Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Az idei második negyedévben ismét kevés új irodaházat adtak át Budapesten, mindössze három központi elhelyezkedésű épület (a Víziváros, a Xenter 13 és a Mozsár Trade Center) alig több mint 22 ezer négyzetméter irodaterületével gyarapodott a piac – derül ki a DTZ ingatlan-tanácsadó elemzéséből. A budapesti bériroda-állomány ezekkel az új épületekkel átlépte a 1,5 millió négyzetméteres határt. Az ez év végéig felépülő irodaházak területe azonban elérheti a 100 ezer négyzetmétert, ami a 2003–2004-es szint felett lesz, akkor 80-85 ezer négyzetméter iroda készült el. Ugyanakkor a 2005-ben valószínűleg felépülő terület még mindig elmarad az 1999–2002 között tapasztalt mennyiségi rekordtól, ami évi 140–180 ezer négyzetméter volt.
Az újabb és újabb épületeknek köszönhetően a budapesti irodapiacon ismét fejlesztési rekordok dőlhetnek meg, a tervek szerint 2006-ban elkészülő irodaházak összalapterülete ugyanis elérheti 260 ezer négyzetmétert is. Jelenleg 170 ezer négyzetméter épül és további 90 ezer négyzetméter kivitelezését tervezik. Ezen fejlesztések több mint 62 százaléka, azaz 160 ezer négyzetméter a Váci úton várható, ami igen komoly versenyt eredményezhet. Négy olyan irodaház is épül, amelynek területe meghaladja a 22 ezer négyzetmétert – az ikertornyoknak nevezett Duna Tower és Europe Tower az Árpád hídnál, a BSR Center, valamint a Center Point második üteme. A Váci út vonzáskörzetén kívül még két jelentősebb irodaház épül, a Roosevelt Ház és a Millennium Center (az első fázis).
A Váci út mellett még mindig népszerű Dél-Buda is, ezt igazolja, hogy az Infopark idén átadott C épületét és a korábbi I irodaházat is szinte teljesen bérbe vették és a Dorottya Udvar és a Dexagon irodaház iránt is erős érdeklődés mutatkozik. A 2006-ban elkészülő IP Westnek köszönhetően várhatóan továbbra sem csökken az érdeklődés a részpiac iránt. Mostanra érezhetővé vált, hogy a bel-budai területek kínálata szűkössé vált, így a Pala Ház és a Víziváros is rendkívül élénk érdeklődést könyvelhet el. A Skanska által fejlesztett Light Cornert a CIB Bank még elkészülte előtt megvásárolta, így az bérlőket már nem is fogadhatott.
Idén a tavalyihoz hasonló, jelentős keresletre lehet számítani, de nem valószínű, hogy a 2004-es rekordmennyiségnél, 230 ezer négyzetméternél többet vennének bérbe a budapesti irodapiacon. Az első félévben ugyan már 120 ezer négyzetmétert bérbe vettek, a becslések szerint azonban az év végéig 200 ezer négyzetméter gazdára találására lehet számítani. Az idei második negyedévben 66 ezer négyzetméterre írtak alá szerződést, a legnagyobb tranzakció az E-On bérlete volt a Roosevelt Házban, ahol a cég új székhelyét alakítja majd ki.
A Budapest Bank is meghosszabbította szerződését 13,6 ezer négyzetméteres székházában a Váci úton, míg az SAP 7 ezer négyzetméterre írt alá előbérleti szerződést a Graphisoft Parkban. A rekordmennyiségű bérleti tranzakció hátterében több szerződés újratárgyalása és meghosszabbítása áll, s további hasonló ügyletekről folynak tárgyalások, mivel több bérleti szerződés a közeljövőben jár le – a DTZ becslése szerint legalább 20 ezer négyzetméter irodaterületre vonatkozó szerződés újratárgyalása lesz esedékes a második félévben. Néhány Budapestre újonnan érkezett nemzetközi cég bérleti tranzakciója is növelte a keresletet, például a Nissan kelet-közép-európai irodájával az Infoparkban vagy a Fortis Bank bérlete a Deák Palotában. A forgalmat növeli továbbá, hogy a már jelen levő társaságok új funkciókat telepítenek ide, erre példa az SAP kutatási és fejlesztési részlege a Graphisoft Parkban.
