A kormányszóvivő bejelentése szerint felfüggesztik - hivatalos szóhasználattal megállítják - a kormányzati negyed építését. Az újraindítás időpontjáról, formájáról és főként esélyéről azonban csak találgathatunk.
A kormány közölte: célja, hogy a belvárosban elterülő, értékes, ám ma rendezetlen, halottnak is mondható terület sorsa méltó módon rendeződjön. A projektiroda 2008. december 31-ig folytatja működését, és az év végig a fővárossal és a VI. kerülettel együttműködve elkészíti a végleges városrendezési tervet, amely javaslatot tesz a terület hasznosítására és fejlesztésének irányaira.
Budai Bernadett kedden úgy nyilatkozott, a kabinet nem tett le arról a tervéről, hogy a kormányzati negyed építésére kijelölt területen új városközpont jöjjön létre. Hogy pontosan mit ért a kabinet városközpont alatt, arra nem kaptunk választ a Kormányszóvivői Irodától, és a piaci szakértők véleménye is megoszlik a kérdésről.
Demszky Gábor főpolgármester szerint a beruházás mert nem volt előkészítve, nem volt rá pénz, és a piac sem igazolta vissza. Demszky úgy véli, a főváros, a kormány, a kerület és a magánbefektető közötti négyoldalú megegyezésre lenne szükség ahhoz, hogy a realitások szintjére hozzák le az álmot.
Kormánynegyed helyett irodaházak
Gauder Péter, a Studio Metropolitana ügyvezetője szerint a kormányzati negyed építésére kijelölt telken továbbra is túlnyomórészt irodafejlesztésekre lehet számítani. A terület ugyanis alkalmassá válhat arra, hogy ott irodák, kereskedelmi és lakáscélú ingatlanok épüljenek, hiszen egy közlekedési kommunikációs központ tőszomszédságában helyezkedik el, és a kormányzati negyed építésének terve miatt a beépíthetőségével kapcsolatos jogi kérdéseket is hamarosan tisztázzák.
Mint azt a fővárosi fejlesztések lehetőségeit vizsgáló kutatóközpont vezetője kérdésünkre elmondta, a megváltozott feltételek mellett is a korábbi elképzelésekhez hasonló irodakomplexum jöhet létre a területen. Hiszen ahogy a kormányzati szervek is elhelyezhetők lettek volna a piaci befektetők által létrehozott bérirodaházakban, úgy a kormányzati negyed irodafejlesztéseit is igénybe vehetik majd a piaci szereplők.
Elpasszolják a területet?
Horn Gábor SZDSZ-es politikus szerint nem kizárt az sem, hogy az állam egyszerűen értékesíti a 7,2 milliárd forintért megvásárolt telket. A koalíciós államtitkár úgy véli, mivel a kormánynegyedprojekt kapcsán fölértékelődött ez a körzet, az ingatlan már az eredeti ár dupláját éri, tehát akár 14-15 milliárdot is lehetne érte kapni.
A tervezésbe és előkészítésbe befektetett 600 millió forint így bőven megtérülhet – érvelt a Blikknek Horn.
Borsi László az Ingatlan Parlament elnöke úgy véli, alaptalan a terület értékének megduplázódásáról beszélni. Az ingatlant szerinte jelenlegi állapotában legfeljebb ugyanannyiért lehetne továbbadni.
Fantázia persze lenne az itteni fejlesztésekben, hisz a környék közlekedési adottságai kiválóak. Úgy vélem, lakóparknak ott kevesebb az esélye, inkább egy átfogó irodai és kereskedelmi hasznosítás tűnik reálisnak – nyiltkozta az ingatlanszakértő a Blikknek, nem zárva ki, hogy pár éven belül újabb bevásárlóközpont emelkedik majd a pályaudvar közelében.
Egy szállodára is szükség lenne, s a szabadidős hasznosítás, a Városligetig terjedő „zöld sáv” elképzelése is ígéretes – magyarázta Borsi.
Elbírná az irodákat a tömegközlekedés
Arra a kérdésre, hogy elbírja-e a tömegközlekedés a várható terhelést, Gauder úgy reagált, hogy számos vélekedéssel ellentétben a vasút és a metró vonala egyelőre alulhasznosított. Az irodaházak ezen a helyzeten csak segíthetnek, hiszen a közlekedési rend átalakítását a piaci elvárásokhoz kell majd igazítani. A fejlesztések egészen az Állatkertig, illetve a Városligetig megújíthatják a városképet, potenciális területté téve a kormány által megvásárolt ingatlan, és a Dózsa György út által határolt részt.
