Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A lakásértékesítési kultúra meglehetősen vegyes képet mutat globálisan, hiszen számos országban a tanácsadók tevékenysége meghatározó, illetve domináns a piacon, akár kizárólagos szerződést is kötnek az eladókkal, más országokban pedig a tulajdonos több ügynököt is megbíz az értékesítés lebonyolításával, és ezzel együtt az eladó is nagyobb szerepet vállal a folyamatban.
Nagy-Britanniában, az USA-ban és a skandináv államokban a tranzakciók túlnyomó többsége az ingatlanközvetítőkhöz fűződik, sőt, meghatározó a kizárólagos szerződések megkötése. Azonban Magyarországon, vagy a dél- és a közép-európai államokban kiegyensúlyozottabb az arány az értékesítés során az eladók és a tanácsadók között.
Szintén lényeges kérdés a közvetítői jutalék, hiszen míg nálunk alapvetően az eladó képviselője részesül belőle, addig máshol a díj akár ötven-ötven százalékban is megoszlik az eladó és a vevő ingatlanközvetítője között. Utóbbi esetben ez magasabb összeget jelent, de legalább nem csupán az egyik felet terheli.
Mindenesetre a technológiai fejlődésnek, az online platformoknak, illetve az eladók számára elérhető piaci információk bővülésének köszönhetően az utóbbi években konszolidálódtak az ingatlanközvetítői jutalékok, hogy szofisztikáltan fogalmazzunk, sok esetben csökkentek a díjak.
Sőt, hamarosan az AI is egyre nagyobb szerepet játszhat a keresésekben a különböző platformokon, amelyek ismét csak a költséghatékonyság malmára hajtják a vizet. De a technológia része a vizualizáció is, hiszen a közvetítők egyre többször készítenek látványos videókat, drónbemutatókat vagy virtuális bejárásokat, amelyek plusz szolgáltatásként jelennek meg.
Sőt, egyes tanácsadók már-már influenszer szerepet vesznek fel, amely ugyan nem feltétlenül csökkenti a közvetítői díjat, viszont hatékonyabb teheti az értékesítést. A mostani hektikus piacon, amikor eljöhet a nagy árkorrekció ideje, csökkenhetnek az értékek és nő az alku, kifejezetten jól jöhet egy-egy ismert referens.
Illetve tegyük hozzá, hogy a kizárólagos szerződés esetében kisebb a jutalék szintje, hiszen az ingatlanközvetítőnek is kisebb a rizikója. Bár már bírósági ítélet mondta ki: jogilag a kizárólagos szerződés nem zárja ki, hogy az eladó a megbízott tanácsadón kívül ne értékesíthetné saját maga az ingatlanát.
Ráadásul, ha többen hirdetik az adott ingatlant, akkor a tanácsadók esélye a sikerre csökken, így nagyobb a kockázatuk is. Azt se felejtsük el, hogy ha tíz ember kínálja ugyanazt az ingatlant, az a vevők szemében rizikót jelent, hiszen azt gondolhatják: baj van az adott lakással vagy házzal, különben miért hirdetné egy rakás ember. Még az ezredforduló táján volt divat, hogy az eladó egy adott időpontra hívta meg a tanácsadókat, be se fértek a kecóba, és sorra kötötte a megbízási szerződéseket. Ma már ez a fajta balkáni vadkapitalizmus nem jellemző, vagy ha valaki ilyen helyzetben szerződést köt, az komolytalan ingatlanos.
Mi újság a nagyvilágban?
Most nézzük néhány példát a nagyvilágban a jutalék nagyságrendjéről, bár természetesen csak átlagokat tudunk mondani. Nagy-Britanniában az ingatlanszakmai elemzések – például a The Advisory vagy a HomeOwners Alliance – szerint a hagyományos megbízásoknál az országos átlagos sikerdíj 1,2 százalék + 20 százalékos áfa körül mozog a kizárólagos szerződések esetében. Más brit statisztikák szerint a díj 0,75 százalék és 3 százalék + áfa között lehet attól függően, hogy milyen szerződést kötött az eladó az ingatlanügynökével.
Svédországban a lakáspiac rendkívül digitalizált és átlátható, ami eleve korlátozza a díjakat. A díjak 1,5-5 százalék között szóródnak, vagyis a kisebb értékű ingatlanoknál vagy vidéken magasabb a százalék, míg a drágább stockholmi vagy göteborgi lakásoknál a jutalék kisebb. Olyan 3 százalék körül alakul a középérték.
