Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Az Airbnb kapcsán a bűvös kifejezés a lakhatási válság, amely egész Európában egyre meghatározóbb szempont lesz. A tömegturizmus elterjedése világszerte megterhelő a helyi lakosság számára, így a sok esetben bűnbaknak kikiáltott rövid távú lakáskiadás is folyamatosan reflektorfényben marad. Sokan azonban nem szeretik a szállodai kötöttségeket, vagy úgy szeretnek ismeretlen városokat, országokat megismerni, hogy szinte beilleszkednek a helyi közösségekbe, így még jobban elmerülhetnek az adott kultúrában.
Vagyis nyilvánvalóan a budapesti belvárosban vagy a vidéki nagyvárosokban, kevésbé forgalmas, természeti értékekben gazdag környéken továbbra is jelen lesz a rövidtávú lakáskiadás. Az is fontos szempont, hogy a Lakhatási Tőkeprogram keretében kollégiumok és bérlakások is épülhetnek, ugyanígy az új kormány is hangsúlyosabb szerepet szán a bérlakásoknak. Vagyis hosszú távon elképzelhető, hogy megfizethető lakásokba költözhetnek a fiatalok vagy a belvárosi árakat nehezen kigazdálkodó bérlők, amely pedig csökkentheti a nyomást az Airbnb-piacra, és bekövetkezhet egy konszolidáció.
Terézváros elkezdte
Az első dominó mindenesetre eldőlt a fővárosban, hiszen Terézváros vezetése még 2024-ben döntött úgy: ügydöntő népszavazást ír ki arról, hogy betiltsák-e a rövidtávú lakáskiadást vagy sem. Nem véletlenül, hiszen a hatodik kerületben kiemelkedő számban üzemeltetnek Airbnb-s lakásokat. Az önkormányzat szerint lakhatási válság alakult ki a kerületben, vagyis mind az eladó lakások vételára, mind a bérlemények díja olyan magas, hogy a helyiek szinte alig tudják megfizetni. A szavazás eredményei alapján 2026. január 1-jétől a rövidtávú lakáskiadás meg is szűnt a kerületben. Azóta az árnövekedés mértéke csökkent a kerületben, ugyanígy a bérleti díjak emelkedése is megállt.
Erzsébetvárosban tavaly szeptemberben szigorítottak a szabályokon, így szinte esélytelen új Airbnb létesítése, de a korábban engedélyt szerzők tovább működhetnek. Az V. kerületben idén februártól előírták, hogy a magánszálláshelyek száma nem haladhatja meg az adott épületben lévő önálló ingatlanok 5 százalékát. Emellett az I. kerületben az alpolgármester még korábban bejelentette, hogy az ott élők érdekében párbeszédet kezdeményez a szomszédos kerületek polgármestereivel a rövid távú lakáskiadás közös szabályozásáról vagy akár tiltásáról.
Akárhogy is alakulnak az események, idő még van, hiszen Budapesten a kétéves moratórium értelmében 2026. december 31-ig nem adhatnak ki új Airbnb-engedélyt, miközben a kormány a rövid távú lakáskiadók tételes átalányadóját évi 150 ezerre forintra emelte szobánként.
Józsefváros másként folytatja
Nemrég Józsefvárosban pörögtek fel az események, hiszen az önkormányzat nem a teljes betiltás, hanem egy többrétű szabályozási modell mellett döntött. A képviselő-testület által elfogadott rendelet a tervek szerint 2027. január 1-jén lép hatályba. Józsefvárosban jelenleg cirka 1700 olyan magán- és egyéb szálláshely üzemel, amelyet az Airbnb kategóriájában sorolhatunk. Vagyis a kerületi lakásállomány mindössze 3,52 százaléka működik turisztikai célú szálláshelyként. Bár ez az arány nem tűnik drasztikusnak, azonban a lakások eloszlása rendkívül egyenetlen, hiszen a Palotanegyedben vagy a Corvin negyedben az Airbnb-k sűrűsége eléri a 7-8 százalékot is, ami komoly terhelést jelent a helyi lakóközösségekre nézve.
Az önkormányzat célja a lakhatási szempontok és a turisztikai bevételek közötti egyensúly megteremtése. Ennek érdekében egy háromszintű korlátozási rendszert vezettek be, amely kerületi, negyedek szerinti és társasházi szinten is gátat szab a növekedésnek. Kerületi szinten a teljes lakásállományra vonatkozóan egy 4 százalékos felső korlátot határoztak meg, vagyis összesen 1937 szálláshely kaphat engedélyt. Mivel jelenleg 1700 felett van ez a szám, így a növekedési potenciál erősen korlátozott.
