Mélyen a zsebébe kell nyúlnia annak, aki Bécsben szeretne irodát bérelni, különösen a belvárosi toronyházak, illetve azok panorámás helyiségei kerülnek sokba. Persze az osztrák főváros a nagyobb nyugati metropolisokhoz képest még viszonylag kedvező árfekvésűnek tűnik. A kihasználatlansági kvóta kedvezőbb, mint számos németországi városban, mindössze 6 százalék körül alakul. Az Investkredit ingatlancég a bécsi toronyházakat, irodaházakat négy csoportba sorolta: az elsőbe a City, vagyis az üzleti központ tartozik, a másodikba a belvárosi kerületek, a harmadikba a Gürtelen (Bécset övszerűen körülvevő gyorsforgalmi körút) kívüli épületek földalatti-összeköttetéssel, a negyedikbe pedig a hasonló magasházak, de kéregvasút nélkül. A City természetesen továbbra is verhetetlen, már ami a bérleti díjakat illeti: az Investkredit legfrissebb, 2004-re aktualizált összesítése a felsőbb emeleteken 25 eurós maximumértékeket is regisztrált. Az alsóbb szinteken a legolcsóbb helyiségek viszont már 14 euró körül kibérelhetők (természetesen négyzetméterárakról van szó). Ezzel szemben egy átlagos, normál épületben, amely nem túlzottan magas, alacsonyabbak a bérleti díjak. A topkategóriában, az „A” besorolású házakban a csúcsdíj 21,5 euró, a „C” kategóriában pedig 11 euró körül mozognak az árak. Az alacsonyabb építésű citybeli épületekhez hasonló árfekvésűek egyébként a Gürtelen kívüli toronyházak. Bécsben az átlagos bérleti díj a középesen magas szinteken amúgy 13 és 18 euró között ingadozik – írja a Die Presse osztrák lap az Investkreditre hivatkozva.
A tekintélyes bécsi újság más szakértőket is idéz: a DTZ Pieda Consulting szerint megállt az a tendencia, miszerint bizonyos iparágak szereplői csak toronyházakban bérelnek irodákat. Ez nemcsak Bécsre, hanem több nyugati nagyvárosra is igaz. A konzultáns cég szerint ez pozitív hatással is járhat, hiszen olyan bérlői összetétel alakulhat ki, amely vonzó lehet a legkülönbözőbb cégek számára. A régebbi építésű, nem toronyházban lévő irodákat az ügyvédek, a jogi szolgáltatásokkal foglalkozó cégek, a nemzetközi (diplomáciai) képviseletek, konzulátusok keresik, és a vállalati tanácsadók sem mindig költöznek hipermodern felhőkarcolókba.
A CPD Immobilientreuhand szakértője, Michael Ehlmaier ezzel kapcsolatban azt hangsúlyozza, hogy földrajzilag viszont igenis elkülöníthetők az egyes iparágak. Így például az információtechnológiával foglalkozó vállalkozások a Wienerberg városnegyedben gyűltek össze, a Donaucityben a technológiaorientált start-upok, vagyis most induló informatikai cégek koncentrálódnak. Ez utóbbiak elsősorban a közelben lévő Techgate innovációs központ hatására telepedhettek a bécsi Duna-part közelébe.
A toronyházak díjszabása ugyanakkor olyan drága, hogy iparági szelekció nem feltétlenül következik be mindenütt. Elsősorban ugyanis az számít az ilyen épületeknél, hogy valaki meg tudja-e fizetni a hihetetlenül magas árakat, 13 euró alatt ugyanis ma már nemigen akad iroda bécsi magasházban – vélekedik Ehlmaier –, sőt, a kiváló panorámájú irodákért gyakran már 18 eurót is elkérnek. (A CPD számai tehát valamivel kisebbek az Investkredit által megállapított értékeknél.)
A Raiffeisen Evolution ingatlancég ügyvezetője, Markus Neurauter szerint tovább bonyolítja a helyzetet, hogy egy exkluzív irodaházban legalább ezer négyzetméter kibérlése rentábilis a bérlőnek. Éppen ezért csak a nagyobb, pénzügyileg megbízható háttérrel rendelkező vállalkozásoknak ajánlhatók a toronyházak. Ezzel némileg ellentétes a Stumpf AG szakértőjének, Andreas Pifflnek a véleménye: szerinte egy emelet kiadásakor megoszthatók a területek, és így igenis gazdaságosan is bérelhetők kisebb alapterületű irodák.
A szakértők véleménye megegyezik viszont abban, hogy toronyházakba legszívesebben a piacvezető társaságok költöznek, akik reprezentálni akarják vállalatuk fontosságát és erejét. Ausztriában az ilyenek közé sorolhatók a nagy multik osztrák leányvállalatai és általában véve az amerikai érdekeltségű cégek. Az informatikai vállalkozások, a befektetési tanácsadók és a gyógyszercégek is előszeretettel bérelnek toronyházakban irodát.
A helyszín kiválasztásánál a közlekedés elsődleges szempont. A belváros megközelíthetősége mellett a repülőtér elérhetősége és a megfelelő bevásárlási és szórakozási lehetőségek is lényeges szerepet játszanak. Vonzó lehet az is a potenciális bérlőknek, ha nagynevű cégek telepedtek már meg a közelben vagy éppen a szóban forgó irodaházban.
Szegő Miklós Iván