer négyzetméter. Így a kettő eredőjeként – azaz a kevesebb építés, több bérbeadás miatt – a korábbi évek 14-15 százalékos kihasználatlansági mutatója 11 százalékra csökkent – derült ki az Eston International Rt. Market Reportjából. Az átadott területek több mint háromnegyede a Belvároshoz közel, de még a nem központi területeken épült fel, az átlagos projektméret pedig a korábbi évek tendenciájának megfelelően tovább csökkent. Az Eston elemzői szerint az irodaátadások dinamikája idén várhatóan megélénkül, az év első negyedében elkészülő épületek összes területe elérheti az 50 ezer négyzetmétert.
Tavaly a legnagyobb tranzakciók mögött főként előbérleti szerződések lezárása, illetve lejáró bérleti megállapodások meghosszabbítása állt, ami várhatóan 2006-ra is jellemző lesz. A bérletmeghosszabbítások közül kiemelkedik a Budapest Bank és az Unilever Váci úti épületeinek lekötése, valamint a KPMG szerződése a BC 99 irodaházbeli területre. Az előbérletek közül az E-On Hungária, a Sanoma és az SAP szerződése volt a meghatározó. A jelentősebb, háromezer négyzetméter feletti bérlések listája az előző évekhez képest igencsak megugrott, a Cemex-Danubiusbeton a Víziváros Office Centerbe, az Evosoft a Prielle Corner épületébe, az Expressz Magyarország a Danubius IV. irodaházba, a T-Systems Magyarország pedig az Infopark C épületébe helyezte irodáját. A keresleti hullám a bérleti díjak enyhe emelkedését hozta magával tavaly, az A kategóriás épületek jellemző havi bérleti díja négyzetméterenként 14–16,5 euró, a B kategóriás irodaházaké pedig 12–13,5 euró között alakult. A legmagasabb tranzakciós díjat a még átadás előtt álló Roosevelt 7/8 irodaházban sikerült elérni, ahol az E-On Hungária 20 eurót meghaladó összeget fizetett négyzetméterenként.
Visszavett a raktárpiac
A modern logisztikai ingatlanok korábbi években vágtató piaca tavaly valamelyest lassított tempóján, a 2004-ben átadott közel 200 ezer négyzetméter raktárterülethez képest 2005-ben csupán 140 ezer négyzetméterrel bővült a kínálat. A visszaesést az előbérleti szerződés szerint átadott és a spekulatív alapon fejlesztett csarnokterületek korábbi arányának megváltozása okozta: tavaly ugyanis a spekulatív építés mértéke meghaladta az előre lekötött ingatlanokét. A raktározási piac kilátásai azonban az Eston elemzői szerint pozitívak: a logisztikai tevékenység kiszervezése változatlanul folytatódik, ami keresletet generál. Az ideiek közül kiemelkedhet a Wallis Ingatlan Rt. legújabb logisztikai fejlesztése, az East Gate. Az első ütemben 5300 négyzetméter iroda és raktár, valamint 4700 csarnok épül fel, a tervek szerint május végére. A CBA és az Alexandra kiadó saját logisztikai fejlesztését két újabb ilyen jellegű beruházás követi az idén: a bicikligyártó Neuzer központja Esztergomban, a Rhenusé Győrben épül. A kutatás-fejlesztési központok száma szintén bővül: a GE igényeinek megfelelő, 39 ezer négyzetméteres ingatlant a Merkantil Bank valósítja meg. A modern raktáringatlanok bérleti díja tovább csökkent, jelenleg négyzetméterenként 4–4,8 euró között van. A használt raktárak bérleti díjában nagyobb a szórás, az év közepén mért 3,5–5,5 eurós intervallum alsó értéke enyhén, 3,8 euróra emelkedett az év végére.