A második szint a negyedek szerinti differenciálás, amely figyelembe veszi az egyes kerületrészek eltérő terheltségét. A Palotanegyedben és a Corvin negyedben a felső határt 6 százalékban határozták meg, vagyis itt az új engedélyek kiadása gyakorlatilag teljesen befagy, hiszen új szálláshely csak annyi nyithat, amennyi a régiek közül megszűnik. Emellett a Csarnok és a Népszínház negyedben, illetve Kerepesdűlőn 4 százalék a maximum. A Magdolna, Orczy, Losonci, Százados és Ganz negyedekben, valamint a Tisztviselőtelepen pedig mindössze 1-2 százalékos limitet állapítottak meg.
De ne feledkezzünk meg a harmadik szintről sem, amely a társasházakat védi. Az új szabályozás szerint egy adott társasházon belül az Airbnb-ként hasznosított lakások aránya nem haladhatja meg a 20 százalékot, ráadásul ezt nem a lakásszám, hanem a ház teljes alapterületének arányában kell kiszámítani. Emellett jövőre minden új szálláshely indításához kötelező lesz a társasházi közgyűlés kifejezett, előzetes hozzájárulása.
Hogy is van ez?
De vajon mi lesz a már meglévő, működő engedélyek sorsa? Mivel a rendelet nem visszamenőleges hatályú, a már megszerzett, jogszerű engedélyeket az új szabályzat bevezetése miatt nem vonják vissza automatikusan. Azonban a társasházak lakóközösségei lehetőséget kapnak arra, hogy minősített többséggel módosítsák a Szervezeti-Működési Szabályzatot (SZMSZ), és megtiltsák a házban a rövid távú lakáskiadást. Sokan úgy értelmezik ezt, hogy a társasház egy szavazással megszüntetheti a már működő Airbnb-ket.
Azonban ennél összetettebb a kérdés, ugyanis jogi szempontból a szálláshely-üzemeltetési engedély egy államigazgatási hatósági határozat, amelyet a jegyző ad ki. Egy társasházi lakógyűlés nem állhat a hatóság felett, és nem hozhat olyan határozatot, amely közvetlenül megsemmisíti ezt az állami engedélyt. Ha a ház utólag módosítja az SZMSZ-t a tiltás irányába, a meglévő Airbnb-tulajdonos engedélye papíron érvényes marad, magyarázza Barta Ákos ingatlanpiaci elemző az alberlettipek.hu oldalon.
Amennyiben a ház lakói felhívják a tulajdonost a tevékenység befejezésére az új SZMSZ-re hivatkozva, a tulajdonos pedig ezt megtagadja, a társasház bírósághoz fordulhat. Azonban a magyar bíróságok eddigi, következetes joggyakorlata alapvetően a jóhiszeműen szerzett jogokat és a jogbiztonság elvét védi: több korábbi ítéletben kimondták, hogy egy utólagos SZMSZ-módosítás visszamenőleges hatállyal nem foszthat meg egy tulajdonost a már korábban, törvényesen, jelentős anyagi beruházással elindított vállalkozásától. Kivételt csak az jelenthet, ha a szálláshely rendszeresen sérti a házirendet, vagy veszélyezteti a lakók nyugalmát, teszi hozzá Barta Ákos.
Milyen hatással lesz a szigorítás a józsefvárosi albérletpiacra?
Sokan azt várták a szabályozástól, hogy a korlátozások hatására rengeteg Airbnb-s lakás zúdul majd a hosszú távú bérleti piacra, ami jelentős többletet és bérletidíj-csökkenést eredményez. Azonban egyrészt a kerületi kvóta még nem telt be teljesen, így bizonyos területeken még van lehetőség új engedélyek kiadására. Másrészt a már működő szálláshelyek bezárása, ahogy említettük, jogi úton rendkívül nehéz és időigényes folyamat.
A harmadik szempont pedig a lokáció, hiszen a kerület főbb turisztikai gócpontjaiban, mint a Corvin negyed, a lakások jelentős része befektetési céllal épült és üzemel, ahol fontos funkció a rövid távú kiadás. Vagyis a keresletcsökkenés lassan fog bekövetkezni, drasztikus változásra nem számíthatunk. Mivel a már működő Airbnb-ket a tulajdonosaik a szerzett jogok védelme miatt továbbra is üzemeltethetik, a korlátozott kínálat még inkább arra ösztönzi őket, hogy megtartsák a lakásaikat.
