– Rendkívüli kihívással szembesülnek hamarosan a középületek és a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai, üzemeltetői. 2026-tól fokozatosan lépnek életbe a felülvizsgált uniós épületenergetikai direktíva követelményei. De miről is van szó konkrétan?

– Az Európai Unió azt az ambiciózus célt tűzte ki maga elé, hogy 2050-re, tehát 25 év múlva a teljes épületállománya – lakás, középület, kereskedelmi ingatlan – zéró emissziós legyen, azaz az épületek üzemeltetése és építése se járjon szén-dioxid kibocsátással.

Kapcsolódó

Ennek érdekében az Európai Parlament már 2024 tavaszán elfogadott egy komplex szabályozási csomagot, amelyek közül a legfontosabb az Épületenergetikai irányelv (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD). Utóbbit minden tagállamnak át kell ültetnie a saját jogrendjébe 2026 májusáig, ami nálunk még nem történt meg. Összességében az elkövetkező években számos feladat hárul az épületállomány tulajdonosaira.

– Ez eléggé gigantikus feladatnak tűnik első hallásra! Ma már a globális felmelegedés elleni küzdelemről szól szinte minden, folyamatosan hallhatunk a fenntarthatóságról, és ezzel összefüggésben a zöld ingatlanpiacról. De mit is jelent a valóságban a zéró emissziós épület, ami a végső cél egy ingatlan esetében?

– Öt fontos szempontot érdemes megemlíteni.

  1. A zéró emissziós épület egyrészt olyan szinten energiahatékony, amit még a jelenlegi „A” kategóriás épületek túlnyomó többsége sem ér el,
  2. másrészt karbonsemleges – szén-dioxid-mentes – energiával üzemel, amely kiemelten azt tartalmazza, hogy az épületben tilos a fosszilis energiaforrások felhasználása akár fűtési, akár elektromos energia előállítására.
  3. Ehhez kapcsolódik a harmadik szempont értelemszerűen, hogy az épület energia ellátását elsősorban megújuló energiaforrásból kell biztosítani, ahol a napenergiának prominens szerepe van. A követelmények szerint már úgy kell tervezni a jövőben az épületeket, hogy napelemmel biztosan elláthatók legyenek. Sokszor a mai épületeknél az is műszaki probléma, hogy a födém nem bírja el a napelemet.
  4. Negyedik fontos elvárás, hogy épületautomatika maximalizálja az üzemeltetés hatékonyságát. Itt olyan új követelmények vannak, amelyek még kevésé elterjedtek, így időjárásfüggő szabályozás valósuljon meg egy épületben, vagyis például nagyobb hőingadozás, vihar vagy hóesés esetén az épületautomatika finomhangolja az épület üzemeltetését, mert így hatékonyabban lehet fűteni, hűteni.
  5. Az ötödik követelmény pedig az építésre, illetve a felújításokra, átalakításokra vonatkozik, sőt, a bontásra is figyelni kell. Vagyis a teljes életciklusra vonatkozóan törekedni kell az alacsony karbonlábnyom elérésére, ezzel összefüggésben akár az építőanyag-gyártás és maga a körforgásos építés is előtérbe kerülnek. Az egész életciklusra kell vizsgálni a karbonlábnyom méretét, ami után már egyáltalán nem biztos, hogy a bontás és az új épület kivitelezése a megoldás, sok esetben a meglévő ingatlanokat érdemesebb lesz új szintre emelni.
Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

– De mi történik majd a gyakorlatban, hiszen szinte lehetetlen vállalkozásnak tűnik több százmillió ingatlan esetében?

– A zéró emissziós épület megvalósítását ütemezett előírások határozzák meg, vagyis a szabályok vonatkoznak az új és a meglévő épületekre is. Utóbbiak esetében felújítási ütemtervet kell kidolgozni 2026 végéig, hogy egy adott időtávon belül milyen fejlesztéseket szeretnének a tulajdonosok végrehajtani, hogyan fogják csökkenteni radikálisan az ingatlanok karbonlábnyomát, ami amúgy az épületenergetikai tanúsításhoz is szükséges lesz.

Az új épületek vonatkozásában pedig 2028-tól már az összes köztulajdonban lévő épületnek teljesítenie kell az zéró emissziós követelményt, míg 2030-tól már minden új épületre fog vonatkozni a rendelkezés, vagyis a középületek mellett a lakásokra és a kereskedelmi épületekre is érvényesül a direktíva. Első lépésként 2025 óta már pénzügyi támogatást sem kaphatnak olyan fejlesztések, ahol fosszilis energiahordozót, például gázt vagy olajfűtésű rendszereket alkalmaznak. Nem véletlenül az otthonfelújítási programot idén már úgy módosították, hogy a családi házat felújítók gázkészülék-beépítésre nem kaphatnak támogatást.