Terjeszkedő szakáruházak
Az üzlethelyiségek piacán a hipermarketek és a szakáruházak bővülése 2005-ben is folytatódott: a Tesco már ötven üzletből álló áruházlánccal és húsz benzinkúttal rendelkezik, emellett új stratégiájának megfelelően egyre több kis alapterületű egységet nyit. Az Auchan hátán érkezett sportszerforgalmazó és -gyártó Decathlon három áruházat nyitott. A Praktiker tizenöt hazai áruházából tízet értékesített, ugyanakkor nem mondott le a további terjeszkedésről. Mindemellett a világmárkák termékeit jelentős árengedménnyel kínáló outletek piaci bevezetése is sikeresnek mondható, bizonyíték erre, hogy a 2004-ben megnyílt Premier Outlets Center első fázisát 100 százalékban kiadták, s a második ütem még az idén megnyílik. A tavalyi év első felében átadott lakberendezési szakáruház, a törökbálinti Max City után a negyedik negyedévben újabb központ készült el, a Material Építő és Design Center 40 ezer négyzetméteres lett. A szakáruházak kínálatát két Family Center megnyitása is bővítette, a Meinl European Land érdekeltségébe tartozó Manhattan Development Budapesten és Szombathelyen lépett piacra. Az Ablon két strip mallje közül a soroksárit átadták, a Dunakeszin lévő park viszont csak idén nyílik meg. Komoly fejlesztésnek ígérkezik a fővárosban az Ügető régóta rendezetlen, 12 hektáros területét beépítő Plaza Centers elképzelése. A 180 ezer négyzetméter össz-alapterületű Arena Plazában az üzletek mellett több kiállítóterem, mozi és konferenciaközpont is helyet kap, a fejlesztés várhatóan két évig tart. A belvárosi üzlethelyiségek iránti kereslet az év második felében sem csökkent, a legnagyobb mértékű bérletidíj-emelkedést itt regisztrálták az Eston elemzői. A Váci utcában és közvetlen környezetében akár 80–100 eurót is elkérnek egy négyzetméterért, míg a most fellendülőben lévő Nagykörúton 33–35 eurót kell fizetni havonta. Az Andrássy út belső szakaszán a portálos, utcai üzlethelyiségek némileg kedvezőbb áron érhetők el, bár a kínálat szűkössége miatt itt is tartósan 35–40 euró körüli díjakkal kell kalkulálnia a leendő bérlőnek.
Egymilliárd euró érkezett
A befektetési ingatlanok piaca szintén eseménydús évet tudhat maga mögött. Az előzetes becslések szerint a kelet-közép-európai régióba áramló befektetések mintegy negyede érkezett Magyarországra, az éves volumen így elérte az egymilliárd eurót. A legnagyobb tranzakciók között tartják számon a Pólus Center, a MOM Park Bevásárlóközpont, valamint a Harbor Park értékesítését. A magyar nyílt végű ingatlanalapok nettó eszközértéke az év során megháromszorozódott, ami az adott befektetési forma keresettségét jelzi. Az alacsony jegybanki alapkamat hatására jelentkező felfutás ütemét azonban a vásárlások dinamikája nem tudta követni, így az alapok ingatlankitettsége jelentősen visszaesett. Ennek negatív hatásait ellensúlyozandó, több ingatlanalap is saját fejlesztésbe kezdett, illetve még épülő projektekbe fektette pénzét. A lakóingatlan-fejlesztésben járatos Európa Ingatlan Alap Budapesten építi a 163 lakásos Zugló Gardent, Tatabányán pedig folyik a Vértes Center bevásárlóközpont kivitelezése. Az OTP Ingatlan Alap a III. kerületi Szőlőkert utcában fejlesztette az Aquincum Logisztikai Parkot, a Raiffeisen Ingatlan Alap pedig Győrben épített hasonlót a Dana Hungary számára. Emellett a Raiffeisen Ingatlan Alap az év során megvette a West Point Irodaházat, az ECB a Dévai Centert, valamint a Moszkva Tér Business Centert. Az OTP Ingatlan Alap a Petneházy utcában vásárolt meg egy 9 ezer négyzetméteres irodaházat, valamint a XXII. kerületben egy raktár-iroda központot. Az év végére sikerült lezárni az Erste Bank és az Immofinanz közötti megállapodást a Váci út vonzáskörzetében épülő Europe Tower eladásáról, a CIB Bank pedig a Skanska által fejlesztett II. kerületi Light Cornert vásárolta meg. Az Orco Property Group egy csomagban 55 ezer négyzetméter irodát és üzlethelyiséget vásárolt az Ofer Brotherstől. A 70 millió eurós üzlet során gazdát cserélt a Budapesti Értéktőzsde épülete, a Szervita téri parkolóház, egy belvárosi hotel és a Budapest Bank Váci úti irodaépülete. Az év folyamán szintén az Orco tulajdonába került a budaörsi Atronyx irodaház és az Andrássy úti Divatcsarnok.
Bakonyi Attila