Az év első felében a csökkenő gazdasági teljesítmény, a bizonytalan kilátások, valamint a magas infláció számos kihívás elé állította a hazai lakáspiacot. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) szerint a foglalkoztatottság historikusan erős, és az átlagkeresetek éves összevetésben 18 százalékkal emelkedtek a második negyedévben. Ezek alapvetően növelték volna a lakáspiaci keresletet, az Európa-rekorder infláció azonban közbeszólt, és jelentősen csökkentette a lakások iránti keresletet.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss lakáspiaci jelentéséből kiderül, hogy növekvő pályára állhat a lakáspiaci aktivitás. Ehhez szükség lesz a dezinfláció felerősödéséhez, valamint kedvezőbb hitelkondíciók bevezetésére is igény van. Az otthonteremtési támogatások változása is pozitívan hathat a szektorra.

Kapcsolódó

Stagnálás és csökkenés

Országosan kilenc év után először kismértékben csökkentek éves alapon a nominális lakásárak. A lakásárak utoljára a tavalyi második félévében mérséklődtek, idén január és június között negyedévenként rendre 2,6 és 0,5 százalékkal nőttek országos átlagban.

A pozitív korrekció azonban nem teljesen ellensúlyozta a tavalyi csökkenést, így pedig az éves nominális lakásár-dinamika 2014 közepe óta először negatív tartományba süllyedt, és -0,8 százalékot tett ki az idei második negyedévben. Reálértelemben azt láthatjuk, hogy a lakások átlagosan 18,5 százalékkal kerülnek kevesebbe.

Az MNB előzetes lakásárindexe alapján a harmadik negyedévben ismét emelkedtek az árak negyedéves alapon, de csak mérsékelten, 0,4 százalékkal. Így azonban ismét pozitív tartományba kerülhet a dinamika.

Kevesebb adásvétel

2023 első kilenc hónapjában nagyjából harmadával csökkent a tranzakciók száma. Szeptemberben még mindig negatív az év/év arány az előző évhez viszonyítva. Fontos hangsúlyozni azonban, hogy már csak a falusi csok településeken maradtak el jelentősen az adásvételek a tavalyi szinttől.

Éves viszonylatban ez az jelenti, hogy 116 ezer lehet az adásvételi tranzakciók száma. Ez negyedével alacsonyabb, mint a 2022-es érték. Utoljára 2014-ben volt ennyire alacsony ez a mutató – mondta Nagy Tamás, a jegybank igazgatója a friss lakáspiaci jelentésről szóló sajtótájékoztatón.

Kiemelte: nem magyar specifikumról van szó, uniós összehasonlításban is mintegy negyedével csökkent a tranzakciók száma éves alapon, ebbe pedig jól illeszkedik a magyar trend is.

Lakbérek

A kiadó albérletek kínálata éves szinte stagnált, csak a belső pesti kerületekben emelkedett. Az ingatlan.com adatai szerint az idei harmadik negyedévben 12 százalékkal csökkent a kiadó lakások iránti kereslet. A mérséklődő kereslet megállíthatja a bérleti díjak emelkedését. Annak ellenére, hogy csak minimális mértékben növekedtek a bérleti díjak, csökkent a lakásárak bérleti díjakhoz viszonyított aránya.

A bérleti díjakat figyelve a következő rangsort állíthatjuk fel a régióknál:

  1. Budapest (221 ezer forint),
  2. Közép-Dunántúl (169 ezer forint),
  3. Észak-Alföld (162 ezer forint),
  4. Nyugat-Dunántúl (156 ezer forint),
  5. Dél-Dunántúl (144 ezer forint),
  6. Dél-Alföld (138 ezer forint).

A budapesti albérletpiac Európa legdrágább harmadába sorolható – hangsúlyozta Nagy Tamás. Hangsúlyozta: A bérleti piac elérhetősége bár kis mértékben, de csökkent, egy budapesti átlagos albérlet ugyanis az átlagkereset felét elviszi minden hónapban. A témáról korábbi cikkünkben részletesen is olvashat.

Viszik vagy nem viszik a hiteleket?

A bankok 2023 harmadik negyedévében az előző negyedévhez viszonyítva már élénkülő keresletet tapasztaltak a lakáshitelek iránt, ugyanakkor az új hitelszerződések volumene a harmadik negyedévben még 41 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakához képest.

