Az ingatlanközvetítői tevékenység nagy utat járt be az elmúlt évtizedekben, egyre több a megbízható, korrekt szakember, hiszen ahogy fejlődik, érettebbé válik a hazai lakáspiac, ugyanúgy egyre professzionálisabb a tanácsadói szakma. Azonban mindig vannak olyan referensek, akik megpróbálnak a zavarosban halászni.
Esetünkben az ingatlanközvetítő több mint 5 millió forintot követel áfával együtt az eladón, aki végül saját maga 215 millió forintért értékesítette az ingatlanát. A követelés a megbízási szerződésen alapszik, amely arról szól, hogy a tanácsadót mikor, milyen feltételek és teljesítés mellett illeti meg a meghatározott díj az eladott ingatlan után.
Kicsit térjünk ki a szerződésekre, hiszen számtalan szerződési forma létezik különféle szövegezéssel. Van, aki egy oldalba sűríti a mondandóját, más kisregényt kreál, hogy az ügyfél ne tudjon kibújni az esetleges fizetési kötelezettség alól. Hiszen számtalanszor előfordul, hogy a közvetítő hozza az ügyfelet, aki végül jóval később meg is veszi a lakást, vagy a rokona veszi meg, és megpróbálják kihagyni a referenst, hogy ne kelljen jutalékot fizetni.
A félkizárólagos szerződés esetében jócskán szűkül a kör, hiszen csak az eladó és a megbízott referens adhatja el a lakást, vagyis egyetlen ingatlanközvetítő vállalkozás árulja az ingatlant. Ekkor a tanácsadó sokkal nagyobb energiát és időt szán a lakásra a sikeres ügylet érdekében, hiszen jóval nagyobb az esélye annak, hogy ő fogja értékesíteni az otthont.
De mi az a kizárólagos?
Majd itt jön képbe az úgynevezett kizárólagos szerződés, ami valójában nem létezik. Sokan azt hiszik, hogy ez esetben csak a tanácsadó adhatja el a lakását, a tulajdonos nem. Azonban már bírósági döntés is született arról, hogy a tulajdonost nem lehet elzárni semmilyen szerződéssel attól a jogától, hogy a saját tulajdonában lévő ingatlant értékesítse. Vagyis ilyen esetben nem kell közvetítői jutalékot fizetnie.
A konkrét esetünkben a közvetítő a nyolchónapos megbízási idő alatt az első hónapban még hozott ügyfeleket, akik ráadásul nem is ekkora és ilyen paraméterű ingatlant akartak venni, majd nemigen aktivizálta magát, sőt, eltűnt. A tulajdonos nyolc hónap múlva felmondta a szerződést, mikor már egy potenciális vevőjelölttel kezdett el tárgyalni, majd két nappal később eladta az ingatlant.
A közvetítő ekkor rögtön megjelent, igaz, hogy közben több mint fél év telt el, és polgári pert indított, majd a bíróságon a perben csatolt két megtekintési nyilatkozatot, igazolva, hogy ő folyamatosan dolgozott a lakással, ezért jár neki a díj. Hozzátette még, hogy sokat költött hirdetésekre, fotózásra, illetve az általa reklámozott lakás iránt megnőhetett az érdeklődők száma, és nem zárta ki, hogy a hírverés hatására érkezett meg a konkrét vevő is, aki végül megvette az ingatlant.
Érdekes szövegezés
Az ingatlanközvetítő cég először egy általános, megbízási szerződést kötött az idős tulajdonossal, amiben a vitatott kitétel nem szerepelt. Pár hét múlva a tulajdonos elé toltak egy új szerződést, amire azt mondták, csak a dátum változott benne, de az új szerződés már plusz elemeket is tartalmazott, amire az idős tulajdonos nem figyelt fel.
A szóban forgó pont a szerződésben így szól: "amennyiben Megbízó nem a Megbízott által jelen szerződés szerinti közvetített személlyel köt adásvételi szerződést – mely egyébként jogszerű a Megbízó részéről –, úgy az ügy– és adatfelvételért, a konzultációért, a vételár kalkulációjáért–felbecsüléséért, az ingatlan kiemelt hirdetéséért és az adásvételi szerződésig esetlegesen teljesített, nevesített tevékenységek összességéért a felek a megbízásban szereplő irányár 2 százaléka + ÁFA átalánydíjat kötnek ki. A díj a Megbízónak az ingatlan értékesítésével kapcsolatos bejelentésével, de legkésőbb az adásvételi szerződés megkötésével esedékes."
Ennek az a háttere, hogy a Polgári Törvénykönyv a közvetítői szerződésekre vonatkozó előírások alapján a tanácsadónak lehetőséget biztosít arra, hogy a munkája során keletkezett igazolt költségeit egyes esetekben is érvényesítse. Ez nem a jutalékot jelenti, de szóba jöhetnek többek között a hirdetések, a fotózás vagy a drónozás költségei. Ahogy a szóban forgó bírósági keresetben is le van írva: „felperes a megbízási szerződés szerinti tevékenységének eleget tett. Az ingatlant nyilvántartásba vette, hirdette, érdeklődőknek bemutatta.”
Tehát alapvetően jogszabály nem határozza meg, hogy mit jelent a kizárólagos vagy félkizárólagos szerződés, ezért minden cégnél más és más feltételekkel kötik meg az ügyfelekkel. Az már kérdés, hogy ezek a szerződések mennyire jóhiszeműek és jogszerűek. Ha ugyanis a tulajdonos például az ismerősének – aki az ingatlanközvetítő hirdetése és tevékenysége nélkül is nyilvánvalóan tudott a lehetőségről – eladja a lakását, akkor nem kell jutalékot fizetnie, függetlenül attól, hogyan is nevezzük az ingatlanközvetítői megállapodást.
Jelen esetben a tulajdonos nem volt elégedett a tanácsadó munkájával, ezért a rokonaival közösen reklámozta-híresztelte a környéken, hogy eladó az adott ingatlan. Végül rátalált a vevőre, aki mindössze pár utcányi távolságra lakott. Az adásvételi szerződéshez az ingatlanközvetítő tényleges munkával konkrétan nem járult hozzá, mégis a költségei megtérítését követeli.
Miközben ahogy említettük, már bírósági ítélet született korábban arról egy másik ügyben, hogy a tulajdonosnak joga van eladni a lakását. Valószínű ezt a megtévesztő módszert az említett ingatlanközvetítő más ügyfeleknél is alkalmazza, hathatós ügyvédi segítséggel. Az ingatlanközvetítő szerződéseket ezért mindenképpen ajánlott aláírás előtt alaposan elolvasni, nem csempészték-e bele a visszaélésre lehetőséget adó fent idézett kitételt.
A per jelenleg is zajlik.
