A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4 426 050 négyzetmétert tesz ki, vagyis egyetlen új épületet sem adtak át a második negyedévben. Ez még rosszabb eredmény, mint az első negyedév, amikor legalább ötezer négyzetméterrel – Rhodium Irodaház és Wagner Palota – bővült a piac. Továbbá cirka 23 ezer m2-nyi spekulatív iroda átkerült saját tulajdonba. 

Ezeknek is köszönhetően az üresedési ráta csaknem 2 százalékkal 12,8 százalékra csökkent, ami az előző negyedévhez képest 1,29 százalékos mérséklődést jelent. Buda központi alpiacán volt a legmagasabb a kihasználtság, míg továbbra is a legrosszabb helyzetben az agglomeráció épületei vannak. 

Kapcsolódó

Természetesen az éremnek két oldala van, hiszen bár a kormányzati megrendeléseken kívül a spekulatív piac takaréklángon ég, ugyan néhány projektet átadnak majd a második félévben, de legalább nincsen fölöslegesen felturbózott kínálat valódi kereslet nélkül. 

Éppen az egyensúlyhiány okozta a piac vesztét a 2008-as válság után is, és elhozta a sötét középkort 2011-2014 között. Sokat tanultak a beruházók és a bankok az akkori világválságból, vagyis

  1.  egyrészt nem a mérgezett hitelekről szól már ez a piac,
  2. másrészt a nyugati értelemben úgynevezett érett ingatlanpiac mégiscsak jelen van a magyar valóságban is.

Mi lesz a régi, lepattant épületekkel?

Bár pillanatnyilag új átadott fejlesztésekről nem számolhatunk be, a beruházások zajlanak, és a funkcióváltásokban is reménykedhet a piac pár éves távlatban. Ezt arra alapozhatjuk, hogy az összállományon belül a 3,55 millió négyzetméternyi spekulatív irodaterületből a „B” kategóriás területek 33 százalékos arányt képviselnek, ami cirka 1 millió m2. Ez azért lehet érdekes, mert a jelenleg kevésbé prosperáló irodapiacon éppen a B kategóriás épületek esetében kerülhet sor funkcióváltásra. 

Már több nagy ingatlanpiaci szereplő iroda helyett lakást vagy éppen szállodát fejleszt, ugyanígy a rosszabb állapotú irodaingatlanok is más funkciót kaphatnak, már ha persze megéri a finanszírozás és az adott struktúra alkalmas a funkcióváltásra. Vagyis a "B" és "C" állomány egy kisebb hányada akár bekerülhet az építőipari és ingatlanbefektetési vérkeringésbe is.

Hogyan alakult a kereslet?

A teljes kereslet 16 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest, mindössze cirka 120 ezer négyzetméterről beszélhetünk. Bár ez az első negyedéves 93 ezer m2-nyi állománynál csaknem 30 ezerrel több, még ha egy-egy nagy deal torzítja is a számokat. A keresleten belül, már megszokhattuk, a szerződéshosszabbítások markáns módon 39 százalékos részesedést értek el, míg az új szerződések a bérbeadások 40 százalékát tették ki. 

Szintén beszédes adat, hogy a bővülések az összes kereslet mindössze 2 százalékát jelentették, az előző negyedében legalább 8 százalékot hoztak, vagyis a bérlők nagyon minimálisan gondolkodnak terjeszkedésben. Ez szintén a már jól ismert trendet jelenti, vagyis a válságos időkben a céges működés optimalizálása folyik, az optimizmust a racionalitás váltotta fel, az egészséges jövőkép helyett egyfajta „túlélő ütemmódról” és kivárásról beszélhetünk.

A további adatok sem túl megnyerőek, hiszen előbérleti szerződést nem regisztráltunk a negyedévben. A nettó kereslet (szerződéshosszabbítás és saját tulajdonba vétel nélküli tranzakció) pedig a második negyedévben mindössze 50 ezer négyzetmétert tett ki, amely 21 százalékos csökkenést jelent az egy évvel korábbihoz képest. A nettó abszorpció viszont pozitív tartományba fordult 57 ezer négyzetméterrel. Itt jegyezhetjük meg, hogy a zöld és modern irodaházak továbbra is népszerűek, de ugyanúgy az állam is vásárolt nagyobb irodaállományt, amely a statisztikákat mindenképpen kozmetikázza.

A legmagasabb bérlői aktivitást szokás szerint a Váci úti irodafolyosó alpiacon mérték, hiszen a teljes nagyságrend 37 százaléka ide kötődik. Majd jön Dél-Buda, amely 22 százalékos részesedést ért el. Összesen 136 bérleti szerződést regisztráltak 882 négyzetméteres átlagos mérettel, ami az előző év azonos időszakához képest a tranzakciók számának csökkenését mutatja, miközben az átlagos méret szinte változatlan maradt.

De lehetünk optimisták is?

Az ingatlaneszközökön belül az irodaházak „presztízsének” csökkenése nyilvánvalóan összefügg a világjárvánnyal, amely hatalmas változásokat indított el az irodapiacon. A home office erőre kapott, és a dolgozókat a pandémia elmúlta után is nehéz volt visszaparancsolni a munkahelyeikre. Végül a hibrid munka egyre meghatározóbb szerepet kapott, vagyis egyre több napot töltenek a dolgozók az irodákban, így középtávon a szektor ismét fellendülhet.

Ez alapvetően globális probléma, vagyis nem kifejezetten a magyar irodaházakat érinti, hanem a nemzetközi mezőnyben is visszaesett a piac. Sőt, ha a régiónkat nézzük, akkor még a magyar fejlesztési volumen állja a sarat, vannak rosszabb statisztikák is. A Colliers adatai szerint a hat közép- és kelet-európai országban a piac jelenleg mindössze a járvány idején átadott irodaterületek harmadát produkálja.

Mindenesetre a szegmens reorganizációja lassan halad, nem véletlenül tavaly New Yorkban az irodakapacitás 20-30 százaléka kihasználatlan volt. De az egész Egyesült Államokban a nagyvárosok szembesültek a világjárvány utáni valósággal, hiszen az egykor belvárosi gazdaságokat megalapozó irodaházak némelyike küzdött a bérlők vonzásával.

Most azonban mintha tisztulna a kép, a gazdasági és politikai világválság enyhülést mutat, vagy csupán hozzászoktunk, mert a Savills legfrissebb adatai szerint Manhattan irodapiaca 2025 első félévében több mint 2 millió négyzetméternyi bérbeadott területtel döntötte meg a tízéves csúcsot, vagyis az idei első félév meghaladja a 2014 óta mért összes első félév teljesítményét.

Reménykedhetünk abban, hogy ez a pozitív változás előbb-utóbb felénk is begyűrűzik.