Bár a fejlesztők nagyon reménykedtek, továbbra is csak ritkán kötnek velük előbérleti szerződést, a lehetséges bérlők általában a már megtekinthető házakat részesítik előnyben a tervezettekhez képest, amelyek megépülése akár késhet is. Számos 2007-re, illetve későbbre tervezett irodaház fejlesztése ezzel szemben felgyorsulhat, amennyiben a tulajdonosnak sikerül előbérletben megállapodnia. A bérlők túlnyomó többsége 300-400 négyzetmétert kíván igénybe venni. A második negyedévben 700 négyzetméter volt a bérbe adott átlagos irodaterület, ám a korrigált (a szélsőértékek hatásaitól mentes) átlagos tranzakcióméret csupán 320 négyzetméter volt. A legaktívabb bérlők az üzleti és pénzügyi szolgáltatásokat nyújtó cégek voltak, ezek a vállalkozások az idén eddig bérbe vett területek 44 százalékát mondhatják magukénak. Ezeket a társaságokat az informatikai/távközlési szektor és az ipari termelő vállalatok követik 21, illetve 16 százalékkal. Míg egyes cégek csökkentik irodaterületüket, a vállalkozások nagy többsége bővíti azt. Azon feltörekvő magyar cégek például, amelyek korábban B kategóriás irodaházakban működtek, egyre inkább érdekeltek abban, hogy feljebb lépésüket mintegy demonstrálva, „előkelőbb” épületbe költözzenek, ilyen volt a Wild Hungaria bérlete is. A közszféra szereplői is egyre növekvő irodaigénnyel jelentkeznek a piacon.
A 2000–2002-ben tapasztalt rendkívül gyors kínálatnövekedés miatt még mindig sok az üres irodaterület. A kihasználatlansági mutató azonban számottevő mértékben csökkent a 2003–2004-ben lelassuló fejlesztések és a növekvő kereslet következtében. A 2005 első negyedévében mért 14 százalékos kihasználatlansági mutató volt az elmúlt három év legalacsonyabb értéke. A második negyedévben ez ugyan emelkedett valamelyest (14,25 százalékra), de csak azért, mert az előbérletek a kereslet igen nagy százalékát tették ki. Az idei második félévben az üres területek aránya várhatóan 14 százalék körül állapodik meg. A legnépszerűbb alpiacok a Váci úti irodafolyosó, valamint Bel- és Dél-Buda. Az üres területek aránya azonban feltehetően itt is emelkedik majd, amint a 2006-tól várható nagy mennyiségű irodaterület megjelenik a piacon. Drámai következményektől azonban nem kell tartaniuk azon fejlesztőknek, amelyek irodaházukat kiváló elhelyezkedés és technikai felszereltség mellett, kellően érzékenyen árazva dobják piacra.
A 2000–2001-ben kialakult jelentős túlkínálat következtében csökkenésnek indult bérleti díjak ugyan az elmúlt két-három évben stagnáltak, de egyre elterjedtebbé vált a különböző bérleti kedvezmények nyújtása. A 2003 óta tapasztalt keresletnövekedés ellenére a kihasználatlanság továbbra is magas, ami megakadályozta a bérleti díjak növekedését. A legnívósabb, A kategóriás irodaházak négyzetméterára 15–17 euró között mozog (áfa és üzemeltetési költség nélkül), míg a kedvezményeknek köszönhetően 1-2 euróval is kevesebb lehet a valóságban fizetendő bérleti díj. Csak egy-két kivételes épületben sikerült a közelmúltban 17–20 euró közötti bérleti díjat elérni. Az irodaházak többsége esetében 12–14 eurós bérleti díjjal lehet számolni, ami kedvezményekkel már csak 11–13 eurót jelent. Az irodaházak elhelyezkedése általában nem meghatározó a bérleti díjak tekintetében, habár a tömegközlekedési eszközök gyors elérhetősége elengedhetetlen. A piac egészét tekintve nem valószínű, hogy a következő két-három évben emelkednének a bérleti díjak, hiszen nagyarányú fejlesztések jellemzik ezt az időszakot, előre nem látható kereslet mellett. Ha a kereslet nem esik vissza, az sem valószínű, hogy a bérleti díjak tovább csökkennének, a fejlesztők ugyanis már most is rendkívül visszafogottan áraznak.
