Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Közép- és Kelet-Európa kereskedelmi ingatlanbefektetési piaca 2005-ben ismét rekordot dönt majd. A régióban idén eddig megkötött ügyletek összértéke mintegy 2,6 milliárd euróra tehető, ám mivel több tranzakció is tárgyalási vagy átvilágítási szakaszban van, így az év végére a befektetési volumen várhatóan meghaladja majd a 4 milliárd eurót – derül ki a DTZ legfrissebb elemzéséből. Az utóbbi időben több alap figyelme fordult a fővárosok központjában található irodáktól az üzlethelyiségek, különösen a vidéki bevásárlóközpontok és hipermarketek felé. Az elmúlt 18 hónapban több jelentős portfólióügyletre került sor. Tavaly az üzlethelyiségek átvették a vezető szerepet az irodáktól és ez várhatóan 2005-ben sem lesz másképp. (Mióta a régióban befektetési piacról lehet beszélni, vagyis 1998-tól a kumulált befektetési volumen 45 százalékát irodák, 41 százalékát üzlethelyiségek tették ki.) Az ipari ingatlanok piacán idén kevés nagy volumenű befektetésre került sor, részben a befektetők számára vonzó kínálat szűkössége miatt, részben pedig azért, mert néhány fontos piaci szereplő vonakodik termékét értékesíteni. Az ipari ingatlanok iránt azonban jelentős kereslet várható szakmai befektetők részéről. A piac várhatóan gyors növekedésnek indul, különösen Lengyelországban, ahol jelenleg több jelentős ingatlan is épül.
A Közép- és Kelet-Európában régóta jelen levő nagybefektetők 2005-ben egyelőre kevésbé aktívak; a piac irányítását újabb, fejlődő piacokon létrejött alapok vették át. Eddig a francia befektetők voltak a legaktívabbak, akik 2005 első félévében mintegy 790 millió eurót költöttek el a régióban. Az Aerium Fund és a Carrefour is vásárolt üzlethelyiség-portfóliót Lengyelországban, míg a Klepierre négy Plaza Centert vett Lengyelországban és kettőt Csehországban, a PBW alap pedig a budapesti MOM Parkot vette meg. Míg a franciák a második negyedévben a negyedik helyre léptek előre a befektetők ranglistáján, a németek csaknem 700 millió eurót költöttek és átvették a vezetést az Egyesült Államokból érkező befektetőktől. A Commerzleasing a varsói Rondo 1 megvásárlásával megkötötte első ügyletét a régióban; a TMW Pramerica a lengyel fővárosban megvette a Warsaw Financial Centert és a Norway House-t, Prágában pedig az Airport Logistics Parkot. A DB Real Estate Varsóban három irodaépületet is megvett, köztük a 6,9 százalékos rekordhozamot termelő Topaz komplexumot.
A régió befektetési piacán 1998 óta elsősorban négy ország, Németország, az Egyesült Államok, Ausztria és Franciaország invesztorai osztoznak. Az Egyesült Királyság befektetői azonban folyamatosan növelik jelenlétüket Közép- és Kelet-Európában: az ottani alapok, például a Dawnay Day és az IO Group üzlethelyiségeket és ipari ingatlanokat vásárolnak. Megjelent a piacon számos hazai zárt végű befektetési alap is, amelyek nevéhez kisebb volumenű ügyletek fűződnek. Ezek az alapok – például a magyar Raiffeisen Ingatlan, a cseh Ceska Sporitelna, illetve a lengyel Arka és a BPH – egyre aktívabbak. Idén az Arka például eddig négy épületet vásárolt Lengyelországban, ezek értéke 7–14 millió euró között volt.
Száguld a cseh–lengyel–magyar hármas fogat
A befektetők ismét Lengyelország, Csehország és Magyarország iránt mutattak nagyobb érdeklődést, mintegy 1,8 milliárd euró, vagyis az eddigi pénzek 67 százaléka Lengyelországba irányult. Ez az összeg 147 százaléka a tavaly egész évben befektetettnek, ami 1,2 milliárd euró volt. Itt egyébként elsősorban a kereskedelmi szektort kedvelik a befektetők, az év első felében csak ebben szegmensben mintegy 29 tranzakció jött létre. Az ügyletek átlagos volumene körülbelül 65 millió euró, a minőségi üzlethelyiségek hozama pedig 7,5–8 százalékos volt. Varsóban az irodaállomány nagymértékű bővülésére lehet számítani, ami bizonytalanságot okoz a piacon, különösen azért, mivel viszonylag kis kereslet van a nagyobb irodák iránt. A jó bérleti szerződésekkel rendelkező irodaépületek legmagasabb hozama 7–7,5 százalék, vagyis elmarad az üzlethelyiségekétől. Az ipari ingatlanok piaca a többi szektorhoz képes még mindig viszonylag zárt; a legnagyobb fejlesztők, így a Prologis és a Parkridge, egyelőre nem akarják eladni központjaikat. A piacon azonban jelentős növekedésre lehet számítani a következő 12-24 hónapban, mivel jelenleg is több, jobbára Varsón kívül, Közép-Lengyelországban és Sziléziában található logisztikai központ épül.
A Csehországba irányuló befektetések szintén erőteljes növekedést mutatnak és már az év közepére elérték a tavalyi összvolumen (1 milliárd euró) 70 százalékát. A befektetők figyelme az irodákról itt is az üzlethelyiségek felé fordult. Egyre nagyobb az érdeklődés a vidéki nagyvárosokban, így Brnóban és Plzenben található kereskedelmi ingatlanok iránt. A legmagasabb irodai hozamok Prágában jelenleg 7 százalék körül mozognak; ugyanez az érték a bevásárlóközpontok esetében valamivel 8 százalék alatt van, míg a minőségi raktárak 9 százalék alatti hozammal kelnek el.
