A mostani válság elsősorban ingatlanpiaci válság - jelentette ki Costa Vayenas, a UBS Wealth Management feltörekvő piaci vezető elemzője mai előadásán. Előzménye, hogy 1946 és 2006 között egyszer sem fordult elő, hogy 12 egymást követő hónapban ne nőttek volna az ingatlanárak. Ez segített meggyökereztetni azt a téves elképzelést, hogy ingatlanon csak nyerni lehet, ami 2000 után elvezetett a nulla saját erővel, azaz teljes mértékben hitelből finanszírozott ingatlanvásárláshoz. Az elmúlt ötven évben voltak persze válságok, de az ingatlanárak ekkor sem csökkentek tartósan: a 2001-2002-es válság idején például folytatódott a meredek fölívelés. 1980-tól 2006-ig az Egyesült Államokban megnégyszereződtek az árak.
A tengerentúlon a 2006-os csúcshoz képest mostanáig átlagosan 20 százalékkal csökkentek az ingatlanárak, és a UBS arra számít, hogy még jó ideig ez a trend marad érvényben. 2006-ban kétmillió új lakás épült, és bár a szektor teljesítménye azóta jelentősen visszaesett, de ez még mindig évi 750 ezer új ingatlan megépítését jelenti. A UBS véleménye szerint ahogy az eredője, úgy a válság megoldása is csak az ingatlanpiacról jöhet.
Az első félévben az árak további lemorzsolódására lehet számítani és valamikor 2009 második felében juthat el oda a piac, hogy elkezdi olcsónak érezni az ingatlanokat. Ekkor megnőhet a vételi érdeklődés, magával húzva a kötvénypiacot és egyéb eszközkategóriákat is.
A különböző országokban az ingatlanpiac eltérően viselkedett: az amerikai négyszereződéssel szemben a japán árak ma jóval alatta vannak a 80-as években tapasztaltaknak, Svájcban a 88-90-es csúcs után hét évig csökkentek, és csak nemrég érték el a 90-es évek eleji szintet, miközben az Egyesült Királyságban kilencszeresükre emelkedtek az elmúlt negyed század során. A kijózanodás ennek megfelelően Angliában vezethet a legnagyobb visszaeséshez.
Az ingatlanpiaci válság hatására felborult az a régóta érvényes szabály is, hogy a bankok hiteleik után 8-10 százalék likvid tartalékot képeznek. Jelenleg épp az a baj, hogy a pénzintézetek nem tudják, hogy mennyit tartalékoljanak, (az amerikai polgárháború idején például 40 százalék volt a készenléti tőke aránya). Mivel nagyobb tartalékot képeznek, nehezebbé válik a hitelezés. Az egymás közötti hitelezés akadozását jelzi az is, hogy a LIBOR kamatok két százalékponttal magasabban állnak, mint az államkötvényhozamok, ami példátlan különbséget jelent.
A UBS szerint ez a helyzet nem fog gyorsan megváltozni. Paradox, hogy míg a kamatok mélyponton vannak, a vállalati szektor egyre drágábban jut hitelhez. A vállalati szektorból emiatt további rossz hírekre számít a társaság elemzője.
A devizaárfolyamokról szólva Vayenas azt várja, hogy az eddig rendkívül alulértékelt svájci franknak erősödni, a dollárnak pedig gyengülnie kell. A kamatkülönbségből kiindulva a forint a frankkal szemben tíz százalékkal erősebb az indokoltnál, vagyis itt is további frankerősödésre számít.
És hogy mi várható a piacokon? Van néhány jó jel ebben a válságban, ami megkülönbözteti az 1929-32-estől. Akkor hagyták bedőlni a bankokat és az államok adóemelésekkel operáltak, most viszont pont az ellenkezője történik. Éppen ezért a UBS szerint már nem tart sokáig a visszaesés, az Egyesült Államokban, Japánban és az Európai Unióban az első félévi recesszió után 2009 végén már gyenge magához térés kezdődhet.
A fejlődő piacokon a növekedés éles visszaesése várható, főleg a még mindig nagy tempóval növekvő kínai és indiai gazdaság teljesítményének megtorpanása miatt. Vayenas úgy véli, a fejlett piacokon nem lesz hosszan tartó defláció, a feltörekvőkön pedig egyáltalán nem is várható hasonló jelenség, mindössze egy dezinflációs folyamat indulhat be. Jó jel 2009-re a kormányok erőteljes fellépése, veszélyforrás viszont az alacsony amerikai megtakarítási hajlandóság: ha ugyanis az amerikaiak takarékoskodni kezdenek, az a fogyasztás visszafogásán keresztül elmélyítheti a válságot.
2008-ban eddig csak a készpénz és a fejlett piaci államkötvény ért el pozitív hozamot, míg a legrosszabbul teljesítő kategóriák listáját az ingatlan, a feltörekvő részvény kötvénypiac vezeti, utána jön - még mindig elég borzalmas negatív hozammal - a fejlett részvény eszközcsoport.
A UBS várakozása szerint 2009-ben egyedül az idén agyonütött vállalati kötvénypiacon lehet majd átlagon felüli hozamot elérni, az államkötvények, a fejlett és fejlődő részvények, de az ingatlan és az árupiacok is a historikus átlag alatti jövedelmet kínálnak. Az árupiacok csak 2-3 év múlva térhetnek majd magukhoz Vayenas szerint.