– De ha jól értelmezzük, akkor az energetikai besorolás is változik, ami pedig fontos szempont egy-egy bérleti szerződés megkötésekor akár irodaház, akár egy logisztikai létesítmény szempontjából?

– Így van, az üzemetetők szempontjából fontos, hogy meg fog változni az épület energetikai tanúsítási rendszere is, vagyis a zéró emissziós épület lesz az új „A” kategória. A mostani „A” kategóriás épületek pedig alacsonyabb osztályba sorolódhatnak, ha nem hajtják végre azokat a kiegészítő fejlesztéseket, amelyek szükségesek a zéró emissziós épület meghatározás eléréséhez. Vagyis, ha valaki vásárlás vagy bérlés előtt kötelezően megkapja majd az épületenergetikai tanúsítványt a jövőben, akkor láthatja, hogy milyen épületfelújítási feladatokkal számolhat a következő években. 

Jelenleg a legjobb zöld minősítéssel rendelkező épületek – amelyek 10-20 éven belül épültek vagy teljesen megújultak – közel járnak az új kritériumokhoz. Ez azonban még a 250-300 hazai zöld minősítésű épületnek is csak mindössze ötödét jelenti. A teljes hazai épületállomány esetében pedig még csekélyebb a követelményeket megközelítőleg teljesítő épületek aránya. 

– A lakóépületeknél akkor semmi sem kényszeríti a lakókat és a tulajdonosokat, hogy bármit felújítsanak?

– A középületek és a kereskedelmi épületek mellett az új lakóépületekre is vonatkozik az irányelv, a már meglévő lakóépületek esetében azonban az első időszakban még nincs kényszer. Első körben az államnak kell egy átfogó felújítási tervet kidolgoznia jövő év közepéig, szakemberként örülnék, ha már látnám a tervezetet. Az Európai Unió egyébként azt mondja, hogy a legrosszabb épületekkel kell kezdeni a megújítást, de minimum követelményeket meg kell határozni majd a többi épületre is.

Kisebb programok már jelen vannak Magyarországon is, mint a már említett otthonfelújítási program, vagy az úgynevezett Energiahatékonysági Kötelezettségi Rendszer (EKR), amelynek keretében már nem csak a padlásfödém szigetelhető, hanem gyakorlatilag komplett felújításokat is el lehet számolni. Az átfogó állami tervben majd ennek a hatásait nyilván figyelembe kell venni, de valószínűleg ezek önállóan még nem lesznek elegendők, tehát ennél majd nagyobb lélegzetű tervekre lesz szükség.

– Mi lesz a fűtési rendszerekkel, hiszen az a legkardinálisabb probléma?

– A gázt 2050-re mindenképpen teljeskörűen ki kell váltani. A hőszivattyúk szerepe kerülhet előtérbe, vagy éppen a geotermikus megoldások is szóba jöhetnek. Sűrű beépítésű városi szövetekben a távfűtés szintén környezetbarátnak tekinthető, bár a távhő-vállalatoknál is fejlesztéseket kell végrehajtani, hogy környezetbarát energiát szolgáltathasson például biomasszával vagy hulladékhővel. Ez kifejezett előírás a távhő-szolgáltatók felé az Európai Unióban. Magyarországon épp aktuálisan fut erre egy kormányzati fejlesztési pályázati program.

– Mi lesz a távhő esetében a lakástulajdonosok feladata, hiszen nem tűnik olcsó beavatkozásnak?

– A távhővállalatok feladata kiépíteni a hővezetéket az egyes utcákban, ahogy az Budapesten is láthatjuk, majd az adott ház közösségének csatlakoznia kell a rendszerhez, ami hosszabb távon anyagilag vállalható beruházás a lakók számára. Ez hosszú távú feladat, de a távhő mint környezetbarát energia majd az energetikai tanúsítványban látszani fog, vagyis az adásvételnél lehet fontos tényező. 

A középületeknél az új követelmények kőkemény kötelezettségek, de az üzleti szereplőket biztosan motiválni fogja az irodapiacon vagy éppen a bevásárlóközpontoknál az a következmény, hogy az energiahatékonyság növelése a költségcsökkentés irányába hat. Ma már egyre inkább piaci igény a zöld épület minősítés is, ráadásul így a már meglévő ingatlan is versenyre kelhet az új építésű fejlesztésekkel.

– Milyen technológiák beépítése lehet racionális egy irodaháznál vagy éppen egy plázánál? Illetve mekkora beruházási költséggel kell kalkulálni?

– A legjobban elterjedt és legegyszerűbben kiépíthetők a levegő-levegő és a levegő-víz hőszivattyú rendszerek. Az ügyfeleink között az elmúlt 1-2 év során többen is lecserélték a gázkazánt. Egy átlagos irodaháznál nagyjából 100-200 millió forintos nagyságrendről beszélünk, de nem szabad elfelejteni, hogy jelentős megtakarítással is számolhatunk.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Egy zöld minősítéssel rendelkező épületnél a költségek nem lesznek olyan jelentősek, például napelem bővítés vagy az épületautomatika fejlesztése 100 millió forint alatti tételek, ha már megvannak az alapok. A pesti belvárosban egy hatalmas irodaépületben lecserélték a gázkazánokat, és a számítások szerint öt éven belül megtérül a fejlesztés, miközben a gépcsere mellett a vezérlőrendszereket is módosítani kellett.

