Március 4-én publikálta a Magyar Nemzeti Bank a lakossági hitelezére vonatkozó adatait, amelyből kitűnt, hogy 2024 januárjában az új lakáshitelek értéke megduplázódott (101 százalékkal nőtt) 2023 első hónapjához képest. Ez valóban örömteli fejlemény, azt mutatja, hogy az eredeti csok utolsó és az csok+ első hónapjai sok lakásépítést indukálnak. 

A probléma azonban ennél összetettebb. Figyelmesen szemügyre véve a lakáshitel-adatokat, azt látjuk, hogy azon belül az építésre, felújításra adott hitelek összege idén januárban sem érte el a 10 milliárd forintot, miközben még tavaly januárban is több mint 7 milliárd forint volt, a növekedés tehát a lakáshitelek 101 százalékával szemben ezen a téren csak 44 százalékos. Az elmúlt év tartós lassulása után természetesen ez is örömteli fejlemény, de érdemes a helyén kezelni. 

A jegybank adatai szerint az építésre és felújításra nyújtott lakossági hitelek havi összege 2022 áprilisában érték el a csúcsukat egyetlen hónap alatt 35 milliárd forint felett tetőzve. Ha nem a csúcshoz, hanem a 2022-es átlaghoz viszonyítjuk az idén januári értéket, akkor is feleződést látunk a számokban, holott 2022 végén már csökkent az építőipari aktivitás, mert az áruhiány miatt éppen tombolt az építőanyagár emelkedés, és az egekbe szöktek a hitelkamatok (Akkor októberben emelte 18 százalékra irányadó kamatát a jegybank). 

A külső gazdasági környezet azóta elképesztő mértékben javult:

 

  • az infláció már csak 3,7 százalék,
  • az építőanyag árak egyenesen csökkentek tavaly év eleje óta (az Újház adatai szerint február végéig az egy évvel korábbihoz képest 5,3 százalékkal),
  • és megjelent a csok+ és a 6 százalék alatti jelzáloghitel-kamatok. 

 

Ehhez képest a lakásépítések számának felfutására még várnunk kell: az új építési és felújítási hitelek értéke elég jól együtt mozog az induló lakásépítések értékével. Ebből a szempontból a hitelösszeg növekedés biztató, és a következő hónapokban is az marad, hiszen kiadott hitelek értéke csak 2023 áprilisában (pont egy évvel a tetőzés után) érte el a mélypontját mindössze 4,55 milliárd forinttal, ami a 2022-es átlagos havi hitelezés ötödét sem érte el! Bőven van tehát honnan növekedni. 

Fontos megjegyezni, hogy 2022-ben az építési hitelek körülbelül egyötödét tették ki a felújítási, korszerűsítési hitelek, négyötödüket új lakás építésére vagy bővítésére adták a bankok. Ez az arány a tavalyi válság idején 2:1 -re, vagy annál is rosszabbra változott, azaz a lakosság a kisebb volumenű, de szükséges felújításokat a kedvezőtlen körülmények között kevésbé hagyta el, mint a lakásépítéseket. Ez az arány várakozásunk szerint lassan billen helyre, mert az építkezéseknek a javuló feltételek ellenére is sokkal nagyobb az átfutási ideje, mint a felújításoké, korszerűsítéseké. 

Nem feledkezhetünk meg arról sem, hogy a külső környezet mellett az egyébként nagyon is indokolt állami támogatások, és egészségtelen volatilitást okoznak az építési ágazatban: amikor a támogatások visszaszorulnak, a lakossági aktivitás bezuhan, miközben a mélyben halmozódnak az igények. Ezért aztán

az új támogatások bejelentése után nagy roham indul azok lehívásáért, és új munkák megkezdéséért.

Mindez kapacitás problémákat vet fel a piaci szereplők között, elég arra gondolnunk, hogy 2023-ban lényegében az összes magyarországi kerámia falazóanyagot, és tetőcserepet előállító üzemet leállították a tulajdonosok, a töredékére eső igényeket készletről, vagy importból elégítették ki.

Jó hír, hogy a két legnagyobb hazai építőanyag gyártó a téglagyártást az év elején részlegesen újraindította, és szükség szerint a kereslet növekedésével további üzemekben kezdődhet meg a termelés. 

Ezeknek a kapacitásoknak a visszaállítása, a munkaerő újbóli felvétele éppúgy ellátási feszültségekhez vezethet, ahogy kivitelezőt is nehezebb lesz találni akkor, amikor „mindenki” egyszerre akar építkezni. 

Ha azt nézzük, hogy a lakásépítés hogyan járul hozzá az építőipar termelési értékének növekedéséhez, vagy a GDP-hez, akkor azt mondhatjuk, hogy ez a hatás legfeljebb 2024 negyedik negyedévében válik pozitívvá.

Ahogy láttuk, az új építési hitelek láthatóan szoros és lényegében azonnali összefüggést mutatnak a lakásépítések megindulásával, de az alágazat termelési értéke csak jellemzően 2-3 negyedéves lemaradással reagál a fordulatra. 

Ez egyúttal azt is jelenti, hogy 2024 első fele ideális pont a potenciális építtetők számára munkák megkezdésére. Az építőanyag árak a mélyponton vannak, a kivitelezői kapacitások még elérhetőek, a hitelkamatok és támogatási feltételek pedig már kedvezőek a munkák megkezdéséhez. Ezt még erőteljesen támogathatná egy, a csok+-nál lényegesen több háztartást elérő lakásfelújítási, de még inkább energiahatékonyság növelési támogatás, és bizakodásra ad okot, hogy erre vonatkozóan tavaly év végén már tett is célzásokat a kormányzat. 

(A cikk szerzője, Juhász Attila az Újház Zrt. igazgatóságának és az Évosz Építőanyag-kereskedelmi Tagozatának elnöke)

 

Viszik a lakáskölcsönöket, mint a cukrot, miközben a bankbetétek elapadnak

Jelentősen megugrott a lakáshitelek iránti kereslet, de az áruhiteleket és személyi kölcsönöket is sokan keresték januárban – derült ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss adataiból. A lakossági hitel- és betétállomány szinte megegyezik, egyre inkább zárul az olló.