Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Hatalmas változások zajlottak az ingatlanpiacon 2024-től kezdve, hiszen két éve pozitív fordulat következett be, majd tavaly már nagyot ment a szektor, és kilőttek az árak. Bár az idei év elején még az Otthon Start Program (OSP) húzta a keresletet, pár hónap alatt kifogyott a szufla, illetve a választások miatt is némi megtorpanást láthattunk, ami ilyen esetekben természetes reakció.
Most úgy tűnik, hogy fenntartható pályára áll a szektor, vagyis az idei első negyedév áremelkedése után folyamatosan csökken az értéknövekedés, sőt, egyfajta egyensúlyi állapot formálódik. Ez nem csak a választások utáni várakozásokat tükrözi, amikor a bizonytalanság erősödik, hanem a forgalmat generáló tényezők is nyugvópontra kerültek.
Az OSP-t már felvették azok, akik kellő önrésszel és bátorsággal rendelkeztek, és mivel véges a potenciális piac, ezért logikus módon fokozatosan csökken a kereslet. Eközben még növekszik a kínálat, hiszen sokan bíznak az OSP-ben, de majd szép lassan ráébrednek az emberek, hogy ez az időszak már a múlté. A korábbi egyensúlyi állapot meginog, vagyis miközben korábban a vevők nagyobb kompromisszumokra is hajlandók voltak, a „megalkuvásra” való hajlam csökken.
Megtorpant a piac
Nem véletlenül jelzik az ingatlanközvetítők, hogy nő az alku mértéke, még ha az ingatlantípus és lokáció szerint változó. Az ingatlanhirdetési portálok statisztikái is alátámasztják, hogy eljött az árkorrekció ideje, hiszen a nagy menet után megnyugodott a piac. Az ingatlan.com adatai szerint a kínálat egyre inkább bővül annak köszönhetően, hogy a kereslet már nem bírja felszívni az eladó ingatlanokat.
Jó hír lehet ugyanakkor a vevők számára, hogy a legmagasabb lakásárakkal rendelkező fővárosban az eladók már rákényszerülnek arra, hogy figyelembe vegyék a változásokat, amikor beárazzák az ingatlanokat. Az első félév egészét nézve egyértelműen óvatosabb piac rajzolódik ki, hiszen a kereslet 13 százalékkal mérséklődött. Vagyis a vevők továbbra is jelen vannak a piacon, de az aktivitásuk azt tükrözi, hogy megfontoltabbá, óvatosabbá váltak.
A zenga.hu legfrissebb elemzése szerint pedig éves összevetésben ugyan még mindig 14 százalékkal magasabbak a lakóingatlanok hirdetési árai, de ez jelentős lassulás az első negyedévi 20 százalékos növekedéshez képest. Negyedéves alapon pedig mindössze 0,3 százalékkal emelkedtek az árak, vagyis országosan gyakorlatilag megállt az áremelkedés.
Jöhet egy kis piaci realitás
Ilyenkor kerülnek előtérbe az ingatlanközvetítők, illetve máskor is fontos a szerepük, de a zavaros időkben nem árt némi piaci elemzést eszközölni, amit egy felkészült, szakmailag elismert tanácsadó képes megtenni. Nem véletlenül foglalkoztunk egy korábbi cikkünkben a magyar ingatlanközvetítői piac szakmai kvalitásaival, hiszen az alapvetően meghatározza az eladók bizalmi faktorát a tanácsadókkal szemben.
A végzettséggel és szakmai rutinnal rendelkező ingatlanosok elsősorban összehasonlító piaci elemzéssel dolgoznak, amihez elengedhetetlen a kellő információ begyűjtése. Vagyis az adott lokációban, városrészben, negyedben, kerületben a hasonló paraméterekkel rendelkező eladott ingatlanokat veszik górcső alá akár több éves időszakot is alapul véve, és ahhoz viszonyítják az értékesítésre szánt lakást vagy házat. Sok tulajdonos esik ugyanis abba a hibába, hogy a nagy lendület okán még úgy véli, hogy nem kell engedni az árból, továbbra is viszik majd az ingatlanokat, mint a cukrot. Pedig a lakáspiacon változhat a szél járása, ami úgy tűnik, hogy most meg is történik.
Egyrészt a kereslet csökkenése törvényszerűen növeli a forgási sebességet és növeli az alkut. Másrészt sokan szájhagyomány útján „kalibrálják” az árakat, vagyis, ha a tőlük harmadik szomszéd ennyiért adta el az ingatlanát, akkor az övék „saccperkábé” annyit érhet, de mivel nagyon szép a parketta és a csempe a fürdőben, még rászámolnak 15 százalékot.
Na de a lakáspiac nem így működik! Különösen a jelenleg változó ingatlanpiacon nagyon nehéz belőni a helyes árat és a valódi értéket, különösen, ha nincsenek információink a realizált eladásokról. A tavalyi nagy hype után egy lassan torzuló piacot láthatunk bizonytalan árakkal, hiszen mindenki a tavalyi fellendüléshez viszonyítja a kínálati értékeket.
A népszerű lakástípusok mellett az eladók a többi ingatlant is azokhoz mérik, vagyis ugyanúgy emelik az árakat. Pedig egy nagy alapterületű, több évtizedes, korszerűtlen fűtéssel rendelkező családi ház közel sem jelent akkora vonzerőt a vevők számára, mint egy tip-top belvárosi garzonlakás, ahol még az Airbnb-t sem kaszálták el.
Mi a helyes ár?
Vagyis jelenleg a négyzetméterárak sokszor már nincsenek szinkronban az egyes lakástípusoknál. Ekkor lépnek színre a helyismerettel rendelkező tanácsadók, akik segítenek bemutatni a reális piaci árakat az adott településen vagy városnegyedben, hiszen ők valóban otthon vannak ezekben a körzetekben. Vagyis a kulcsszó a helyes árazás, amely szakértőt kíván mindenképpen, illetve döntő szempont a vevők céljainak megfelelő ingatlan kiválasztása, itt is segíthet az ingatlanközvetítő.
A magyar lakáspiacon jelenleg nagyjából 8-10 ezer ingatlanközvetítő tevékenykedik, de persze nem könnyű kiválasztani azt az ingatlanközvetítőt, aki valóban magas színvonalon látja el a munkáját, ilyenkor jól jönnek a referenciák, ügyfél-vélemények, esetleges videós tartalmak a közösségi médiumokban, ahol nem csak a trendre, hanem a szakértői mondatokra is érdemes figyelni.
„A megfelelő árazáshoz napi szintű piacismeret szükséges, és még ilyenkor is mellé lehet lőni. Jelenleg a belvárosi kerületek borzalmasan túlárazottnak számítanak: egy év alatt 20-30 százalékos kínálatbővülés mellett nem volt érdemi árcsökkenés, pedig a VI., a VII. és a IX. kerületre is ráférne egy korrekció. Napi statisztikákból, eladási árakból árazunk és követjük a törvényi szabályozások változását, hiszen azok szintén befolyásolhatják egy-egy ingatlan valódi értékét.
Így például még mindig nem tudjuk, hogy a rövid távú kiadás moratóriuma megszűnik-e 2027-től, mert ha igen, az kicsit segíthet a belváros árain. Nagy segítség lenne egy érdemi, teljes piacon elérhető hitelkonstrukció is, de ameddig 6 százalék körül lehet csak piaci hitelt felvenni, nehéz az Otthon Start 3 százalékos ajánlata mellett labdába rúgni” – magyarázza Szűcs Attila, az Arton Home tulajdonosa.
