Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A bankok 25 ezer ügyfélre számíthatnak
Még a választások második fordulója előtt szerződést akar kötni a pénzügyminisztérium a jelzálogbankokkal arról, hogy a köztisztviselők önrész nélkül juthassanak jelzálog hitelhez. Ebben a konstrukcióban a megvásárolni kívánt lakás értékének 40-60 százalékát adnák oda a bankok jelzálog hitelként ingatlanfedezet mellett, a fennmaradó hitelrészre pedig kezességet vállalna az állam, így nem szükséges a pótfedezet biztosítása.
A köztisztviselők mindezen túl számíthatnak arra is, hogy a hitelelbírálási díjat, a közjegyzői díjat, sőt az ingatlan értékbecslést is ingyen, vagy másoknál olcsóbban kapják a bankoktól. A köztisztviselőknél a hitelelbírálás ideje is rövidebb lesz, mint másoknál, ami néha kifejezett előny az ingatlnapiacon. A kostrukció mögött az a filozófia húzódik meg, hogy a köztisztviselők állása stabil, az állami alkalmazott sokat veszíthet, ezért fegyelmezetten fizet, egyszóval ez a kör jó adósnak számít.
A hivatalnoki kedvezmények az összes köztisztviselőt érintik majd, az FHB felmérése szerint azonban 25 ezerre tehető a potenciális ügyfelek száma. Az elemzés során számításba vették azt is, hogy csaknem ennyi a 25 és 50 év közötti életkorú állami tisztviselők száma. A jellemző hiteligény ma még nem jósolható meg előre, de Csomós József az FHB vezérigazgató-helyettese szerint a leendő ügyfelek nem vállalnak a jövedelmükhöz képest túlzóan magas törlesztő részletet, mivel a hivatalnokok óvatos, megfontolt emberek. Éppen ezért úgy véli, hogy a kölcsönigények nagysága a bankok által meghatározott hitelezési limiteknél alacsonyabb lesz.
Másnak magas a fedezetkövetelmény
A jelzálog kölcsönszerződésekben az új és használt lakás vásárlásánál a bankok csak az ingatlan értékének 40-60 százalékára adnak hitelt, kis értékű ingatlanok esetében ennél is kevesebbre. A bankok a hitelezhetőségnél az ingatlan értékét veszik figyelembe, ennek 80-90 százaléka a hitelbiztosítéki, más szóval a menekülési érték. Ez az az összeg, amelyért számításaik szerint gyorsan pénzzé lehet tenni a nem fizető, vagy fizetésképtelenné váló ügyfeleik házát, lakását. A bankok ennek ellenére a hitelbiztosítéki értéknek csak mintegy a feléig hatvan százalékáig nyújtanak kölcsönt, ami sokszor az ingatlan forgalmi értékének felét sem éri el. A magas önrész mögött az az elgondolás húzódik meg, hogy a saját pénzüket is kockára tevőknek nagyobb a motivációjuk az ingatlan megvédésére, vagyis a részlet fizetésére.
A magas önrész részben a múlt öröksége, a korábbi hazai hitelbedőlési arányok mellett nehezen lenne elképzelhető az, ami a fejlett világban bevett gyakorlat, hogy a jelzáloggal terhelt ingatlan 90-95 százalékát is meghitelezik a bankok. Az utóbbi időban Magyarországon is sokat javult a fizetési képesség és hajlandóság, néhány tényező azonban még mindig a magasabb önrész mellett szól. Magyarországon sokkal kisebb az eladósodottság, mint az Egyesült Államokban, vagy Nyugat Európában, alacsonyabb a kártya-hitelek és általában a számlapénz használata, ami a bankok szempontjából azt jelenti, hogy kevésbé tudják szemüket az ügyfélen tartani.
A hitelhez jutás egyik legfőbb korlátja ekképp éppen a magas önrész, amit sok - éppen lakásproblémákkal küzdő - fiatal nem tud előteremteni, hiszen élethelyzetükből adódóan nincs nagyobb mozgósítható megtakarításuk. Az önrész nélküli hitelre persze nemcsak az állami alkalmazottaknak, hanem bárkinek esélye van, már akkor ha rendelkezik pót ingatlanfedezettel. Vagyis ha valaki 10 milliós hitelt szeretne - ennyi a megvásárlandó lakás értéke - és ezt önrész nélkül akarja megszerezni, akkor legalább 17-25 milliós forgalmi értékű ingatlanfedezetet kell biztosítania, ami egy másik lakás jelzáloggal való megterhelését követeli meg.
Tetemes kezdeti hitelköltség
A jelzálogkölcsön igénylésekor tetemes kezdeti költségek is adódnak, ezek jelentős részétől a köztiztviselőket megmentik. Ilyen költség a hitelbírálati, az ingatlan-értékbecslési és a közjegyzői díj. A közjegyzői díjazás a szokásos tarifa fele-harmada az FHB-nál, de még így is tízezres tétel az ingatlan értékétől függően. (Az már komoly talány, hogy a közjegyzők miért a szerződésben szereplő összeg alapján kérik a díjazást, hiszen ugyanannyi papír, munka és tinta kell az aláíráshoz.) Költségként jelentkezik a hitelbírálati díj is. Ez afféle munkavégzési díj, amit a banknak fizet a hitelkérelme pozitív elbírlásában reménykedő ügyfél, bár ez a pénz akkor is a banknál marad, ha a hitelkérelmet elutasítják.