Franciaországban a jutalékok mértéke a legmagasabbak között van Európában a hagyományos ügynökségi hálózatok dominanciája miatt. 3-10 százalék között mozognak a díjak, az átlag tehát 5 százalék körül alakul. A 10 százalékhoz közeli díjakat általában az alacsony értékű ingatlanoknál alkalmazzák, ahol a fix költségek miatt a százalékos arány megugrik. Mind Lengyelországban, mind Olaszországban a jutaléki szintek az európai középmezőnybe vagy a kissé magasabb kategóriába tartoznak, és az áfa-kulcsok is jelentősen megdrágítják a folyamatot az eladók számára.
Lengyelországban az ingatlanügynökök a végső eladási összeg körülbelül 3 százalékát (plusz áfát) kapják meg jutalékként az eladótól. De nemcsak az eladótól kérnek el díjat, hanem a vevőtől is elkérhetnek még. Olaszországban a törvény szerint az ingatlanközvetítő egy független harmadik félnek minősül, aki mindkét oldalt képviseli, ezért a jutalékot megosztják az eladó és a vevő között. Vagyis átlagosan az eladó és a vevő is fizet három százalékot, plusz még nem számoltuk a 22 százalékos áfát.
Az USA államaiban eltérő szokások érvényesülnek, és akár egy százaléknyi különbség is adódhat a helyi viszonyoktól függően. Különböző statisztikák szerint az átlagos ingatlan jutalék költsége 5 százalék körül alakul, vagyis nagyjából 2,5 százalék jut az eladóra és a vevőre. Azonban egyre több olyan újgenerációs közvetítő-hálózat jelenik meg az amerikai piacon, amelyek ennél jóval kisebb összegeket számítanak fel. Németországban a felezési szabály miatt egyenlő arányban osztoznak az ingatlanügynöki díjon a vevők és az eladók. Általában 2-6 százalék között mozog országszerte a jutalék az adott szövetségi államtól függően.
Hogyan alakult nálunk a piac?
A nagyjából két évtizedes múlttal rendelkező nagyobb hálózatok a kezdeti időkben – az ezredforduló utáni időszakban – magasabb díjakkal dolgoztak, hiszen az átlagos jutalékszintek 4-6 százalék között mozogtak. Infrastruktúrát és országos hálózatot építettek ki, vagyis sokat invesztáltak a bizniszbe. De már akkoriban is több cég alacsonyabb díjakért tevékenykedett, sőt, talán még emlékezhetünk arra, hogy a „fapados” közvetítők akár 1 százalékos jutalék mellett is hirdettek lakásokat.
Ma már egyre több információ áll a vevők és az eladók rendelkezésére, ráadásul a korábbi magasabb jutalékszintek jóval alacsonyabb ingatlanértékek mellett jelentkeztek. Az elmúlt másfél évtizedben hatalmas árnövekedést ért el a piac, vagyis az akkori jutalékszintek reálértéke nem hasonítható össze a mai összegekkel. A különböző díjszintek természetesen együtt jártak a szolgáltatások egyenetlenségével is.
Itt kell megemlítenünk a feketézőket, akik nem adóztak, nem tartottak fenn irodát, sok esetben csak egy papírfecnire írt listát adtak át az ügyfeleknek. Ellenben a 4-6 százalékos jutalékkal dolgozó nagy cégek már akkor komoly infrastruktúrát működtettek és jelentős szakember-gárdát foglalkoztattak, akiket folyamatosan képeztek, számos csatornán hirdettek és még sorolhatnánk.
Az utóbbi években valóban folyamatosan csökkentek a díjak, amelyek alapvetően egyrészt a magas ingatlanáraknak, másrészt a technológiai fejlődésnek köszönhetők. A nagy hálózatok 5-6 százalékos jutalékszintjei 3-4 százalékos tartományba csökkentek, de így is milliós díjakról beszélhetünk. Emellett továbbra is működnek „fapadosok”, vagyis a díjak alsó 1 százalékos szintje ma is jelen van, csak eközben a felső díjszint csökkent.
Mit hozhat a jövő?
Magyarországon 3-6 százalék körül mozognak a díjak, de megjelentek olyan vállalkozások, amelyek már 2-3 százalék környékén is kínálnak közvetítői közreműködést, miközben jelentős mértékben hasznosítják a digitális megoldásokat. Az ingatlan.com korábbi adatai szerint a díjak átlaga benézett a 3 százalék alá.
Hosszú távon 2-3 százalékos átlagos jutalékszinttel számolhatunk, miközben az ingatlanközvetítők is egyre több szolgáltatást nyújtanak, legyen az értékbecslés, home staging, pozícionálás, open house, hiteltanácsadás, profi fotózás, drónozás stb. Vagyis az adott ingatlan értékétől, volumenétől, elhelyezkedésétől, típusától és természetesen az ügyfél tevékenységi körétől és mindennapjaitól is függ, hogy milyen mértékben veszik igénybe a tanácsadók szakértelmét.
