Miért félnek ettől úgy a magyar bankok, mint az ördögtől?

Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!

Az elmúlt 10-15 évet a magyar lakáspiac túlértékeltségi mutatója hullámvasúton töltötte, hiszen amíg a 2008-as válság után leépült, 2015-től – az újabb gazdasági és ingatlanpiaci aranykorszak kezdetétől – fokozatosan újra felhalmozódott, és 2025 végére ismét a teljes idősor egyik legmagasabb szintjére emelkedett, mintegy 22,5 százalékra.

A lakásárak nominálisan 23,5 százalékkal emelkedtek 2025 folyamán, a lakáspiaci túlértékeltség pedig 22,5 százalékra nőtt országosan. Egy évvel korábban, azaz 2024-ben a lakásárak nominálisan 13 százalékkal emelkedtek, és 14,3 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet országosan, vagyis a túlértékeltség csaknem 8 százalékkal emelkedett egy esztendő alatt.

Hullámvasúton

De mielőtt a kardunkba dőlnénk, Lados Csaba: Kompozit indikátor a lakáspiaci túlértékeltség becslésére Magyarországon és Budapesten c. tavaly közzétett tanulmányanem csak a módszertant írja le, hanem számokat is közöl. Itt a statisztikák mutatják meg valójában, hogy az elmúlt másfél évtizedben a gazdasági eredmények és fundamentumok milyen nagy kilengéseket okoztak a lakásárakban és a túlértékeltségben.

2021 II. negyedévében 39 százalékos! volt a budapesti túlárazottság, ami történelmi csúcs a főváros esetében. Országosan viszont a csúcs nem 2021-ben, hanem 2022 II. negyedévében következett be 26 százalékos túlértékeltséggel. De a magasságok után nézzük meg a mélységeket is! 2013 végén országosan 30 százalékos, Budapesten pedig 40 százalékos alulértékeltség jellemezte a lakáspiacot, amely a 2008-as világgazdasági válság és egy korábbi lakásciklus utolsó hazai éveként is értékelhető, hiszen 2014-ben már megindult a fellendülés, amely azután 2015-ben már dübörgött.

Lados Csaba tanulmánya szerint az előző lakáspiaci ciklus 2013 végi mélypontján a hazai lakások jelentősen alulértékeltek voltak, ezt követően azonban tartósan a fundamentumok által indokoltnál gyorsabban emelkedtek, így a 2020-as évekre érdemi, a csúcson országosan 26 százalékos túlértékeltség alakult ki. 2024 első negyedévére a becsült túlértékeltség mértéke a csúcshoz képest megfeleződött, de a lakásárak továbbra is magasak voltak elsősorban a bérleti díjakhoz és az építési költségekhez viszonyítva. Budapesten az országosnál nagyobbak voltak a lakáspiac ciklikus kilengései. Majd 2025-ben ismét jelentősen emelkedett a túlértékeltségi mutató.

Miért fontos a túlértékeltség?

A hullámvasút persze nem vigasztalja azokat a leendő vásárlókat, akik éppen most készülnek a piacon ingatlant venni, hiszen nekik a több éves időszakra vetített bevételeik, jövedelmeik egyre nagyobb hányadát kénytelenek beforgatni az adásvételbe, legyen az készpénz vagy 20 évre felvett hitel.

De mi is az a túlértékeltség? A Magyar Nemzeti Bank 2017-től rendszeresen közzéteszi a hazai lakásárak fundamentumok által indokolt értéktől való eltérésére vonatkozó úgynevezett kompozit túlértékeltségi mutatót, amelyet öt alindikátorból állítottak össze:

1. a lakásár és a jövedelem aránya;
2. a lakásár és a megfizethető hitelösszeg aránya;
3. a lakásberuházások GDP arányos nagysága;
4. a lakásárak és az építési költségek hányadosa;
5. valamint a lakásárak és a bérleti díjak aránya.

A mutató öt alindikátoron keresztül a reálgazdaság, a lakhatási és befektetési célú lakáspiaci kereslet, valamint a lakáskínálat összefüggéseit mutatják meg.

Miért is fontos a túlértékeltséget vizsgálni? Mert a lakásárak alakulása a magánszemélyek kölcsönein és az ingatlanfejlesztők projekthitelein keresztül hatást gyakorol a bankrendszerre és a pénzügyi stabilitásra. A lakáspiaci buborékok kialakulása pedig súlyos válságok előidézéséhez járulhat hozzá, elég csak a 2008-as globális pénzügyi krízisre gondolnunk.