Feltéve, hogy egy nem köztisztviselő 10 milliós ingatlantra 10 millió forint hitelt akar fölvenni, akkor a hitelköltségek a hétköznapi igénylőknek az alábbiak szerint alakulnak. Az értékbecslés díja ingatlanonként jellemzően 25-30 ezer forint. Egy tízmilliós hitelnél, ha önrészt nem számítunk, az ingatlanon túl egy további ingatlan szükséges fedezetként, ezt is föl kell becsültetni, (A minimálisan szükséges fedezet 17 millió forint). Máris 50-60 ezerforintnál tartunk. A közjegyző "ára" ebben az esetben 28 ezer forint, ennek a fele fizetendő. Ha a hitelt megadja a bank, akkor még egy kis folyósítási jutalékot is "leszámláz", ami úgy 80 ezer forint. A lakásvásárlásnál fizetendő összköltség mintegy 144 ezer forint. Ha ugyanezt a hitelt valaki építésre veszi fel, akkor 124 ezer az előre fizetendő hitelköltség, mivel ott más tarifák érvényesek.
A hitelköltségeket nem mindenütt így hívják, és nem mindig jelentkeznek azonnal, de meg nem úszhatjuk. Egyes bankoknál a hitelköltségek összetevőit más néven emlegetik, de ettől még ott vannak. Az OTP Bank a költségekkel megnöveli a hitelkeretet, ezzel is könnyítve a hitelhez jutást, de a nevezett költségek ettől még benne vannak a rendszerben. A szokásos éves kamaton és kezelési költségen túl is akadhatnak fizetnivalók, például a fedezetcsere ára, vagy a futamidő alatti szerződésmódosítás közjegyzői díja.
Gyorsulhat a hitelbírálat
A köztisztviselők biztos, jól mérhető, igazolható jövedelemmel rendelkeznek, ezért náluk a hitelelbírálás ideje is rövidül. Ez a jelzáloghitel fölötti rész szempontjából érdekes, hiszen a jelzáloghitelezés lényege éppen az, hogy nem a jövedelemtől, hanem az ingatlan fedezettől függ a fölvehető hitel összege. A hitelbírálatnál a stabil munkahely és a bejelentett magas jövedelem meghatározó volt eddig, sőt a bankok jellemzően a jövedelem harmadában határozták meg azt az összeget, amit egy-egy ügyfelük összesen - beleértve valamennyi hitelét - havonta a törlesztésre fordíthat. Magas - több százezres - jövedelem esetén ez az arány meghaladhatja az ötven százalékot. Az egyharmados limitet a bankok többsége már nem veszi figyelembe, míg egyes hiteleknél a nem igazolható, de bemondott jövedelem is érdekli a pénzintézetet.
A hitelelbírálási idő a kedvezmények használt lakásokra történő kiterjesztése óta emelkedett, miután ez időben egybeesett az ingatlanpiacon szokásos tavasz zsongással. Az OTP korábban 4-6 hét alatt bírált el egy hitelkérelmet, ma már nem kecsegtetnek 8 hétnél rövidebb idővel. (Figyelem! Ez nem a választások eredménye.) Ekkora különbségek még akkor is szerepet játszatnak egy lakásávásárlási alkuban, ha az ingatlanpiacon ma már a legritább esetben jelenik meg a készpénzes vevő a nagy aktatásákával.
Tisztázatlan kérdések
A köztisztviselői hitel konstrukción tovább dolgoznak a PM-ben, de néhány kérdés még nem tisztázott. Nem tudni fennmarad-e a kezesség akkor is, ha a köztisztviselő kilép a hivatalnoki körből. Elképzelhető, hogy ilyenkor a már odaadott hitelre pótfedezetet - újabb ingatlant - kell majd kérni, hiszen ahelyett az állam vállalat kezességet. Ugyancsak rendezni kell a futamidő során nyugdíjba vonulók helyzetét. További, megoldásra váró kérdés, hogy az akár tíz, húsz vagy harminc évre szóló kölcsönszerződésekben meddig áll a hitel mögött az állam, és az idő múlásával változik-e ennek a mértéke. Ez azért fontos, mert ha az állami fedezet egy konkrét összeg, akkor a hitel nagyobb részének visszafizetésével a lakás elméletileg kivonható a fedezeti körből és eladható, ugyanis a fennmaradó tartozásért az állam áll jót. Ez azonban rossz megoldás lenne, hiszen a jelzáloghitelek lényege az ingatlanalapú finanszírozás. Ezért a várható megoldás inkább az lesz, hogy az állami fedezettel arányos érték visszafizetése után csak az ingatlanon marad a szükséges mértékű terhelés.
Vigh György Zsolt - Máté Dániel