Gauder szerint amennyiben a kormányzati negyed helyén felépülő városközpont terve egy jól kiszámított terv lenne, akkor ahhoz - csakúgy mint a Moszkva tér környékén hasonló módon elképzelhető fejlesztésekhez - könnyen találhatna a kormány befektetőket, hiszen a fővárosi irodapiac egyelőre még nem telített.
Az MTI úgy értesült, hogy a Demján Sándor nevével fémjelzett TriGránit került szóba magánbefektetőként, nem utolsósorban azért, mivel telke van a Podmaniczky utca-Teréz körút-Váci út-Dózsa György út által határolt, rehabilitálandó területen.
"Nem hiszem, hogy a magyar kormány ingatlanfejlesztő akar lenni"
Hajnal István, a Biggeorge's NV Zrt. vezérigazgatója szerint szabályozási terv hiányában egyelőre nem lehet megmondani, hogy mi épülhet a kormányzati negyed számára megvásárolt telken. Hajnal úgy véli, a projekt céldátumai eleve eltúlzottak voltak, hiszen csak a tervek megfelelő kidolgozása legalább 1-1,5 évet vesz igénybe. Ez alapján azonban feltételezhető, hogy akár az év végére körvonalazódhatnak a konkrét elképzelések.
Mint az ingatlanfejlesztéssel foglalkozó cég feje elmondta, a szabályozási terv határozza meg a telken létrehozható lehetséges funkciókat, illetve azt, hogy ki és mit építhet a szóban forgó területen. A kormány által használt "új városközpont" fogalom kapcsán Hajnal megjegyezte: mindenképp vegyes hasznosításúnak kell lennie az ingatlannak, hiszen a kormány nem terhelheti meg a várost további 180-200 ezer négyzetméternyi irodával, majd hozzátette: "különben sem hiszem, hogy a magyar kormány ingatlanfejlesztő akar lenni".
A szabályozási tervtől függően az eredeti elképzelések alapján megépülő irodaépületek mellett szórakoztató- és lakóközpont, sőt közfunkciók - úgy mint közparkok, színházak - is helyet kaphatnak a telken. A Biggeorge's vezérigazgatója hozzátette: a Kormányzati Negyed Projektiroda legfőbb feladata az volna, hogy szakmai konszenzusra törekedjen a különböző funkciók - beleértve a közlekedési funkciókat is - kapcsolódásának kérdésében. Hajnal szerint egy ilyen kaliberű tervnek nem lehet rohamléptekkel a végére érni, a kormánynak vissza kell vennie a sebességből, hiszen a beruházás haszonélvezője minden bizonnyal csak a következő kormány lehet.
Minek kell egy negyedbe kerülnie?
A kormányzati negyed részére kijelölt terület semmiképpen sem lett volna alkalmas erre a funkcióra - állítja Baross Pál, az ING Ingatlanfejlesztő kutatási és akvizíciós vezetője. A projekt egyik nagy hibája volt, hogy nem volt kellően előkészítve, egyszerűen elkapkodták - állítja Baross. A szakértő szerint azon is el kellett volna gondolkozni, hogy a kormányzati funkciók „szőröstül-bőröstül” való áttelepítése egyetlen épületkomplexumba mennyire jó ötlet, és mennyire illik a magyar viszonyokhoz. A cég egyáltalán nem is javasolta a Nyugati melletti helyszínt.
Ingatlanos szemszögből érdemes két funkciócsoportra osztani a minisztériumokat. Az első a „front office” tevékenység, ahol interaktív funkciók is folynak, például külföldi és belföldi vendégek fogadása. Ennek például tökéletesen megfelel a Külügyminisztérium viszonylag új épülete és a Belügyminisztérium patinás palotája. Ezeket nem feltétlenül érdemes egy nagy komplexumba zárni - véli a szakember.