Ráadásul az ingatlanárak gazdasági fundamentumok által indokolt szinttől való elszakadása számos társadalmi csoportnak okozhat problémát a lakhatás megfizethetősége szempontjából. Például a fiatalok első lakásvásárlása még nehezebbé válik, hiszen még több hitelt kell felvenniük, ez pedig hosszú távon a demográfiai folyamatokra és a gazdaság versenyképességére is hatást gyakorol.

De a növekvő lakásárak a bérleti piacon is drágulást eredményezhetnek, ez hátrányosan érinti az ingatlanvagyonnal nem rendelkező, jellemzően alacsony jövedelmű háztartásokat. Nem véletlenül beszélhetünk mind Magyarországon, mind Európában lakhatási válságról, és nem véletlenül szeretné a Tisza-kormány a magántulajdon mellett a bérlakásrendszert is gőzerővel fejleszteni.

Jelentős kockázatok

Míg a háztartásokra a lakásárak magas szintje, addig a lakásfejlesztőkre a rövid idő alatt bekövetkező jelentős árcsökkenés, valamint a tartós alulértékeltség lehetnek negatív hatással, mivel ezek csődökhöz és az építőipari kapacitások leépüléséhez vezethetnek. A lakáspiaci túlértékeltség egyrészt csökkentheti a lakáspiacra belépni szándékozók vásárlási esélyét, másrészt globális vagy lokális gazdasági válságban a hiteleken keresztül sebezhetővé teszi a bankrendszert, ami boríthatja az egész gazdaságot.

Nem véletlenül hangsúlyozta Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) főközgazdász-ügyvezető igazgatója a legfrissebb Pénzügyi stabilitási jelentést bemutatón, hogy a magyar bankrendszer stabilitási mutatói továbbra is kedvezőek, a szektor likviditása bőséges, és képes nagyobb sokkokat is kivédeni. A bankszektor jelentős tartalékokkal rendelkezik: a szabad tőke értéke az év végén 2025 milliárd forint volt. A bankrendszer tőkehelyzete az előretekintő szolvencia stressztesztben szereplő három forgatókönyv bármelyikének bekövetkezése esetén robusztus maradna.

A felülértékeltség növeli egy lakásár-korrekció kockázatát a jelentés szerint, ami a hitelek fedezettségére is kedvezőtlenül hatna. A bedőlések kockázatát mérsékli ugyanakkor, hogy a hitelfelvevők átlagos jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatója (JTM) a megnövekedett hitelösszegek ellenére sem emelkedett, és a hitelek törlesztőrészlete a teljes futamidőre fix. De azért beszédes, hogy Banai Ádám hozzátette: a jegybank javasolja a támogatott lakossági hitelek árazási képletének újragondolását, az abban szereplő „ÁKK-szorzó" kivételét. Erről elkezdődtek az egyeztetések az új kormányzattal, számos javaslatot fel fognak vetni.

A túlértékeltség hogyan hat a jelenlegi piacra?

A 2025-ben két hullámban tapasztalt áremelkedési sokk már a múlté, idén konszolidálódhat a növekedési folyamat, és akár egyszámjegyűvé is válhat az értéknövekedés. Természetesen csak találgatni lehet, aki konkrét számokkal traktál minket, az nyilvánvalóan jósdában nevelkedett.

A Duna House eladási adatai szerint a túlértékeltséget hozó áremelkedés megállt, a hirdetési árak lassabban nőnek, a vevők többet tudnak alkudni, és pont a legdrágább lakásoknál már csökkennek az árak. Ez a folyamat a túlárazottság megszűnésének korai szakasza, ami nem általános áresést, hanem egyhelyben toporgó árakat és kisebb, helyi korrekciókat jelent.

A négyzetméterárak mellett így most az alku nagysága és a hirdetési árak változása mutatja meg a valódi piaci trendeket: mindkettő azt jelzi, hogy a vevők kerülnek jobb helyzetbe, miközben az árak többsége még tartja magát. A megszokott négyzetméterár-adatok mellett ezért a Duna House szerint az alku és a hirdetésiár-mozgás üteme adja most a legtisztább piaci jelzést: mindkettő a vevői pozíció erősödését mutatja, miközben az árszint a legtöbb szegmensben kitart.

„Az év hátralévő részében nem számítunk éles fordulatra, inkább egy fokozatos kiegyensúlyozódás várható. A megfizethető szegmenst a háromszázalékos hitelből táplálkozó kereslet stabilan tartja, a prémium sávban viszont folytatódhat a finom korrekció. A túlértékeltség így inkább lassú leépülés felé halad: vízszintes nominális árak, erősödő alkuk és pontszerű árvágások mentén, semmint látványos és gyors csökkenéssel” – értékelte a jelenlegi piacot Szegő Péter, a Duna House elemzője.