Magyarországon eddig viszonylag kevés ügylet zárult le idén, ám a folyamatban levő tranzakciók nagy számából ítélve a harmadik és negyedik negyedév mozgalmasnak ígérkezik. A DTZ adatai szerint a második negyedév végére lezárt ügyletek volumene 200 millió euró volt és az előrejelzések szerint az év második felére mintegy 550 millió euró értékű iroda- és üzlethelyiség cserél majd gazdát. A vevők rendkívül agresszívan licitálnak a még eladó irodaépületekre, így 2005 folyamán a hozamráták közötti különbség tovább csökkent és elérte a 7 százalékos szintet.
A szűkös piac és a szomszédainál eddig kedvezőtlenebb országkockázati megítélés miatt Szlovákiát a stabilizálódó bérleti díjak és az állománybővülés ellenére kevés befektetési lehetőség, a befektetők részéről pedig csekély érdeklődés jellemezte. Tavaly azonban több ügyletre is sor került Pozsonyban 9–9,5 százalékos hozammal, és ez meghozta más befektetők kedvét is. A jelenleg élénk érdeklődés, a szlovák gazdaság erőteljes fejlődése és Pozsony Közép- és Kelet-Európán belüli központi elhelyezkedése miatt azonban a legmagasabb hozamok várhatóan rövid időn belül a Prágát és Budapestet jellemző 7–7,5 százalékos szintre csökkennek.
A románok már pörögnek, a bolgárok csak most ébredeznek
A romániai befektetési piac gyorsan bővül és az EU-csatlakozást megelőző években látványos fejlődésre lehet számítani. A kereskedelmi ingatlanok minősége javul, számuk pedig egyre nő, akárcsak a felhasználók részéről az ilyen ingatlanok iránt mutatkozó kereslet. A legmagasabb irodai hozamok 2004-ben 11–12 százalék között voltak, idén azonban 9–10 százalékra csökkennek. Az első üzlethelyiség-tranzakciókra 2004-ben 11–12 százalékos hozam mellett került sor, bár a befektetők számára egyik ingatlan sem volt alkalmas. A minőségi üzlethelyiségek hozamai a közeljövőben várhatóan 10 százalékra, illetve e szint alá csökkennek.
A bolgár irodapiacot egyelőre a viszonylag kis mozgás jellemzi, a legtöbb projekt fejlesztője pedig szinte kizárólag helyi vállalkozó. A szófiai befektetési piac fejlődését erőteljesen korlátozza a szakszerűen felépített és üzemeltetett ingatlanok hiánya. Bulgária azonban a közeljövőben csatlakozik az Európai Unióhoz, így a befektetők egyre nagyobb érdeklődéssel kísérik figyelemmel a bolgár piac alakulását. Sor került néhány ügyletre 2004–2005-ben, amelyek közül a legjelentősebb a Soravia második irodaházának értékesítése volt. Az épületet a brit Landmark Properties befektetési alap vette meg, amelynek többségi részvényese, a Gort Securities 2004-ben megvásárolta a Radisson szállodát. A Challenger, egy kisebb, bolgár fejlesztésben épült irodaház 2005-ben talált új tulajdonosra egy görög befektető személyében, míg a 20 ezer négyzetméteres, üzlethelyiségeket és irodákat magában foglaló Tzum komplexumot egy bolgár konzorcium vette meg, becslések szerint 35 millió euróért. A közelmúltban lezárt ügyletek hozama 9–10 százalék volt.
Oroszországban és Ukrajnában lenne kereslet
Az orosz befektetési piac még mindig kicsinek és fejletlennek mondható, mindenekelőtt azért, mert rendkívül kevés a befektetés céljára alkalmas ingatlan, ezenkívül számos, a befektetők érdeklődésére számot tartható épületet nem a nyílt piacon, hanem piacon kívüli ügyletek keretében értékesítenek. Ennek ellenére 2004 végén a vevők új csoportja jelent meg, ami a piac élénküléséhez vezethet. Ezek a befektetési alapok általában 30 millió dollárig keresnek inatlanokat és esetükben kizárólag hazai tulajdonban levő vagy ellenőrzés alatt álló ingatlanok jöhetnek szóba. Oroszországban azonban az ingatlanpiac továbbra is alapvető problémákkal küzd, nevezetesen jogszabályiakkal, zavaros ingatlanjogi szabályozással (különös tekintettel a külföldiek földtulajdonlására), korrupcióval és az átláthatóság hiányával.
Ukrajnában még nem alakult ki befektetési ingatlanpiac, bár érdeklődés már tapasztalható, főként a hazai befektetők részéről. A közelmúltban, az elnökválasztás után bekövetkezett politikai változások várhatóan pozitívan hatnak majd az ukrán gazdaságra, különösen az ingatlanpiacra és a befektetési lehetőségekre. (A DTZ elemzése még a napokban lezajlott miniszterelnök-váltás előtt készült – a szerk.) A központi elhelyezkedésű irodaingatlanok becsült hozama 14–15 százalék körül mozog, ez alacsonyabb a korábbi időszakokat jellemző értékeknél. Ennek oka a hozamráták közötti különbség csökkenése a régióban, illetve az ukrán gazdasági környezet mérsékelt javulása.