– A régebben épült irodaházaknál hogyan érdemes kalkulálni?

– Az átfogó átalakítás milliárdos költség egy húsz éve épült irodaház esetében, de meg kell nézni a megtérülést is. A „B” és „C” kategóriás épületek esetében az „A”-hoz képest már eleve 20-30 százalék a különbség az energiafelhasználás tekintetében, de például a tavaly felújított Corvinus Gellért Campus épületénél 75 százalékos hatékonyságnövekedést értek el. Ilyen mérték esetén már jelentős megtérüléssel kalkulálhatunk. A lakóépületek esetében, ha nézünk egy olyan Kádár-kockát, amelyhez 40 éve nem nyúltak, a költség10-15 millió forint lehet.

Azonban a magasabb nívóval együtt nő a bérleti díj, hiszen bizonyos bérlők már csak ilyen épületbe fognak menni, vagyis itt is plusz bevételre tehetnek szert majd a tulajdonosok. A megtérülés a bérlőknél is jelentkezik, hiszen jelentős részük ESG-vállalása is fontos szempont, vagyis a korszerűsítés win-win szituáció mind a tulajdonos és az üzemeltető, mind a bérlő számára.

– Ezek szerint Európában most mindenki hőszivattyút telepít, vagyis éjjel-nappal fejlesztik a technológiát?

– Az Európai Hőszivattyú Szövetség (EHPA) adatai szerint 2024-ben több mint 2 millió berendezést értekesítettek Európában, ezek túlnyomó részét a skandináv országokban. A hőszivattyú esetében nagyon fontos mérőszám a hatékonysági mutató, azaz a COP érték (Coefficience of performance), amely azt mutatja, hogy egy egységnyi energiából hány egységnyi energiát tudunk előállítani. A korábbi hősszivattyúknál maximum három körül volt ez az érték, most már a legtöbb legalább 4-5 COP-t tud felmutatni, de nekünk van olyan partnerünk, aki 7-es COP értéket ígér.

Kép: Getty Images / dpa, Silas Stein

– Legyünk konkrétak: mi várható jövőre?

– A kereskedelmi ingatlanszektorban az élenjáró tulajdonosok már elkezdtek az irányelv mentén cselekedni. Nekünk is van olyan ügyfelünk, aki már megrendelte a zéró emissziós épületre vonatkozó tanulmányt, amely megmutatja, hogy hol tart a követelményekhez képest, és a következő lépcsőben már terveket készít, hogy hogyan fogja az igényeket teljesíteni. 

Ez egy ütemterv, tehát még nem műszaki kivitelezési tervekről beszélünk. Az energiahatékonysági felújításoknál a szerkezeti elemekkel érdemes kezdeni a fejlesztést, majd utána ajánlatos a gépészeti rendszerekhez nyúlni. A napenergia kivétel, mert azt hamarabb is telepíteni lehet, sőt, a jövő év végétől minden új épületnél kifejezetten be kell tervezni a napenergia hasznosítást.

Fontos szerep hárul majd a szakértői, tanácsadói szektorra, akik leginkább az energiahatékonyság terén felkészültek, ugyanakkor talán kevesebben értenek az épületautomatikához és az életciklus megközelítéshez. Tervezői és kivitelezői oldalról is komoly kihívások jelentkeznek majd, illetve az AI szerepe is erősödik, amely új technológiai ismereteket igényel.

– Végezetül beszéljünk a szeptember 12-én befejeződő Zöld Építés Hetéről, amely a HuGBC egyik emblematikus programja. Miért jó ez?

– A Nemzetközi Zöld Építés Hete a World Green Building Council globális programsorozatához kapcsolódik. Magyarországon is már több mint egy évtizede szervezzük meg az eseményt, amelynek központi eleme a zöld épületek bejárása. Vagyis olyan mintaszerű épületeket tekinthet meg a közönség, amelyek előremutató technológiákkal készültek vagy üzemelnek. Mindenképpen pozitív, hogy egyre több ilyen épületet tudunk bemutatni.

Kép: Economx, Hartl Nagy Tamás

Az is örömre ad okot, hogy a bejárásokra a jelentkezések nagyon gyorsan betelnek, vagyis teltházzal mennek a programok. Emellett az Egyesület szervez egyéb kiegészítő rendezvényeket, workshopokat, amelyek szintén népszerűek. Viszont az is fontos, hogy ne csak egy hétig foglalkozunk a témával, nem véletlenül a HuGBC azért tevékenykedik az év többi napján is, hogy ezek az információk eljussanak minél több emberhez.