A svájci Davosban rendezett világgazdasági fórum egyik meghívott előadója a második legnagyobb amerikai jelzálog-finanszírozó cég vezérigazgatója volt. A Freddie Mac vezére, William Syron a fórumon elmondta, szerinte az amerikai házépítési piac nincs „buborékállapotban”, vagyis nem mesterségesen felduzzasztott kereslet hajtotta fel az árakat és nincs olyan veszély sem, hogy a buborék vagy a lufi kipukkad. „Gondolom-e, hogy eddig egy nagyszerű felívelő szakaszban voltunk? Igen. Gondolom-e, hogy ez az Egyesült Államok számára nagy dolog? Nem.” Syron e kijelentésével azt a folyamatot próbálta bagatellizálni, hogy a lakóházak árai az utóbbi időben mintha stagnálni, illetve visszaesni kezdtek volna az ezt röviddel megelőző rendkívüli áremelkedések után. Elemzők szerint egyébként nem általános jelenségről van szó, viszont bizonyos lokális piacokon, ahol korábban igen jó volt a kereslet, érzékelhető ez a negatív tendencia.
Hogy mennyire nem egységesek az ingatlanpiaci folyamatok az Egyesült Államokban, azt jól mutatja a keleti part, vagyis az Atlanti-óceán menti térség állapota. Míg középen és délen tovább emelkednek az árak, a keleti partvidék északi részén már inkább a negatív tendenciák érzékelhetők. A lakás-, illetve házeladások például 2004 végén tovább növekedtek délen, Floridában és az ország középső részén, Virginiában, ugyanakkor decemberben az északi Massachusettsben lassulás vette kezdetét. Mindezen folyamatokat az ingatlanügynökök helyi szövetségeinek közléseiből lehet pontosan követni.
Florida esetében egyébként rekordév volt 2004: mind az ügyletek száma, mind pedig az átlagárak csúcsot döntöttek (itt az egyetlen család befogadására alkalmas házak értékesítését vették számításba a statisztikusok). Az év végére megközelítették a negyedmilliós eladási szintet, vagyis tavaly 242 234 házat adtak el Floridában, ami az előző esztendőhöz képest 11 százalékos növekedés (két évvel ezelőtt 218 739 lakóház talált új gazdára). A kereslet még tavaly decemberben is növekedett az ilyen kisebb családi házak iránt, az átlagár 22 százalékkal nőtt ebben a kategóriában, és elérte a 195 ezer dollárt – egy évvel korábban ez az érték még csupán 160 ezer dollár volt. Ezek az adatok egyébként nem számtani közepet jelentenek, hanem úgynevezett mediánárat, vagyis ez az az érték, aminél drágábban ugyanannyi házat adtak el, mint amennyi ingatlan olcsóbban talált vevőre. Még a december hónapra is az ügyletek számának emelkedése volt a jellemző, hiszen 20 684 házat értékesítettek a 2003. decemberi 20 405-tel szemben (ez 1 százalékos növekedésnek felel meg). Történt ez annak ellenére, hogy tavaly rendkívül sok hurrikán pusztított ebben a déli államban, a lakosság jelentős része pedig évente akár többször is kénytelen elmenekülni a környékről.
Ha az általános mediánárat tekintjük Floridában (vagyis nem csak a családi házak egyetlen részpiacát vizsgáljuk), akkor az értéknövekedés igen szép volt az elmúlt öt évben. 1999-ben még átlagosan 106 900 dollárt fizettek itt egy ingatlanért, 2003-ban 155 800-at, most pedig 182 400-at. Ez azt jelenti, hogy fél évtized alatt 70,6 százalékkal nőtt az itteni ingatlanbefektetések értéke. Florida legdinamikusabb térségei ingatlanpiaci szempontból a nagyvárosok környékén találhatóak. A Tampai-öböl háromszögében, Tampa–St. Petersburg–Clearwater településeinek térségében például két számjegyű mind az eladott házak számának, mind pedig a mediánáraknak a növekedése 2004-ben. (A Tampai-öböl nem az Atlanti-óceánra nyílik, hanem a Mexikói-öböl egyik kiszögellése Nyugat-Floridában.) Csak itt 47 639 házat, lakást adtak el tavaly, ami 2003-hoz képest 17 százalékos növekedés. Az átlagár 15 százalékkal nőtt, és elérte a 159,9 ezer dollárt.
Virginiában szintén pozitívan zárult a tavalyi év: itt 11 százalékos volt az ügyletek számának emelkedése. A megkötött szerződések száma 137 ezret tett ki, a 2003-as ugyanilyen mutató viszont 123 ezer volt. Még drasztikusabb az emelkedés 2002-höz képest: akkor Virginiában mindössze 111 ezer ingatlan talált új gazdára. A decemberi ügyletek száma éves szinten 9 százalékkal ugrott meg, 2004 utolsó hónapjában 11 746 lakás és családi ház került új tulajdonoshoz, Virginiában is egyre jellemzőbb tehát a növekedés. Ugyanakkor a helyi ingatlanügynökök szövetségének elnöke, Tom Jewell arra számít, hogy hamarosan lassulás mutatkozik majd az itteni piacon. Egyrészt az ügyletek számának növekedése nem tartható fenn hosszabb távon, másrészt az áremelkedésnek is van határa. Az mindenesetre egyértelmű, hogy felgyorsult az ingatlanok forgása ebben a keleti parti államban: 2003 decemberében átlag 108 napig volt piacon egy eladó ház, tavaly decemberben viszont már csak 95 napot kellett várnia az eladónak az értékesítésre. Virginia körzetei közül mindössze egyben csökkent 2004 folyamán az eladott ingatlanok száma, a 22 körzetből 14-ben viszont tíz százalék feletti volt a növekedés. A leginkább dinamikus Greater Piedmont térsége volt, amely többek között Culpepper, Fauquier, Madison, Orange és Rappahannock megyéket foglalja magában. (Ez a térség az USA fővárosától, Washingtontól nem is olyan messze, délnyugatra található. Mint ismeretes, Washington úgynevezett szövetségi kerület, nem tartozik egyetlen államhoz sem.) A virginiai átlagárak növekedése szintén erőteljes volt tavaly: a mediánár 170 730 dollárt tett ki, az egy évvel korábbi 141 750-nél 20 százalékkal magasabb volt.
Ami az USA keleti partjának északi részét illeti, az egyetlen család számára készült házak eladási statisztikái romlottak Massachusettsben. Az ügyletek száma itt 1,5 százalékkal esett vissza decemberben a megelőző év hasonló időszakához képest – a helyi ingatlanközvetítők szövetsége szerint. A tavalyi év utolsó hónapjában 3959 ház talált gazdára, 2003-ban ugyanez a mutató még 4021 volt. A társasházi lakások eladása, pontosabban az úgynevezett condominiumok értékesítése ugyanakkor megugrott, vagyis a piac egésze nem mutat visszaesést. A lakáseladások száma 23,4 százalékkal növekedett éves szinten decemberben, és elérte az 1584-et. Még a családi házak esetében is értéknövekedés volt megfigyelhető az északi államban, hiszen tíz százalékkal többet kellett fizetni értük átlagosan, a mediánár ugyanis 2004 decemberében 342 500 dollár volt. A lakásárak még inkább megugrottak, 15,2 százalékos volt az értéknövekedés, a mediánár elérte a 265 ezer dollárt.
Szegő Miklós Iván