A lakáshitel-felvétel segítségével megvalósult lakásvásárlások aránya 33 százalékra csökkent a harmadik negyedévben. A bankok közben mégis élénkülést tapasztalnak, sőt a tranzakciók értékének emelkedését is jelezték.

A piaci alapú lakáshitelek mellett az otthonteremtési támogatások és a hozzá kapcsolódó támogatott hitelek volumene is visszaesett, így szeptemberben már csak minden harmadik lakástranzakció valósult meg hitelfelvétel segítségével.

Országos szinten a lakástranzakciók 16 százalékához vettek igénybe csok-hoz köthető hitelt, ez a szám Pest vármegyében 35 százalék, míg a megyei jogú városok agglomerációjában 35-60 százalék között mozog.

2024-től a következő változásokra készülhetnek a családtámogatásokkal kapcsolatban:

  • A városi csok kivezetésre kerül 2024-től, de a falusi csok emelt támogatási összeggel megmarad.
  • A babaváró hitelre jogosultak köre szűkül a jövő évtől, a hitelösszeg azonban 11 millió forintra emelkedik.
  • A 2024-től induló csok plusz kedvezményes hitelt biztosít az ügyfeleknek.

A támogatások változásai a falusi csok-os településeken a jövő évre halaszthatják a vásárlásokat, míg a városi csok kivezetése a babaváró kölcsön igénybe vevői körének jelentős szűkítése csökkentheti a 2024-es lakáshitel-keresletet.

A hatást tompíthatja a csok plusz, amely 2024-től a gyermeket vállaló házaspárok számára lehetővé teszi kedvezményes kamatozású hitel felvételét, így szintén elhalasztott keresletet okozhat az idei évben.

A kereslet élénkülését segítheti továbbá a bankok körében vállalt 8,5 százalékos thm-plafon is. A szabályozás részleteit itt foglaltuk össze.

Csökken a befektetői kereslet

A Duna House mérése alapján idén érdemben csökkent a befektetési céllal lakást vásárlók aránya.

  • A harmadik negyedévben a fővárosban a vásárlók 36 százaléka, vidéken pedig 23 százaléka került ki a befektetők közül, szemben az első negyedévi 42, illetve 32 százalékos arányokkal.
  • Budapesten az eladók között a befektetéseiket értékesítők aránya 33 százalékról 31-re csökkent, míg vidéken 24 százalékon stagnált.

Átmenetileg megszűnhet az ingatlanhalmozás árfelhajtó szerepe, mivel vidéken kiegyenlítődött a befektetői jelenlét a lakáspiac keresleti és kínálati oldalán, ami a lakásár-dinamika mérséklődéséhez is hozzájárulhatott.

Növekvő hozam

A stagnáló lakásárak és a növekvő bérleti díjak hatására emelkedik a bérleti hozam, de az állampapírpiac rövid távon még mindig kedvezőbb alternatívát kínál a befektetőknek.

Az elmúlt hét év csökkenő tendenciája megtört 2022. második felében, azóta ugyanis emelkedő tendenciát mutat a lakásvásárlással és bérbeadással elérhető, egy éves előretekintő bérbeadási hozam. Érdekes módon a fővároson kívüli területeken még nagyobb a növekedés mértéke.

Még nem ugrik meg a kereslet

A harmadik negyedévben tovább mérséklődött a lakáspiaci kereslet. Az ingatlan.com adatai szerint az egy évvel ezelőtti, egyébként is rendkívül alacsony szintekről Budapesten 9 százalékkal, vidéken pedig 15 százalékkal maradt el az eladó ingatlanok iránti kereslet. A kereslet nyomott szintjéhez a háztartások csökkenő reáljövedelme, az ebből fakadó bizonytalan gazdasági kilátások, valamint a befektetési céllal vásárlók számának csökkenése is hozzájárulhatott.

Nem kell az újépítésű ingatlan?

A hazai építőipart a kereslet hiánya korlátozza leginkább. A kiadott lakásépítési engedélyek száma 43 százalékkal, az új lakásépítések száma pedig mintegy ötödével csökkentek az első három negyedévben.

A fővárosi újlakás-fejlesztéseken belül az építési engedélyt megszerzett, de még el nem indított projektek lakásszáma bővült leginkább, ami növekedési tartalékot jelent.