Az év első három negyedévében 7490 lakást vettek használatba, 14 százalékkal kevesebbet, mint az előző év azonos időszakában. Ellenben országos szinten az építési engedélyek és az egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 19 947 volt, 37 százalékkal több, mint egy évvel korábban. Az építési engedélyek növekedésében is erős területi koncentráció figyelhető meg a fővárosban, illetve annak néhány kerületében.

Az adatokból is látszik a magyar lakásépítési piac kétarcúsága, vagyis az idei rossz számokat jövőre és 2027-ben sokkal jobb statisztikák válthatják. Ez a kettősség számos tényező következménye.

Kapcsolódó

Ma már jól ismert, hogy az egész Európai Unióban lakhatási válság van. Csupán egy-két éve kezdett el tudatosodni az európai közvéleményben ez a tény, míg a magyar társadalomban tavaly jelent meg a fogalom nagyobb hangsúllyal. Az eredő a 2008-as gazdasági válság, ami megakasztotta a világban az ingatlanpiaci bummot, érthető módon azt követően óvatosabban jártak el a fejlesztők és a finanszírozó bankok, ami miatt visszaesett a lakásépítések volumene is.

Bár azóta sok víz lefolyt a Dunán és más európai folyón, valójában a lakásépítések nagyságrendje sohasem érte el a korábbi szinteket, amely akár a szén-monoxid, csendes gyilkosként fejtette ki hatását a lakáspiacon. Miközben a csökkenő kínálat miatt is nőttek a lakásárak és virágzott az airbnb, a fizetések nem követték a növekvő ingatlanárakat, a nagyvárosokban szép lassan lakhatási válság bontakozott ki.

További problémaként az infláció megdobta az építőipari anyagok, a munkaerő és általában a kivitelezés költségeit is. Majd érkezett a pandémia, amely szintén nem támogatta a lakásépítési piac erőteljes növekedését, továbbá a már említett infláció emelte a lakáshitel-kamatokat is világszerte.

Mi történik Magyarországon?

Ez a tendencia más hangsúlyokkal Magyarországon is megjelent, hiszen itt az állami programok más dinamikát mutattak a lakáspiacon. A különböző családtámogatási és lakásvásárlási programok növelték a keresletet, ugyanakkor a kínálat nem tartott lépést ezzel. Amúgy is az összlakásállomány kívánatos egy százalékos éves megújulása (cirka 40-45 ezer új otthon évente) Magyarországon csupán vágyálom.

Míg korábban a jó lakások mellett a felújítandó ingatlanokat is vették, a megemelkedett költségek miatt az utóbbiakat hanyagolják a vevők. Nem véletlenül tavaly megtörtént a paradigmaváltás a kormány lakáspolitikájában, és a kereslet mellett a kínálat bővítése mellett tette le a voksát, hogy az eszméletlen lakásdrágulást mérsékelje.

Elindította a Lakhatási Tőkeprogramot, ahol a győztes lakásalapokat 300 milliárd forinttal támogatja, hogy új otthonokat építsenek - ennek látható jelei már 2026-ban jelentkezhetnek. Idén pedig szeptemberben útjára indult a már jól ismert Otthon Start Program (OSP), amelyhez kapcsolódóan azok a fejlesztők, akik az összes épülő, minimum 250 lakásos projekt 75 százalékában biztosítják az OSP 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonját, kiemelt beruházásként gyorsabban és kevesebb adminisztrációval húzhatják fel a társasházaikat.

De még számos kormányzati tényező segíti a lakásépítéseket, így az áfakedvezmény 2026 végéig vagy a rozsdaövezetekben a kiemelt projektek mind-mind azt a célt szolgálják, hogy minél gyorsabban minél több lakás épüljön. Nem véletlenül markánsan a pesti külső kerületekben nagyobb volumenű projektekről hallani, amelyek tudják tartani hellyel-közzel majd a 1,5 millió forint/m2 árlimitet.

De vajon ezeket meg lehet-e fizetni?

Vagyis amikor látjuk a KSH tragikus számait az átadott új lakásokról, akkor nem kell feltétlenül megijednünk, hiszen az építési engedélyek száma több negyedéve pozitív statisztikákkal rukkol elő. A lakáspiac amúgy sem egy hirtelen változó gazdasági szektor, hanem több éves periódusokból álló folyamatról, ciklusokról beszélhetünk, ahol az eredményekhez is idő kell. Ráadásul a lakásépítés szorosan kapcsolódik az építőipar teljesítményéhez és innovációjához, amely egész Európában kiemelt probléma.

Az más kérdés, hogy egyelőre nem tudni, hogy akár az OSP segítségével valójában mekkora volumenben tudja majd a kormány megmozgatni a célcsoportokat, így az első lakásukat megvásárló fiatalokat, túlnyomó részben a Z generációt. A program hatására több tízezer adásvételre kerülhet sor, az azonban bizonytalan, hogy ezek közül mekkora volumen vonatkozhat majd az új lakásokra. Ez még akkor is igaz, ha nemsokára könnyebbségként már a tervasztalról is vehetünk lakást úgy, hogy az önerő mellett a 3 százalékos fix kamatozású hitelt a bankok finanszírozzák meg.

Az említett Z generáció azért kulcskérdés, mert ha a korábbi generációkkal – baby boom, X vagy Y – ellentétben kevésbé intenzíven lép be a lakáspiacra, akkor az egész lakás-értékláncon problémák keletkeznek. Vagyis aki nagyobb otthont akar vásárolni, az nehezebben tudja eladni a kisebbet, és így tovább, zavarok támadhatnak a rendszerben. Ha pedig ennek következtében a befektetők vagy befektetési alapok vásárolják fel az otthonokat lakáskiadás céljára, akkor az szintén árnövelő tényezőként növeli a lakhatási válságot.

Ráadásul az is kérdés, hogy a nehezen megfogalmazható középosztály, amely valójában a lakásvásárlások oroszlánrészét lebonyolítja, mekkora anyagi forrásokkal rendelkezik. A KSH-adatok alapján számított jövedelmek értelmezése körül évtizedes szakmai viták dúlnak, vagyis nehezen tudjuk ezek alapján meghatározni a fizetőképes keresletet, és akkor még nem beszéltünk a megtakarítások volumenéről. Pedig ez nyilvánvalóan a lakásépítések piacán is kardinális kérdés, hiszen nem mindegy, hogy kik és milyen gyorsan szívják fel az új kínálatot.

Könnyű felfelé indulni

Összességében érdemes óvatosan fogalmazni, és mind a túlzott optimizmus, mind a túlzott pesszimizmus helyett az aranyközéputat keresni. Még azt sem tudjuk, hogy jövőre mekkora valódi kereslet mutatkozik a piacon megjelenő új lakások iránt, az előzetes érdeklődések azért nem egzakt adatok, hiszen a közelgő választások miatt megterhelő kampány kezdődik, amely egyáltalán nem növeli a társadalom széles rétegeiben az egészéges jövőképet. Mindenesetre a lakásépítések volumene az elmúlt időszakban olyan mélypontra került, hogy innen egyértelműen felfelé visz az út.