Másfelől vannak az úgynevezett „back-office” funkciók, amikor tulajdonképpen arról van szó, hogy az államigazgatási apparátus lényegében folyamatosan változó nevek alatt látja el feladatait; ilyen például a környezetvédelmi, a munkaügyi minisztériumok gárdája. Ezekben az esetekben egy 50-60 ezer négyzetméteres, könnyen megközelíthető, flexibilisen alakítható épületre van szükség.
Máshol jobb lett volna
Baross úgy látja, hogy igazából két helyszín jöhetett volna szóba erre a két funkcióra - az önmagában kevés, hogy találunk 5-6 hektár területet, amit pár épület bontásával üressé lehet tenni. Az egyik a Corvin Sétány, ahol lehetett volna ekkora területet találni, a tömegközlekedés is jó, és friss a fejlesztés. A másik a rakpart XIII. kerületi részének meghosszabbításával létrejövő komplexum lett volna. Ma már integrált fejlesztés keretében az is megoldható, hogy az épület az utak fölé kerüljön - teszi hozzá Baross.
A szakember ugyanakkor nem hiszi, hogy a Podmaniczky utca melletti telek parlagon maradna, hiszen a területrendezési tervben már szerepelt ennek a területnek a rehabilitációja és számos nyugat-európai országban zajlottak le sikerrel ilyen fejlesztések. Ugyanakkor az ilyen projekteket önállóan a piaci szereplő nem képes véghez vinni, ehhez bankok és/vagy a vasúti társaság együttműködése is szükséges. Baross szerint 10 éves távlatban három funkció válhat rentábilissá. Ilyen lehet az iroda, esetleg a Városliget felől eső részen lakások, vagy még a terézvárosi önkormányzat létesítményei. A szakértő szerint mindenképpen intenzív funkciók kellenek, mert a sínek befedése elég drága. Hozzátette: ettől azonban még nem lesz elit a környék.
Milyen árakkal számolhatunk?
Ugyanakkor Baross úgy látja, hogy irodák esetében csak a Váci út alatti árakkal lehet számolni, mivel a tömegközlekedés nem jó (a metró és a 4-6-os villamos a Nyugatiig jár, de Podmaniczky utca azon szakaszán csak egy-két trolira számíthatunk), a környék sem túl vonzó, és a zöldterület kialakítása is nehézkes. A sínek befedési ráfordításai miatt pedig mindenképpen magasabb sűrűségi rendezési tervet kérnek majd a beruházók, hogy csökkentsék a fajlagos költségeiket. Emellett jönnek fel más területek is, például a dél-budai irodanegyedek.
Baross szerint a leendő, most már volt kormányzati negyed környékén az ingatlanárak robbanásszerű emelkedésében bízók légvárakat építettek. Az áremelkedés eddig is csak az eladói oldalon jelentkezett, spekulatív felvásárlásról nem hallott. (Hasonló derült ki a Duna House elemzéséből is.) Emellett a negyed felépülése is csak a Podmaniczky utcát érintette volna, a következő párhuzamosat már nem. Onnantól beljebb pedig az Andrássy út vagy a liget közelsége határozza meg az ingatlanárakat. (A Népszava arról írt, hogy a leállítás híre várhatóan nem viszi most lejjebb a környékbeli ingatlanok árait, mint ahogy a beruházás bejelentése sem tornázta fel azokat, késhet viszont a környék rehabilitációja.)
Ennyibe került a kapkodás
A kormánynegyed építésének elhalasztásával várhatóan elmarad a kormányzati épületek idénre tervezett eladása is, amelyből 30 milliárd forintos bevételre számított a büdzsé. A PM szerint a projekt átütemezése nem okozhat komoly problémát a költségvetési egyenleg szempontjából. Az építkezésre 8,2 milliárd forintot szánt a kormány, vagyis összesen mintegy 22 milliárd forintos kieséssel lehet számolni.
A Magyar Hírlap a kormánynegyed eddigi költségeiről közölt összeállítása szerint több mint 10 milliárd forintot költött az állam a projektre, ebből 8,5 milliárdot tesz ki a terület vételára és 632 millió forint jutott a beruházással kapcsolatos tanulmányokra, engedélyekre, ügyvédi és pályázati díjakra. (A terület vételára egy másik állami zsebbe, a MÁV-hoz került, egy része pedig a vasúttársaság adósságát csökkentette.) A lap értesülése szerint év végével megszűnő Kormányzati Negyed Projektiroda költségvetése 2 milliárd forint.
